Daň z pronájmu nemovitosti v roce 2026: Kompletní průvodce daněním výnosů

Představte si, že právě dostanete na účet první nájemné za svůj byt. Úsměv vám ale rychle zmizí, když si uvědomíte, že stát si chce taky kousek koláče. A ne malý. V roce 2026 se pravidla pro danění příjmů z nájmu stále řídí zákonem o daních z příjmů fyzických osob, kde se tyto příjmy klasifikují podle § 9 jako příjem z nájmu zdají být stabilní, ale detaily mohou bolet. Mnoho majitelů nemovitostí dělá chybu už na začátku - myslí si, že když je byt prázdný nebo ho obývá nájemník, daně se jich netýkají. To je mýtus. Daňová povinnost visí na vás jako na vlastníkovi, ať už bydlíte v Liberci, Praze nebo Brně.

V tomto článku se podíváme na to, jak v roce 2026 efektivně zdanit své výnosy, kdy vyplatí paušál a kdy skutečné náklady, a co všechno musíte hlídat, aby vám finanční úřad nedodal nepříjemný dopis s penále. Nejde jen o vyplnění formuláře; jde o strategii, která vám ušetří tisíce korun ročně.

Kdo platí daň a proč? Rozlišení dvou různých daní

Než začneme počítat, musíme si vyjasnit jednu zásadní věc, která mate i zkušené investory. Existují dvě různé daní spojené s nemovitostmi, které lidé často zaměňují:

• Daň z příjmů fyzických osob: Tato daň se platí z toho, co vyděláte (nájemné). Její základ je váš čistý příjem po odečtení nákladů.
• Daň z nemovitých věcí: Tato daň se platí za samotnou existenci a vlastnictví nemovitosti, bez ohledu na to, zda ji pronajímáte, nebo v ní bydlíte. Zde je poplatníkem vždy vlastník.

Tento článek se primárně věnuje první kategorii - zdanění výnosu z pronájmu. Ale pamatujte, že placení jedné neznamená osvobození od druhé. Nájemní smlouva nepřenáší daňovou povinnost na nájemce automaticky ze zákona. Pokud chcete, aby nájemce hradil daň z nemovitosti, musí to být explicitně uvedeno ve smlouvě a nájemce ji musí fakticky zaplatit. Bez toho jste to pořád vy, kdo má problém s finančním úřadem.

Sazby daně v roce 2026: Dvě pásma, jedna realita

V roce 2026 stále platí dvoustupňový systém sazeb daně z příjmů fyzických osob. Pro většinu drobných pronajímatelů je dobrá zpráva, že se pohybujeme v tom nižším pásmu. Základní sazba činí 15 %. Tato sazba se aplikuje na celkový daňový základ, pokud nepřesáhne hranici 1.676.052 Kč. Co to znamená v praxi?

Pokud máte vedle práce na plný úvazek ještě jeden pronajatý byt, pravděpodobně tuto hranici nepřekročíte. Celý váš příjem z nájmu bude zdaněn 15 %. Problém nastává u investorů s portfoliem několika bytů nebo u těch, kteří mají vysoké příjmy z podnikání. Jakmile váš souhrnný daňový základ překročí zmíněných 1,67 milionu korun, každá koruna nad touto částkou je zdaněna zvýšenou sazbou 23 %.

Je důležité si uvědomit, že příjem z nájmu se sčítá s ostatními příjmy (platy, dividendy, podnikání). Nemůžete ho izolovat a tvrdit, že "jen ten byt" je zdaněn 15 %, zatímco zbytek vašich financí spadá jinam. Finanční úřad vidí celkový obrázek.

Jak určit čistý příjem: Co je nájemné a co energie?

Základem správného přiznání je určení, co je vlastně "příjem". Zde dělají lidé nejvíce chyb. Příjmem není vše, co vám přijde na účet. Musíte rozlišovat mezi samotným nájemným a zálohami na služby (energie, voda).

Situace A: Vyúčtování energií
Pokud máte ve smlouvě stanoveny zálohy na energie a na konci roku nájemci vyúčtujete přeplatek nebo nedoplatek, pak jsou zálohy pouze průběžnými platbami. Do daňového přiznání uvádíte pouze skutečné nájemné (bez energií) a případné dodatečné platby od nájemce za energie až ve chvíli, kdy je vyúčtujete a inkasujete přeplatek zpět (nebo doplatek od nájemce).

Situace B: Paušální zálohy bez vyúčtování
Toto je častější u krátkodobých pronájmů nebo u méně formálních dohod. Pokud si s nájemcem sjednáte, že platí fixní částku "za vše" (např. 15 000 Kč měsíčně) a vy mu energie nikdy nevyúčtováváte (ani nevracíte přeplatky), pak je celá tato částka považována za příjem z nájmu. Daňový úřad se ptá: "Když jste mu nevrátil ani korunu, proč byste měl tvrdit, že část byla na energie?" Proto je klíčové mít ve smlouvě jasně oddělené položky: "Nájemné: X Kč", "Zálohy na služby: Y Kč".

Výdaje: Paušál versus skutečné náklady

Máte příjem. Teď potřebujete snížit daňový základ pomocí výdajů. Máte na výběr dvě cesty a tu si vybíráte na začátku roku (nebo při podávání přiznání).

1. Paušální výdaje (30 %)

Tato metoda je oblíbená pro svou jednoduchost. Od svého hrubého příjmu z nájmu prostě odečtete 30 %. Zbytek je váš daňový základ. Tento způsob má však strop: maximální částka uplatnitelných paušálních výdajů je 600 000 Kč ročně. Pro většinu jednotlivců s jednou nebo dvěma nemovitostmi je tento limit dostatečný.

Příklad:
Vaše roční nájemné je 120 000 Kč.
Paušální výdaje: 30 % z 120 000 = 36 000 Kč.
Daňový základ: 120 000 - 36 000 = 84 000 Kč.
Daň (15 %): 12 600 Kč.

2. Skutečné výdaje

Druhá možnost je evidovat každý cent, který jste kvůli pronájmu utratil. Sem patří opravy, údržba, pojištění nemovitosti, provize realitním makléřům, náklady na hypotéku (úroky) a odpisy. Tuto metodu se vyplatí zvolit, pokud máte nemovitost nedávno koupenou, rekonstruovanou nebo zatíženou velkým úvěrem.

U hypotečních úvěrů je třeba dát pozor na legislativní změny z minulosti:

• Nemovitosti pořízené do konce roku 2020: Limit pro odpočet úroků je 300 000 Kč ročně.
• Nemovitosti pořízené od roku 2021: Limit byl snížen na 150 000 Kč ročně.

Tento rozdíl může být citelný. Pokud jste kupovali byt v roce 2022, můžete si od úroků odečíst jen polovinu toho, co by si mohl odečíst někdo, kdo kupoval v roce 2019.

Co když nic neplatíte? Slevy na dani

I když máte daňový základ, neznamená to, že musíte státu poslat peníze. Každý poplatník má nárok na slevu na poplatníka, která v roce 2026 činí 30 840 Kč. Tato sleva snižuje přímo daň, nikoliv základ daně.

To znamená, že pokud vaše vypočtená daň (např. 12 600 Kč z příkladu výše) je nižší než sleva na poplatníka, daňovou povinnost máte nulovou. Stát vám sice nic nevrátí (pokud nemáte jiné příjmy, kde by se sleva nedala uplatnit), ale ani nic neberete. Pro mnoho lidí s jedním menším bytem je tedy konečná daň z nájmu nulová právě díky této slevě. Uplatnit lze také další slevy, například na děti, manžela/manželku nebo školkovné, což dále zvyšuje šanci na nulovou daň.

Daň z nemovitých věcí: Zapomínaná povinnost

Ačkoli se tento článek věnuje zdanění výnosů, nelze ignorovat daň z nemovitých věcí. Ta se platí za držení majetku. Dobrá zpráva pro rok 2026: inflační koeficient je stanoven na hodnotu 1,0. To znamená, že se daň z nemovitostí automaticky nezvyšuje kvůli inflaci. Výše zůstává stejná jako v roce 2025, pokud nedošlo ke změně velikosti bytu, typu stavby nebo místních koeficientů vaší obce.

Přiznání k dani z nemovitých věcí se podává pouze tehdy, pokud došlo ke změně rozhodných údajů (např. koupě nové nemovitosti, přestavba). Pokud se nic nezměnilo, finanční úřad vyměří daň automaticky na základě předchozích dat. Lhůta pro podání přiznání (pokud je nutné) je do konce ledna daného roku. Daň se pak platí buď najednou do konce května, nebo ve splátkách.

Rizika a kontroly: Co dělat, když zapomene?

Co se stane, když daňové přiznání nepodáte nebo uvedete špatná data? Finanční úřad má právo provést doměření. Pokud zjistí, že jste měl příjem z nájmu, který jste nepřiznal, dopočítá ho. Jakým způsobem? Buď porovnáním se srovnatelnými cenami v lokalitě, nebo odhadem. Při doměřování často aplikuje paušální výdaje ve výši 30 %, což může být nevýhodné, pokud jste měli skutečné náklady vyšší.

K doměřené dani se navíc připisují sankce:

• Úrok z prodlení: Odpovídá repo sazbě ČNB zvýšené o 8 procentních bodů. Běží od původního dne splatnosti.
• Penále: Ve výši 20 % z doměřené daně.

Tyto sankce mohou rychle narůst, zejména pokud kontrola proběhne až několik let později. Pravidelné podávání přiznání a archivování dokladů (smlouvy, výpisy z účtů, faktury za opravy) je proto nutností, ne luxusem.

Shrnutí: Akční plán pro pronajímatele v roce 2026

Zdanění výnosu z pronájmu není raketová věda, ale vyžaduje disciplínu. Zde je rychlý checklist, který vám pomůže projít rokem 2026 bez stresu:

1. Seberte doklady: Shromážďte všechny nájemní smlouvy a výpisy z účtů za rok 2026.
2. Rozčtěte příjmy: Oddělte nájemné od plateb za energie. Ověřte si, zda máte vyúčtování, nebo paušál.
3. Vyberte metodu výdajů: Spočítejte si, zda je pro vás výhodnější 30% paušál, nebo skutečné náklady (opravy + úroky z hypotéky).
4. Zkontrolujte limity: Ujistěte se, že u hypoték pořízených po roce 2021 respektujete limit 150 000 Kč na úroky.
5. Podajte přiznání: Formulář E 1-PF (Přehled o příjmech a výdajích) podejte elektronicky přes Datovou schránku nebo Portál občana. Termín je obvykle do konce dubna následujícího roku (pro rok 2026 tedy do dubna 2027), pokud nemáte daňového poradce.
6. Platba daně: Převeďte vypočtenou daň na účet finančního úřadu. Nezapomeňte na daň z nemovitých věcí, kterou platíte v průběhu roku 2026.

Pamatujte, že konzistence je důležitější než dokonalost. I když uděláte drobnou chybu, lepší je podat přiznání a chybu opravit dodatečným přiznáním, než ji nechat ležet ladem a čekal na kontrolu. Investice do nemovitostí jsou skvělý nástroj pro budování majetku, ale jen tehdy, když víte, kam plynou vaše peníze - a ta část, která míří státu, by neměla být překvapením.