Inspekce nemovitosti není luxus - je to vaše nejlepší zbraň při koupi
Představte si, že jste se rozhodli koupit byt za 8 milionů korun. Vše vypadá dobře, makléř je přátelský, prodejce je upřímný. Až přijde den, kdy se nastěhujete - a zjistíte, že pod podlahou je vlhkost, která poškodila nosnou konstrukci. Oprava bude stát 600 tisíc. A nikdo vám to neřekl. Tohle se stává. Každý den. A nejde o náhodu. Je to o tom, že většina lidí kupuje nemovitost jako když kupuje oblečení - podle toho, jak vypadá. Ale nemovitost není oblečení. Je to investice, která může stát statisíce, nebo vás přivést k bankrotu.
Inspekce nemovitosti není žádný „náhradní“ krok. Je to základní ochrana. A nejde jen o to, abyste zjistili, jestli je koupelna špinavá. Jde o to, abyste věděli, jestli je budova vůbec bezpečná. A jestli ta cena, kterou vám nabízejí, má nějaký vztah k realitě.
Co přesně inspektor hledá (a co ne)
Inspektor nekontroluje, jestli je barva stěn moderní nebo jestli máte v kuchyni nové linky. To nejsou jeho věci. Jeho práce je najít věci, které se mohou zhroutit. Nebo zapálit. Nebo se začít mýt.
Prohlíží stavební konstrukce - zda jsou zdi nosné, jestli není základ vystavený vlhkosti, jestli nepraská strop. Kontroluje elektroinstalaci - zda je kabeláž v pořádku, jestli je zemnění, jestli nejsou přetížené obvody. Vodu a odpad - zda jsou potrubí koroze, jestli je v kanalizaci pach, jestli je voda v kohoutku čistá. Hledá plísně - nejen ty, co vidíte na stěně, ale ty, co jsou za skříněmi, pod podlahou, v podkroví. A hledá škůdce - termiti, kteří mohou zničit dřevěné nosníky za pár let. A pokud je budova starší než 1990, hledá azbest nebo olovo ve vodovodních potrubích.
Inspektor používá přístroje - termokamery, které ukazují tepelné mosty, vlhkoměry, které měří vlhkost v zídce, detektory plynů. Ale nevrtá do zdí. Nevybírá podlahu. Neodmontuje kotle. To není jeho úloha. Jeho úloha je říct: „Tady je problém. A tady je, kolik to bude stát, když to budete muset opravit.“
Co vám inspekce skutečně dá - a co ne
Inspekce vám neřekne, jestli je byt „hodný“ za tu cenu. To neříká žádný inspektor. To je práce odhadce. Inspektor vám řekne: „Tady je 12 vad. Tyto tři jsou kritické. Na jejich opravu budete potřebovat 450 tisíc korun.“
Tady je klíč: inspekce vám dává faktický základ pro vyjednávání. Neříkáte: „Myslím, že je to moc.“ Říkáte: „Podle odborné zprávy od Nemoinspektu je potřeba opravit vodovodní rozvody, což stojí 180 tisíc. A v podkroví je vlhkost, která způsobila poškození střešního pláště - to je další 220 tisíc. Pokud tyto opravy nebudou provedeny, cena bytu by měla být o 400 tisíc nižší.“
Nejde o návrh. Nejde o návrh. Je to fakt. A prodejce to nemůže ignorovat. Pokud se snaží, můžete mu říct: „Tady je zpráva. Pokud nechcete opravit, tak nechám zálohu a odcházím.“
Nejde o to, že inspekce je „kouzelný papírek“. Ale je to váš nejsilnější argument. A když máte ten argument, prodejce se začne chovat jinak.
Co dělat, když makléř odmítá inspekci
Je to varovný signál.
Když makléř říká: „To je zbytečná nákladná věc.“ Nebo: „Nikdo to nedělá.“ Nebo: „To zdrží obchod.“ - pak se nezajímá o vás. Zajímá se o to, aby se obchod uzavřel. Rychle. A bez komplikací.
Inspekce může zrušit obchod. A to je přesně to, co makléř nechce. Protože jeho provize závisí na tom, že koupě proběhne. A když se objeví vady, které stojí půl milionu, tak se záloha vrátí. A on nic nezíská.
Řekněte mu: „Jestli nechcete, abych provedl inspekci, tak to znamená, že nemáte co skrývat. A já to beru jako signál, že bych měl hledat něco jiného.“
Nejste na výběr. Vy jste ten, kdo dává peníze. Vy jste ten, kdo bude žít v tom domě. A vy jste ten, kdo bude platit za opravy. Ne makléř. Ne prodejce. Vy.
Kolik stojí inspekce - a kolik vám může ušetřit
Základní inspekce bez odhadu nákladů stojí 6 000 až 10 000 Kč. Podrobná inspekce s cenovým odhadem na opravy - 18 000 až 30 000 Kč.
Co to znamená? To je jako když koupíte pojistku na auto. Platíte 5 000 Kč ročně, abyste se nezhroutili, když se auto rozpadne.
Na trhu se stává, že kupující, kteří provedli inspekci, vyjednají slevu 5-15 %. U nemovitosti za 10 milionů to znamená 500 000 až 1 500 000 Kč. To je 10 až 30 nákladů na inspekci. A to je jen případ, kdy se sleva vyjedná. Pokud inspekce odhalí vady, které by stály 800 tisíc, a vy se rozhodnete nekoupit, tak jste ušetřili 800 tisíc. A nezůstali jste s bytem, který vás bude dělat nemocné.
Inspekce není náklad. Je to investice do bezpečnosti. A když se podíváte na čísla, tak je to nejlevnější způsob, jak se vyhnout finanční katastrofě.
Když inspekce odhalí vady - co dál
Po inspekci máte tři možnosti.
- Upravit cenu. Předložíte zprávu prodejci a řeknete: „Tyto opravy musíte provést, nebo snížíte cenu o částku, která pokryje náklady.“
- Nechat opravit po převzetí. Pokud prodejce nechce snížit cenu, můžete domluvit, že po převzetí klíčů provede opravy - a vy mu vydáte zbytek ceny až po dokončení. To se dělá. Ale musíte to mít v smlouvě napsané přesně. S termíny, s kontrolou a s peněžní zárukou.
- Od koupě upustit. Pokud jsou vady tak velké, že byste museli vynaložit více než 30 % ceny nemovitosti na opravy - pak je to ztráta. Nejste však blázen, když to necháte. Je lepší ztratit zálohu než 5 milionů.
Nezapomeňte: žádná smlouva nebo záloha neznamená, že musíte koupit. Pokud je inspekce záporná, máte právo se stáhnout. A zálohu vám musí vrátit. To je zákon. A pokud vám ji nevrátí, můžete podat žalobu.
Co si vzít s sebou na inspekci
Nechte se inspektorovi doporučit, ale přijďte připraveni.
- Přineste si papír a tužku - nebo tablet. Zapisujte si všechno, co říká.
- Zeptejte se: „Co je největší riziko?“ Největší náklad? Největší bezpečnostní hrozba?“
- Požádejte o fotodokumentaci. Každá vada musí být na snímku. A musí být popsaná.
- Požádejte o písemnou zprávu s odhadem nákladů na opravy. Bez toho nemáte co předložit prodejci.
- Přijďte s někým, kdo ví o stavbách. Nebo alespoň s někým, kdo vás nechá být, když se budete ptát.
Proč inspekce roste - a proč se to bude ještě více rozšiřovat
V Česku se ročně prodává přes 100 000 nemovitostí. V roce 2020 jich inspekci podstoupilo 8 000. V roce 2025 jich podstoupilo 25 000. Růst je 20 % ročně. A podle odborníků se bude zvyšovat o 30 % v příštích pěti letech.
Proč? Protože lidé už nechtějí riskovat. Protože cenové rostou. A protože se většina nemovitostí prodává bez jakéhokoli technického posouzení. A lidé si toho všimli.
Už nejde jen o staré domy. I novostavby mají vady. Nedodělky. Špatně uložená potrubí. Nezaměřené izolace. Prodejci vědí, že inspekce se stává standardem. A ti, kteří se připraví, ji používají jako nástroj na prodej. Když mají vlastní inspekční zprávu, která říká: „Všechno je v pořádku“, tak si mohou nastavit vyšší cenu. A kupující se cítí bezpečněji.
Co dělat, pokud se rozhodnete pro inspekci
Nečekejte, až budete mít podepsanou zálohu. Požádejte o inspekci hned, jak začnete hledat nemovitost. Pokud prodejce odmítne, tak to je první známka, že je to nebezpečný projekt.
Vyberte si firmu, která má zkušenosti. Nemoinspekt, Realitní inspektor, nebo nějaká regionální firma s hodnocením. Nevybírejte podle ceny. Vybírejte podle zkušeností.
Požádejte o ukázku zprávy. Pokud vám ji neukážou, tak to není profesionální firma.
Nezapomeňte: inspekce není „věc, kterou děláte, když už nemáte výběr“. Je to první krok. Až ji provedete, teprve pak se rozhodnete, jestli koupíte. Ne naopak.
