Na trhu s hypotékami v Česku v roce 2025 už není dostatečné jen hledat tu nejnižší úrokovou sazbu. Když jsem před rokem hledal hypotéku pro rodinný dům v Liberci, všechny banky mi ukazovaly sazby kolem 4,5 %. Ale když jsem si nechal spočítat skutečné náklady, zjistil jsem, že ta nejlevnější sazba měla nejvyšší poplatky - a to mě stálo téměř 90 000 Kč navíc za 20 let. Ne každá banka vás upozorní na to. A to je přesně ten moment, kdy potřebujete vědět, jak srovnávat hypotéky správně.
RPSN je to, co opravdu počítá celkové náklady
Nejčastější chyba, kterou dělá 83 % lidí, je, že se dívá jen na úrokovou sazbu. To je jako když kupujete auto jen podle ceny paliva - zapomínáte na pojištění, servis, daň a opravy. RPSN - Roční procentní sazba nákladů - je jediný ukazatel, který vám řekne, kolik skutečně zaplatíte za celou hypotéku. Zahrnuje úrok, poplatky za poskytnutí úvěru, správu úvěru, odhad nemovitosti, pojištění a dokonce i poplatky za předčasné splacení.
Představte si hypotéku na 2,5 milionu Kč na 20 let. Banka vám nabídne 4,19 % úrok. Zní to dobře. Ale pokud má poplatek za správu úvěru 250 Kč měsíčně, tak RPSN skočí na 4,56 %. To je rozdíl, který vám za 20 let přidá více než 100 000 Kč. A to jen proto, že jste nečetli drobný text. RPSN se počítá podle přesných pravidel zákona č. 257/2016 Sb. - každá banka musí uvádět stejný vzorec. To znamená, že pokud máte dvě nabídky s RPSN 3,8 % a 4,1 %, ta první je skutečně levnější. Bez výjimek.
Poplatky nejsou jen „malá detailní věc“
Poplatky jsou ty nejnebezpečnější. Většina lidí si myslí, že „poplatek za správu“ je jen nějaká malá částka, která se přidá k měsíční splátce. Ale 76 % lidí, kteří podle průzkumu České bankovní asociace nechápou vliv poplatků, zaplatí o 5-10 % více než si mysleli. A to proto, že některé banky poplatky skrývají.
Tady je příklad z reálného života. Klient z Plzně si vybral hypotéku od banky, která slibovala „nulové poplatky“. Po podepsání smlouvy zjistil, že poplatek za správu úvěru je 200 Kč měsíčně - a nebyl zahrnut v RPSN, protože banka ho označila jako „dobrovolný“. To je legální. Zákon nevyžaduje, aby všechny poplatky byly v RPSN, pokud jsou „dobrovolné“. Ale ve skutečnosti je to jako když vám v restauraci řeknou: „Tak tohle je zdarma, ale pokud chcete jíst, musíte zaplatit za nohavice.“
Typické poplatky, které musíte znát:
- Poplatek za poskytnutí úvěru - obvykle 0,5-1 % z výše úvěru. U některých bank se dá vyjednávat nebo zrušit, pokud máte u nich běžný účet.
- Poplatek za správu úvěru - 0-300 Kč měsíčně. U některých bank je zdarma, pokud splácíte z jejich účtu.
- Poplatek za odhad nemovitosti - 1 500-3 500 Kč. Některé banky ho platí samy, jiné ho převedou na vás.
- Poplatek za předčasné splacení - 0-2 % z předčasně splacené částky. Pokud plánujete v budoucnu přeplatit, vybírejte banky s nulovým nebo nízkým poplatkem.
Nezapomeňte: pokud vám banka říká „žádné poplatky“, zeptejte se: „A co za správu úvěru? A co za odhad nemovitosti? A co když chci předčasně splatit 500 000 Kč?“
Úrokové sazby nejsou stejné u všech bank
V listopadu 2025 je průměrná hypoteční sazba v Česku 4,60 %. Ale to je jen průměr. Nejlepší nabídky začínají od 3,99 % - a to u Monety Money Bank. Ale nezapomeňte: ta sazba platí jen za podmínek. Například musíte mít u nich běžný účet, sjednat pojištění schopnosti splácet a splácet z jejich účtu. Pokud to neuděláte, sazba se zvýší na 4,85 %.
Tady je srovnání některých bank k listopadu 2025:
| Banka | Nejlepší sazba | Podmínky | Délka fixace | Poplatek za správu |
|---|---|---|---|---|
| Moneta Money Bank | 3,99 % | Splácení z účtu Monety, pojištění splácení | 2-10 let | 0 Kč |
| Air Bank | 4,19 % | Žádné poplatky za předčasné splacení | 2-10 let | 0 Kč |
| Raiffeisenbank | 4,29 % | 5 000 Kč bonus při založení účtu | 3-10 let | 0-150 Kč |
| Česká spořitelna | 4,59 % | 0,5 % sleva za splácení z účtu spořitelny | 3-10 let | 0-200 Kč |
| Fio banka | 4,35 % | -0,4 % za refinancování, -0,5 % za běžný účet | 2-5 let | 0 Kč |
Nezapomeňte: delší fixace (např. 10 let) znamenají vyšší sazbu. U Air Bank je fixace na 2 roky 4,19 %, ale na 10 let už 4,85 %. Pokud nejste si jisti, že budete mít příjem i za pět let, vybírejte kratší fixaci. Můžete ji pak přepočítat - ale za nějaký poplatek.
Online srovnávače: nástroj, který vám ušetří tisíce
Manuálně porovnat 47 hypotečních produktů na trhu je nemožné. A proto existují online srovnávače. V roce 2025 jich v Česku používá 68 % lidí, kteří hledají hypotéku. Největší jsou Hypoasistent.cz (38 % trhu), hyponamiru.cz (29 %) a usetreno.cz (18 %).
Hypoasistent.cz je nejpřesnější. Získal 4,7 z 5 hvězdiček za přesnost výpočtů RPSN. Umožňuje vám zadat přesné údaje: výši hypotéky, dobu splácení, LTV poměr, energetickou třídu nemovitosti a dokonce i to, zda máte běžný účet u některé banky. Výsledek vám pak ukáže nejen RPSN, ale i celkové náklady, měsíční splátku a podmínky.
Proč je to lepší než jít do banky? Protože banka vám nabídne jen ty své produkty. A často ty nejdražší. Srovnávač vám ukáže všechny - i ty, které banka nechce, aby jste viděli. Klient z Brna si na Hypoasistentu vybral hypotéku s RPSN 3,92 %, kterou banka neuváděla ve svých reklamách. Ušetřil 142 000 Kč.
Co vás srovnávač neřekne - a co musíte vědět sami
Je důležité pochopit: srovnávač vám neříká, kterou hypotéku máte podepsat. Říká vám, které jsou nejlevnější. Ale není to nabídka. Není to smlouva. Není to rada podle zákona. To všechno říká Česká národní banka. A má pravdu.
Na srovnávači vidíte RPSN 3,8 %. Přijdete do banky. Banka vám řekne: „To je jen příklad. Vaše podmínky budou jiné.“ A má pravdu. Výpočet je indikativní. Ale to neznamená, že ho nemáte použít. Použijte ho jako nástroj k přípravě. Vezměte si výsledek do banky. Řekněte: „Na srovnávači mi to ukázalo 3,8 %. Proč je vaše nabídka 4,1 %?“
Ještě důležitější je to, co srovnávače nezohledňují:
- Možnost předčasného splacení - některé banky dovolí splatit 25 % ročně bez poplatku, jiné jen 10 %.
- Podmínky pro refinancování - pokud budete za 5 let chtít přejít na jinou banku, nejde jen o sazbu. Musíte zjistit, jestli ta banka, kterou máte, vás neblokuje.
- Podpora - některé banky mají dlouhou dobu schválení (u České spořitelny je to 16,7 dne, u Air Bank jen 11,2 dne).
Od ledna 2026 bude ČNB vyžadovat, aby se do RPSN započítávala i energetická třída nemovitosti. Pokud máte domov PENB C nebo horší, může vám banka přidat 0,1-0,2 % k sazbě. Už teď to některé banky dělají. Fio banka to už má v algoritmu. Hypoasistent.cz to také zohledňuje.
Co dělat, když už máte nabídku
Než podepíšete smlouvu:
- Zkontrolujte, jestli je RPSN uvedená ve smlouvě stejná jako na srovnávači.
- Vyčtěte všechny poplatky - i ty, které jsou „dobrovolné“.
- Přečtěte si podmínky předčasného splacení.
- Zjistěte, jestli můžete měnit splátku nebo délku úvěru bez poplatku.
- Požádejte o písemnou nabídku - nejen ústní.
Nezapomeňte: pokud vám banka slíbí něco, co není ve smlouvě, není to závazné. Pokud vám někdo řekne: „Tohle je jen dočasná sleva, ale v smlouvě to není“, tak to není sleva. Je to iluze.
Co se změní v roce 2026
Trh se mění rychle. V roce 2026 se očekává další pokles sazeb o 0,1-0,2 % za čtvrtletí. Ale zároveň se zvyšuje složitost. Od ledna 2026 budou všechny hypotéky záviset na energetické třídě nemovitosti. Pokud máte dům PENB D nebo E, může vám banka přidat 0,2 % k úroku. To znamená, že energetické zateplení je už nejen otázka nákladů na topení - je to otázka hypotéky.
Největší srovnávače už teď testují AI, která se učí z vašich finančních návyků. Hyponamiru.cz v říjnu 2025 spustil systém, který pozná, jestli máte výši příjmů stabilní, jestli máte rezervy, jestli splácíte jiné úvěry. A doporučí vám hypotéku, která vám skutečně vyhovuje - ne jen tu nejlevnější.
Trh se stává inteligentnějším. Ale vy musíte být chytřejší než algoritmus. Nechte si vypočítat RPSN. Přečtěte si poplatky. Zajistěte si písemnou nabídku. A nechte si říct: „Tak tohle je nejlevnější? Proč?“
Co je RPSN a proč je důležitější než úroková sazba?
RPSN (Roční procentní sazba nákladů) je ukazatel, který zahrnuje všechny náklady spojené s hypotékou: úrok, poplatky za poskytnutí úvěru, správu úvěru, odhad nemovitosti, pojištění a předčasné splacení. Úroková sazba ukazuje jen část nákladů - RPSN celkové. Dvě hypotéky s 4,2 % úrokem mohou mít RPSN 4,5 % a 4,8 % - a ta druhá vás bude stát tisíce korun navíc. Proto se vždy porovnávejte podle RPSN.
Může být hypotéka s nulovými poplatky skutečně levnější?
Ano, ale jen pokud všechny poplatky opravdu neexistují. Některé banky „nulové poplatky“ označují jen za poplatek za poskytnutí úvěru. Poplatek za správu úvěru může být 200 Kč měsíčně - a nezahrnutý v RPSN, protože je označen jako „dobrovolný“. To je legální, ale drahé. Vždy se zeptejte: „Je poplatek za správu úvěru nulový? A za odhad nemovitosti? A za předčasné splacení?“
Je lepší delší nebo kratší fixace úrokové sazby?
Kratší fixace (2-3 roky) má nižší sazbu, ale riziko, že po skončení bude sazba vyšší. Delší fixace (7-10 let) má vyšší sazbu, ale jistotu. Pokud máte stabilní příjem a neplánujete přesídlit, vybírejte delší. Pokud máte nejistý příjem nebo plánujete předčasné splacení, zvolte kratší. Většina lidí volí 3-5 let - je to rozumná střední cesta.
Může mi banka změnit podmínky po podepsání smlouvy?
Ne. Po podepsání smlouvy se nemůže změnit úroková sazba, RPSN ani poplatky - pokud nejsou uvedeny jako proměnné. Pokud banka řekne: „Tak tohle bylo jen dočasné“, tak to není pravda. Pokud se podmínky změní, musíte to mít písemně. Pokud nemáte, nemáte nic. Smlouva je závazná. Všechny sliby musí být ve smlouvě.
Proč mi srovnávač ukazuje jinou RPSN než banka?
Protože srovnávač používá průměrné údaje. Banka vám dává individuální nabídku podle vašich příjmů, historie úvěrů, věku, hodnoty nemovitosti a dalších faktorů. Srovnávač vám ukazuje, co je možné. Banka vám řekne, co je pro vás skutečně možné. Používejte srovnávač jako nástroj k přípravě - ne jako konečnou odpověď.
