Ceny nemovitostí v krajích ČR 2025: Kde jsou nejdražší a kde nejlevnější byty a domy

Co platíte za byt nebo dům v České republice? To záleží, kde žijete.

Průměrná cena bytu v Česku je dnes 96 400 Kč za m². To zní jako číslo z budoucnosti - a je to pravda. Před pěti lety jste za stejný byt zaplatili o třetinu méně. Dnes se ale rozdíly mezi krajemi nejen zachovávají, ale v některých místech se dokonce rozšiřují. Praha je stále mimo soutěž, ale už nejen proto, že je hlavním městem. Je tam proto, že lidé přijíždějí, peníze tam tečou a nabídka se nezvětšuje. Zároveň se však v regionech začíná dít něco nového. Ceny tam rostou rychleji než v hlavním městě. A to je ten klíč, který musíte pochopit, pokud plánujete koupit, prodat nebo investovat.

Praha: Stále nejdražší, ale už ne nejrychlejší

V Praze se začínáte dívat na ceny jako na něco, co už neřešíte - jen přijímáte. Průměrný byt tam stojí 150 000 Kč za m². To znamená, že 60m² byt má cenu přes 9 milionů korun. Rodinný dům? Přes 100 000 Kč za m² - tedy 21 milionů za dům o rozloze 200 m². Tyto čísla nejsou výjimka. Jsou standard.

Co se ale změnilo, je tempo. Praha už nevede růst. V prvním čtvrtletí 2025 se ceny v hlavním městě zvýšily jen o 1,2 % oproti předchozímu čtvrtletí. To je málo. V jiných městech se ceny zvedly o 3 až 5 %. V Praze se dnes kupuje hlavně proto, že není jiná možnost. Lidé, kteří pracují v Praze, nemají kam jít. A tak platí. Ale ne každý. Mnozí se už přesouvali do Středočeského kraje - do Kolína, Kladna nebo Mělníka. Tam jsou ceny o 30-40 % nižší a cesta do Prahy trvá méně než půl hodiny.

Středočeský a Jihomoravský kraj: Mezi Prahou a regiony

Středočeský kraj je jako most mezi Prahou a zbytkem republiky. Ceny bytů tam dosahují 86 500 Kč za m². To je méně než v Praze, ale víc než ve většině ostatních krajů. Proč? Protože mnoho lidí, kteří pracují v Praze, ale nemohou nebo nechtějí žít v hlavním městě, si koupí byt tady. Města jako Brandýs nad Labem, Čelákovice nebo Benátky nad Jizerou se stávají novými předměstími.

Jihomoravský kraj je jiný případ. Brno je druhé největší město a má vlastní ekonomiku. Ceny bytů tam stojí 91 000 Kč za m². V Brně se ale ceny liší podle čtvrtí. V Novém Lískovci nebo Žabovřeskách se prodávají byty za 114 000 Kč za m². V městech jako Šlapanice nebo Ivančice je to pod 65 000 Kč. To je rozdíl, který musíte znát. Koupit byt v Brně neznamená koupit byt v Brně. Záleží, kde přesně.

Plzeňský a Ústecký kraj: Regiony, které dohánějí

Nejrychleji rostou ceny v Plzeňském a Ústeckém kraji. V Plzni se byt prodává za 78 000 Kč za m². To je o 20 % víc než před třemi lety. V Ústí nad Labem je to 40 349 Kč za m² - nejlevnější z všech krajských měst. Ale tady je trik: ceny tam rostou nejrychleji. V srpnu 2025 se zvýšily o 4,2 % oproti předchozímu měsíci. To je nejvyšší měsíční nárůst v celé republice.

Proč? Protože tam přichází noví lidé. V Plzni se rozvíjí průmysl - automobilky, technologické firmy. V Ústí se staví nové byty, obnovují se ulice, zlepšuje se doprava. A lidé si říkají: „Proč platit Prahu, když tady mám stejnou kvalitu života za polovinu ceny?“ To je přesně ten moment, kdy se trh mění. Regiony nejen dohánějí Prahu - začínají ji překonávat v růstu.

Severní a východní Čechy: Kde je nejlevnější bydlení

Karlovarský kraj má nejnižší ceny bytů v celé republice - 42 000 Kč za m². Ostrava je těsně za ním s 49 800 Kč za m². V Jihlavě je to 54 259 Kč za m². To zní jako šance. A je to šance - ale s podmínkami.

V Karlových Varech je cena nízká, ale i poptávka. Většina bytů je stará, nejsou modernizované, a nejsou tam nové zaměstnání. V Ostravě je to jinak. Ceny rostou - o 4,85 % v posledním měsíci. Město se přeměňuje. Nové bytové domy, obnovované centrum, nové linky MHD. To, co dříve bylo „nejlevnější“, se stává „nejvýhodnějším“.

Nezapomeňte na to, že v těchto regionech je delší doba prodeje. V Karlových Varech se byt prodává v průměru za 142 dní. V Praze to je 89 dní. To znamená, že pokud potřebujete rychle prodat, nejlevnější místa nejsou nejlepší volbou.

Rodinné domy: Jinde rostou rychleji než byty

Byty a domy nejdou dohromady. Ceny bytů v roce 2024 vzrostly o 6 %, domy jen o 1,7 %. Ale v roce 2025 se to mění. V Praze rostou ceny domů nejrychleji - o 7 % v prvním čtvrtletí. Proč? Protože lidé hledají vlastní prostor. Děti, práce z domova, potřeba klidu. A Praha není jediné místo, kde to chcete.

V Středočeském kraji se domy prodávají za 60 000 Kč za m². V Jihomoravském kraji za 58 000 Kč. V Karlových Varech jen 45 000 Kč. Ale v některých obcích na Vysočině nebo v Jižních Čechách se ceny domů zvedly o 20-30 % za poslední dva roky. Proč? Protože se lidé vrací k přírodě. Chaty, domky, domy s pozemkem - to je nový trend. A ten se nezastaví.

Co si pamatovat, když kupujete

Nezapomeňte na několik věcí, když se rozhodujete:

• Cena za m² není všechno. Podívejte se na stav domu, na zateplení, na kvalitu rekonstrukce. 30 % kupujících v posledních letech zjistilo, že skutečné náklady překročily odhad o více než 15 %.
• Nezapomeňte na dobu prodeje. V Praze se byt prodá za 89 dní. V Karlových Varech za 142. Pokud potřebujete rychle, nekupujte v místech s nízkou likviditou.
• Podívejte se na růst. Město, kde ceny rostou o 4-5 % ročně, je lepší investice než místo, kde ceny stojí na místě.
• Porovnejte s příjmy. 68 % Čechů považuje bydlení za nejdůležitější finanční starost. 42 % říká, že ceny jsou nepřiměřeně vysoké. Pokud se vám byt nevejde do rozpočtu, nekupujte ho jen proto, že „to je teď dobrá příležitost“.

Budoucnost: Kde se trh bude ubírat

Do konce roku 2025 se očekává mírné zpomalení růstu cen - na 4-6 % ročně. Ale to neznamená, že ceny klesnou. Znamená to, že se trh stabilizuje. A v tomto procesu se regiony budou stále více přibližovat Praze.

Největší růstový potenciál má dnes Ústecký kraj, Plzeňský kraj, Vysočina a Jižní Čechy. Tam se staví nové byty, přichází firmy, zlepšuje se infrastruktura. A lidé si říkají: „Proč jít do Prahy, když tady máme všechno?“

Naopak Praha bude zůstávat drahá - ale ne proto, že je nejlepší. Protože je nejvíce požadovaná. A když je něco požadované, ceny se nezničí. Jen se přesunou.

Je to jednoduché: pokud chcete koupit byt, který se bude zvyšovat v hodnotě, hledejte místa, kde rostou ceny. Ne tam, kde jsou nejvyšší. A pokud chcete domov, který vám bude sloužit, nejen investovat - hledejte místo, kde chcete žít. Ne tam, kde je nejlevnější. Ceny se mění. Život ne.