Půdorys není jen náčrt na papíře. Je to ten jeden prvek, který přesune zájemce z „možná se podívám“ na „to je přesně to, co hledám“. Bez něj si lidé nemovitost představují špatně. A když se přijedou na prohlídku, tak často říkají: „Tohle jsem si vůbec ne představoval.“ A pak odejdou. A vy ztrácíte čas, energii a možná i klienta.
Podle dat ze Scan360.cz více než polovina lidí, kteří hledají byt nebo dům, si prohlíží jen ty inzeráty, které mají půdorys. A když ho najdou, tak se na něj podívají dřív než na fotografie. Proč? Protože ví, že bez půdorysu neví, jestli se tam vejde jejich kuchyňský ostrov, jestli je ložnice skutečně větší než 10 m², nebo jestli je koupelna na správné straně domu. Půdorys je jako mapa - když ji nemáš, tak se ztrácíš.
Co vlastně půdorys je?
Půdorys je pomyslný řez budovou přesně jeden metr nad podlahou. Představ si, že jsi vysoký jako gigant a přesně v té výšce přeřízl dům nebo byt. Co bys viděl? Zdi, dveře, okna, rozměry místností, polohu kamen, koupelny, kuchyně. To je půdorys. Není to projektová dokumentace. Není to technický výkres s tisíci čarami. Je to jednoduchý, přehledný pohled shora, který každému řekne: „Tady je kuchyň, tady je chodba, tady je balkón.“
Nejčastější chyba? Lidé přidávají do půdorysu všechno - zásuvky, vypínače, topení, potrubí. To je špatně. Zájemce nechce stavební výkres. Chce vědět, jestli se tam vejde jeho postel. Jestli má koupelna okno. Jestli je kuchyň otevřená na obývák. Stačí: stěny, dveře, okna, rozměry, názvy místností. A případně základní nábytek - třeba kuchyňský ostrov nebo postel. Nic víc.
2D nebo 3D? Co je lepší?
Je tu dva hlavní typy: 2D a 3D.
2D půdorys je ten klasický, černobílý nákres. Je jednoduchý, rychlý a levný. Většina lidí ho pochopí hned. V Česku je stále nejčastější. Kvalitní 2D půdorys stojí od 500 Kč za byt 1kk do 1200 Kč za byt 3kk. Některé kanceláře ho dělají zdarma jako součást služby. A je to dostatečné - pokud je přesný a přehledný.
3D půdorys je jako virtuální prohlídka z pohledu ptačího oka. Víš, jak se to dělá - jako ve hře. Můžeš vidět, jak vypadá koupelna, když jsi u dveří, jak se světlo šíří do obýváku. Podle Ceskereality.cz zvyšuje 3D půdorys atraktivitu inzerátu u mladých kupujících do 35 let o 37 %. A když máš i 360° prohlídku, tak se lidé cítí jako by už byli uvnitř. Ale 3D je náročnější na čas a peníze. Třeba Matterport nebo podobné služby stojí tisíce korun. A ne každý klient to potřebuje.
Pro většinu bytů stačí kvalitní 2D. Pro velké domy, luxusní byty nebo prodeje v konkurenčním regionu jako Praha nebo Brno je 3D skvělá investice. Ale nezačínej s tím, pokud máš jen jeden byt k prodeji. Začni s 2D. Až budeš mít víc prodejů, tak přidej 3D.
Kde najít půdorys, pokud ho nemáš?
První věc, kterou udělej: podívej se do kupní smlouvy nebo do projektové dokumentace. Pokud byt koupil před 10 lety, tak ho někdo pravděpodobně měřil. Většinou se půdorys nachází v souborech s dokumentací k bytu - v elektronické podobě nebo na papíře. Pokud ho nemáš, tak se podívej na staré inzeráty - někdy ho tam někdo přidal.
Když nic nenajdeš, tak musíš změřit. A to není tak těžké, jak se zdá.
Postup je jednoduchý:
- Stůj zády ke vstupním dveřím. To je tvůj výchozí bod.
- Vezmi měřicí pásmo nebo laserový měřič. Laser je rychlejší a přesnější - stojí kolem 1500 Kč, ale stojí za to.
- Začni měřit vnější rozměry bytu - délka a šířka celého prostoru.
- Potom měř jednotlivé místnosti - od středu dveří k protější stěně. Ne od zdi, ale od středu dveřního otvoru. To je důležité.
- Zapiš si rozměry na papír. Nečekej, až budeš doma. Měř a zapisuj hned.
- Zkontroluj diagonály. Pokud je místnost obdélník, tak obě diagonály by měly být stejně dlouhé. Když ne, tak jsi něco špatně změřil.
- Zaznamenej, kde jsou dveře, okna, komíny, vývěty, výstupy na balkón.
Proces trvá u bytu 2kk asi 20-30 minut. A máš všechno, co potřebuješ.
Jak to převést na půdorys - bez znalostí CADu
Nemusíš být architekt. Nemusíš umět AutoCAD. Existují zdarma i placené nástroje, které ti to udělají za tebe.
Nejlepší zdarma programy:
- Sweet Home 3D - jednoduchý, český rozhraní, můžeš vkládat dveře, okna, nábytek. Výstup je 2D nebo 3D.
- FloorPAD - online nástroj, nemusíš nic stahovat. Stačí zadat rozměry a klikat.
- Room Arranger - má velkou knihovnu nábytku, ideální, když chceš ukázat, jak by to vypadalo s postelí a kuchyňským ostrovem.
Když nemáš čas, nebo se ti to nechce dělat, tak pošli náčrt na email někomu, kdo to dělá profesionálně. Vizualizace-3D.cz, Prodevelopery.cz nebo David Krtký ti to převedou za pár hodin. Stačí vyfotit náčrt z telefonu nebo oskenovat ho. Výsledek ti pošlou do 24 hodin. A stojí to stejně jako káva v kavárně.
Co do půdorysu přidat - a co vynechat
Tady je seznam toho, co musí být:
- Úplný tvar nemovitosti - bez chyb, bez přehlédnutí
- Rozměry každé místnosti - v metrech, přesně
- Názvy místností - kuchyň, ložnice, koupelna, chodba
- Poloha dveří a oken - jak se otevírají, kam směřují
- Orientace ke světovým stranám - vlevo je sever, vpravo jih - to pomáhá lidem představit, kde bude slunce
- Základní nábytek - postel, kuchyňský ostrov, koupelna - jen ty nejdůležitější
A tady je seznam toho, co ne přidávej:
- Žádné vypínače, zásuvky, topení
- Žádné potrubí, kanalizace, větrání
- Žádné technické popisky - „stěna z cihel“, „izolace“
- Žádné detaily z projektu - „výška stropu 2,7 m“ - to není potřeba
Chceš, aby se lidé dívali na půdorys? Pak ho udělej jednoduchý. Ne jako technický dokument. Ale jako návod, jak se v tom bytu žije.
Proč to platí - a proč to nezahodíš
Realitní makléři, kteří půdorys používají, hlásí o 28 % více kvalitních zájmů. A o 42 % méně zbytečných prohlídek. Co to znamená? Znamená to, že ti přijde méně lidí, kteří si myslí, že byt má tři ložnice, když má jen jednu. A více lidí, kteří vědí, že to je přesně to, co potřebují.
Největší chyba? Nechat půdorys pryč. Je to jako prodávat auto bez obrázku. Nebo byt bez fotografie. Lidé nevěří tomu, co nevidí. A půdorys je ta největší věc, kterou můžeš přidat k inzerátu - a to za pár hodin práce.
A pokud si myslíš, že to je „jen pro velké kanceláře“ - tak to není pravda. Dělá to i jednotlivci. Dělá to i ti, kdo prodávají jen jeden byt. Stačí nákres z papíru, který pošleš na Vizualizace-3D.cz. A za 1000 Kč máš profesionální půdorys. To je méně než cena jedné prohlídky, která nevede k žádnému prodeji.
A co s AI? Je to už možné?
Ano. Už teď se dá pomocí AI vytvořit půdorys během několika vteřin. Nástroje jako Gemini umí převést popis nemovitosti na půdorys - pokud mu řekneš: „Byt 2kk, 75 m², kuchyň otevřená, ložnice na severu, koupelna vedle chodby, balkón na jihu.“
Nejsou to ještě dokonalé, ale pro základní verzi to stačí. A když ho pak trochu upravíš - třeba přidáš rozměry - tak je to výborné. A je to zdarma. Nebo skoro zdarma.
Nečekáj, až ti AI všechno udělá. Ale použij ho jako pomůcku. Napiš popis, nech ho vygenerovat, a pak ho zkontroluj. To je rychlejší než měřit celý byt ručně.
Půdorys není luxus. Je to základ. A když ho máš, tak se ti prodej bude dělat sám.
