Jak informovat o skrytých vadách při prodeji nemovitosti a minimalizovat rizika

Při prodeji nemovitosti je jedna věc jasná: skryté vady nejsou jen technický problém - jsou právní bombou. Pokud je neuvádíte, můžete skončit v soudu, s nárokem na náhradu škody, nebo dokonce s nárokem na zrušení smlouvy. A to i tehdy, když jste o vadě věděli jen málo, nebo jste si mysleli, že to není důležité.

Co je skrytá vada skutečně?

Skrytá vada není to, co vidíte, když se podíváte do koupelny nebo na strop. To jsou zjevné vady - například prasklina ve zdi, špatně zavřená okna, nebo mokré stěny po dešti. Skrytá vada je něco, co se ukáže až později, když už jste koupili byt. Například:

• Problémy se základovou konstrukcí, které se projeví až po 2 letech, když začne země posouvat
• Špatně provedená hydroizolace podlahy v kuchyni, která vede k plísním až po 18 měsících
• Chybné potrubí v podlaze, které se začne vylévat až po výměně koberců

Podle občanského zákoníku (§ 2103 a § 2615 odst. 2) je skrytá vada taková, kterou by obyčejný člověk s obvyklou pozorností nemohl poznat při prohlídce. To znamená, že pokud jste se podívali na byt, zkontrolovali všechny místnosti, a nic neviděli, ale vada se objeví později, můžete být zodpovědní.

Co se stane, když skrytou vadu neoznámíte?

Představte si: koupíte byt, po šesti měsících začne stěna praskat, a zjistíte, že pod ní je špatně vybetonovaný základ. Koupil jste byt za 3 miliony. Nyní musíte zaplatit 800 tisíc na opravu. Kdo to zaplatí? Vy? Ne. Pokud jste prodávající a neoznámil jste vadu, musíte zaplatit vy.

Podle § 2629 občanského zákoníku (právní lhůta pro reklamaci skrytých vad) má kupující právo reklamovat skrytou vadu až do 5 let od předání nemovitosti. To znamená, že pokud jste prodali byt v roce 2024, může vám kupující přijít se žádostí o náhradu škody v roce 2029. A to i když jste věděli o vadě, ale neřekl jste to.

Co se stane, když se kupující obrátí na soud? Soud zkontroluje, zda jste v smlouvě uvedli všechny známé vady. Pokud ne, a vada se ukáže jako skrytá, soud předpokládá, že jste věděli a schválně jste to skryli. To je nekalá praktika. A podle zákona č. 634/1992 Sb. (o ochraně spotřebitele) může Česká obchodní inspekce nařídit pokutu.

Co musíte udělat, abyste se chránili?

Nejlepší způsob, jak se chránit, je informovat předem. Nejenom o tom, co vidíte - ale i o tom, co jste slyšeli, co vás znepokojovalo, nebo co jste nechali zkontrolovat.

1. Předkupní technický průzkum - nechte si zkontrolovat nemovitost nezávislým znaleckým posudkem. To není jen pro kupujícího. To je pro vás. Pokud máte posudek, který potvrzuje, že všechno je v pořádku, můžete ho přiložit ke smlouvě. Pokud v něm něco je, můžete to v smlouvě uvedené jako „známá vada“ - a tím si zabezpečíte, že vám kupující nemůže říct, že jste o ní neřekli.
2. Všechny vady uveďte písemně ve smlouvě - i ty, které vypadají malé. Například: „Na severní stěně v kuchyni se vyskytla mírná vlhkost, která byla v roce 2023 vysušena a izolována.“ Pokud to uvedete, nemůže být později považováno za skrytou vadu.
3. Neříkejte „všechno je v pořádku“ - to je nejčastější chyba. Pokud řeknete „všechno je v pořádku“ a později se ukáže, že pod podlahou je špatně vedené potrubí, můžete být považováni za podvodníka. Je lepší říct: „Některé části byly opraveny v roce 2021, dokumentace je k dispozici.“

Co se stane, když kupující zjistí vadu?

Když kupující zjistí skrytou vadu, má několik možností:

• Zažádat o náhradu škody
• Vyžadovat opravu
• Zrušit smlouvu a vrátit peníze

Ale to všechno závisí na tom, jak dobře jste dokumentovali. Pokud jste v smlouvě uvedli všechny známé vady a přiložili znalecký posudek, máte velmi dobré šance, že se vyhnete jakýmkoli nárokům. Pokud jste nic neřekli, a kupující má znalecký posudek, který potvrzuje vadu, která existovala již při prodeji - vaše šance jsou nulové.

Podle dat České obchodní inspekce (2023) 68 % reklamací skrytých vad v nemovitostech bylo vyřešeno ve prospěch kupujícího - ale jen tehdy, když byla dodržena lhůta a dokumentace byla kompletní. V 92 % případů, kde prodávající neuváděl vady, bylo rozhodnuto ve prospěch kupujícího.

Co je nejčastější chybou prodávajících?

Nejčastější chyba? Čekání. Věříte, že „všechno bude v pořádku“. Věříte, že „když jsem to neviděl, tak to neexistovalo“. Ale právo to nebere. Právo bere dokumenty.

Podle rozhovoru s advokátkou Janou Novákovou z ledna 2024 je nejčastější chybou, že lidé „čekají, až se problém vyřeší sám“. A to je hloupé. Skrytá vada se nevyřeší sama. Zvětší se. A vy budete zodpovědní.

Na fóru nemovitosti.cz uživatelka „NemovitostniRada“ popisuje, jak prodala byt v roce 2023. V roce 2024 se objevila vada ve stropu. Kupující jí napsal dopis, ale ona neodpověděla. V roce 2025 přišel znalecký posudek - a soud ji nařídil zaplatit 420 tisíc Kč. Ne proto, že byla zlý, ale proto, že se nezabývala dokumentací.

Co dělat, když jste už prodali?

Pokud jste už prodali nemovitost, ale máte podezření, že jste něco zapomněli, nebo jste neuváděli všechny vady - nečekejte. Pokud jste si nechali udělat znalecký posudek, můžete jej předložit kupujícímu. Pokud jste nechali provést opravy, můžete předložit doklady. Pokud jste si nechali všechno zkontrolovat - máte dokumenty. A ty vás chrání.

Naopak - pokud jste prodali byt a nechali si to udělat, ale jste si jistí, že jste všechno řádně uvedli - pak můžete spát klidně. Víte, že jste se chovali správně. A to je nejlepší ochrana.

Co je dnes nové?

Právní systém se nezastavil. V březnu 2024 předložila Česká obchodní inspekce návrh, který by prodloužil lhůtu pro reklamaci skrytých vad na ojetých vozidlech z 24 na 36 měsíců. I když se to týká aut, ukazuje to směr: společnost chce větší ochranu kupujících.

Navíc se zvyšuje počet zakázaných znaleckých kanceláří (přes 1 200 v ČR) a počet právních poraden (87 regionálních), které pomáhají spotřebitelům s reklamacemi. V roce 2023 bylo provedeno přes 45 000 znaleckých posudků spojených se skrytými vadami - z toho 22 % týkalo nemovitostí.

Digitální nástroje pomáhají. Aplikace, které ukládají časované fotografie a videa, se stávají běžným důkazním materiálem. Pokud jste měli byt na prodej, měli byste si pořídit video prohlídku - a uložit ji. Pokud někdo později řekne „tady to nebylo“, můžete ukázat video. A to je mocný důkaz.

Závěr: Jak se chránit?

Chcete-li se chránit při prodeji nemovitosti, musíte udělat tři věci:

1. Zajistěte znalecký posudek - nechte si to udělat před prodejem. To je vaše ochrana.
2. Všechny vady uveďte písemně ve smlouvě - i ty, které vypadají nevýznamné.
3. Uložte všechny dokumenty - fotografie, posudky, dopisy, opravy.

Neexistuje žádný zázračný trik. Jen jednoduchá pravidla. A pokud je dodržíte, nemusíte se bát. Pokud je nezadáte - můžete ztratit nejen peníze, ale i důvěru.