Proč vám banka hypotéku zamítne? Nejčastější důvody, které skoro každý přehlíží
Zamítnutí hypotéky není konec světa. Je to výzva. V České republice každá čtvrtá až třetí žádost o hypotéku skončí odmítnutím. Podle dat z roku 2024 to znamená, že z každých 100 lidí, kteří žádají o bydlení, 25-30 jich nezíská úvěr. A z toho 12-15 % je zamítnuto všemi bankami najednou. To zní děsivě, ale většina těchto případů se dá napravit. Klíč je v tom, pochopit, proč to vlastně nastalo.
Banky neodmítají hypotéky jen tak. Mají přesné pravidla, která vycházejí z pokynů České národní banky. Nejčastější důvody, které vás zastaví, jsou tři: zadlužení, negativní záznamy v registrech a nevhodná zástava.
První z nich - zadlužení. Banky sledují poměr vašich měsíčních příjmů k výši splátky hypotéky. Tento poměr se jmenuje DTI (Debt-to-Income). Podle ČNB nesmí přesáhnout 45 %. Pokud máte příjem 40 000 Kč měsíčně a vaše hypotéka by vám přinesla splátku 20 000 Kč, vaše DTI je 50 %. To je automaticky příliš vysoké. Banka to vidí jako vysoké riziko, že při neočekávané změně (např. nemoc, ztráta práce) nebudete schopni splácet.
Druhý důvod - registre SOLUS a Insolvenční rejstřík. Pokud jste měli zpožděnou splátku větší než 30 dnů v posledních 24 měsících, 92 % českých bank vás automaticky zamítne. Nezáleží, jestli jste to zaplatili pozdě, nebo jste měli exekuci. Pokud máte v registru nějaký záznam, který není vyčištěn, nemáte šanci. A to i když už jste všechno splatili.
Třetí důvod - nemovitost, kterou nabízíte jako zástavu. Banky hodnotí, jaká je její cena a jaká je její hodnota. Pokud je nemovitost starší než 6 měsíců a nemá aktuální znalecký posudek, banka ji nezohlední. Také pokud má na ní věcné břemeno (např. záruční právo jiného věřitele), může to být problém. Raiffeisenbank například automaticky zamítne nemovitosti s věcným břemenem vyšším než 15 %, zatímco Česká spořitelna přijme až 25 %.
Když vám banka řekne „ne“ - co udělat hned?
Největší chyba, kterou lidé dělají, je okamžitě jít k jiné bance. To je jako když se rozhodnete, že vám lékař neřekl, co vás bolelo, a jdeš k dalšímu. Výsledek bude stejný.
První krok je jasný: požádejte banku o písemné odůvodnění zamítnutí. Podle zákona č. 182/2014 Sb. musí bance poskytnout odpověď do 15 pracovních dnů. Tento dokument je vaše zbraň. Bez něj nevíte, co opravit.
Často se stává, že lidé nevědí, proč jim banka řekla „ne“. Průzkumy ukazují, že 68 % lidí, kteří dostali zamítnutí, nevědělo konkrétní důvod. To jim stálo průměrně 42 dní ztraceného času. A to i když by mohli řešení najít hned.
Co můžete najít v odůvodnění? Například: „Vaše DTI je 52 %“, „V registru SOLUS máte záznam o zpožděné splátce v lednu 2024“, „Zástava má věcné břemeno 18 %“. Tyto věty jsou vaše návod. Není to tajemství. Je to jen nečekaně přesné.
Co můžete udělat, abyste zvýšili šance na schválení?
Když víte, proč vám to zamítli, můžete začít opravovat. A to nejenom čekáním.
- Zvýšte příjem - pokud máte spolužadatele (manžel, partner, rodič), přidejte ho. Podle analýzy JardaV Colek z června 2024 může použití spolužadatele s vyšším příjmem zvýšit šanci na schválení o 68 %. Pokud máte příjem 35 000 Kč a vaši partner má 45 000 Kč, banka už nevidí 52 % DTI, ale 38 %.
- Snížte zadlužení - pokud máte úvěry z kreditních karet nebo zbožové úvěry, vyplatí se je splatit. Banky počítají všechny vaše splátky, ne jen hypotéku. Pokud máte 5 000 Kč měsíčně na kreditce, to se počítá do DTI. Změňte to na 0 a vaše šance se zvýší.
- Vyčistěte registre - pokud máte záznam v SOLUS, zkontrolujte, zda je opravdu vyčištěn. Pokud jste splatili dluh, ale záznam zůstal, požádejte o jeho smazání. To může trvat 3-6 měsíců. Pokud máte exekuci, musíte čekat 3-5 let od posledního prohřešku. To je dlouho, ale není to nemožné.
- Připravte dokumenty - banky potřebují výpisy z účtů za posledních 6 měsíců, potvrzení o příjmech za poslední rok, výpisy z SOLUS a Insolvenčního rejstříku. Pokud máte zaměstnání na dohodu, připravte i potvrzení o trvalém zaměstnání. Lidé s pracovní smlouvou na neurčito mají 76 % šanci na schválení, zatímco ti s dohodou o pracovní činnosti jen 38 %.
Nezapomeňte na znalecký posudek. Pokud je nemovitost starší než 6 měsíců, musíte ho mít. Jinak banka neví, kolik je hodnota vaší zástavy. A to je základ pro výpočet LTV (Loan-to-Value). LTV nesmí překročit 90 % pro první byt a 80 % pro druhou nemovitost.
Která banka má nejlepší šance pro vás?
Ne všechny banky jsou stejné. Některé jsou přísnější, jiné pružnější. Výběr banky může být klíčový.
| Banka | Nejvyšší šance pro | Schválení u OSVČ | Schválení u mladých (do 30 let) | Maximální věcné břemeno |
|---|---|---|---|---|
| mBank | Mladí, OSVČ | 67 % | 73 % | 20 % |
| ČSOB | Pracující v Německu | 67 % | 58 % | 25 % |
| Česká spořitelna | Seniori nad 60 let | 45 % | 48 % | 25 % |
| Raiffeisenbank | Stálé zaměstnání | 42 % | 40 % | 15 % |
| Fio banka | Stálé zaměstnání | 42 % | 45 % | 20 % |
Co to znamená pro vás? Pokud jste OSVČ, zkuste mBank nebo ČSOB. Pokud jste nad 60 let, Česká spořitelna je nejlepší volbou. Pokud máte záznam v registrech, vyhněte se Raiffeisenbank a Fio. Ty jsou přísnější.
Co se týče zahraničních příjmů - pokud pracujete v Německu, Equa bank schvaluje 58 % žádostí, zatímco ČSOB jen 31 %. To je rozdíl, který může změnit vaši životní situaci.
Nezávislý poradce - výhoda nebo výdaj?
Je to výhoda? Ano. Je to výdaj? Také ano. Ale většina lidí, kteří použili nezávislého poradce, získali hypotéku tam, kde jinak ne.
Na Google Reviews má služba Hypotekář.cz průměrné hodnocení 4,8 z 5 hvězdiček na základě 327 recenzí. Uživatelé píší, že jim poradce zvýšil šanci o 35 %. Jak? Ví, které banky jsou pružnější, jak připravit dokumenty, kde najít chyby ve vaší žádosti. A hlavně - ví, jak přesvědčit banku, že jste rizikový klient, který se opravil.
Co stojí poradce? Průměrně 5 000-10 000 Kč. To zní hodně. Ale pokud vám pomůže získat hypotéku o 100 000 Kč vyšší než jinak, nebo o 0,5 % nižší úrok, vyplatí se to za měsíc.
Nezapomeňte: 23 % stížností na poradce se týká nečekaných poplatků. Před podpisem smlouvy se zeptejte: „Je to fixní cena? Nebo se může zvýšit, pokud banka zamítnutí opakuje?“
Co se děje na trhu? Co se bude dít v roce 2025?
Trh se mění. V roce 2024 byla průměrná úroková sazba hypotéky 6,23 %. V roce 2022 byla 2,98 %. To je výrazný nárůst. A banky jsou strašlivě opatrné.
Podle prognózy Hypoindex.cz z června 2024 by se do konce roku 2025 mohlo procento zamítnutí snížit z 28 % na 22 %. Proč? Protože ČNB testuje nový scoringový systém, který bude brát v úvahu i vaše pravidelné spoření. Pokud máte na účtu pravidelné vklady, i když nemáte vysoký příjem, můžete mít lepší šanci.
Banky také začínají používat AI. To znamená, že odůvodnění zamítnutí bude přesnější. Ale zároveň bude přísnější. Pokud jste „rizikový“ podle algoritmu, bude těžší přesvědčit banku, že jste se změnil.
Největší riziko? Pokud v roce 2025 klesne HDP o více než 2 %. Pak by počet zamítnutí mohl vyskočit na 35 %. To znamená, že tři z každých deseti lidí by nemohli získat hypotéku.
Na druhé straně - nebankovní financování roste. Stavební spořitelny nabízejí úrokové sazby kolem 7,8 %. To je více než hypotéka, ale je to možnost. Pokud vám banka řekne „ne“ a nemáte jinou volbu, může to být řešení. Ale opatrně - úrok 9,8 %, jak ho měla jedna žena po třech zamítnutích, je extrémně nákladný.
Co dělat, když jste už zamítnuti třikrát?
Nezoufejte. To, co se stalo, není konec. To je pouze signál.
Co udělal PetrH1985? Po třech zamítnutích v ČSOB, Raiffeisen a Fio se rozhodl: „Zkusím to jinak.“ Snížil požadovanou částku o 15 %, přidal spolužadatele a za tři měsíce získal hypotéku v mBank. Úrok byl o 0,3 % vyšší, ale měl bydlení.
Co udělala EvaM? Po třech zamítnutích kvůli exekuci se obrátila na nebankovního poskytovatele. Úrok byl 9,8 %. To je o 4,2 % více než standardní hypotéka. Ale měla dům.
Největší chyba? Čekání. Čekání na „lepší čas“. Čekání na „víc peněz“. Čekání na „nějaký zázrak“. Ale zázrak nenastane. Zázrak je práce. Práce na vašich financích. Práce na dokumentech. Práce na tom, aby vaše historie byla čistá.
Nejlepší strategie? Přemýšlejte o hypotéce jako o testu finanční zodpovědnosti. Ne o příležitosti k bydlení. Pokud to projdete, budete mít lepší finanční život - i když hypotéku nezískáte.
Co vás čeká dál? Krok za krokem
- Načtěte si písemné odůvodnění od banky - hned, když ho dostanete.
- Identifikujte největší problém: DTI? Záznam v SOLUS? Zástava?
- Udělejte plán: jak to opravit. Pokud je to zadlužení, jaký je váš plán na splacení? Pokud je to záznam, jak dlouho budete čekat?
- Připravte dokumenty: výpisy, potvrzení, posudek.
- Zkuste jinou banku - ale ne náhodně. Vyberte tu, která je přívětivější k vaší situaci.
- Pokud to nejde, zvažte nezávislého poradce - ale jen s jasným cenovým plánem.
- Neztrácejte čas. Čekání zhoršuje situaci. Každý měsíc, kdy nečiníte krok dopředu, zvyšuje vaše riziko.
Hypotéka není jen o penězích. Je to o vaší schopnosti plánovat, řídit a čekat. A to je dovednost, která vám pomůže i bez ní.
