Koupě nemovitosti od státu, obce nebo města: Postup v ČR

Chcete koupit pozemek nebo budovu od obce, kraje nebo státu? To není jen o tom, že něco stojí za prodání. Je to složitý, přesně řízený proces, který má svá pravidla - a pokud je neznáte, můžete strávit roky na cestě, která vede jen do zácpy. V České republice se každý rok prodává tisíce nemovitostí z veřejného majetku. V roce 2022 to bylo přes 42 miliard korun. Ale jen ti, kteří znají kroky, skutečně získají nemovitost - a to bez překvapení, soudních sporů nebo ztracených peněz.

Co je veřejný majetek a kde ho najít?

Veřejný majetek znamená všechno, co patří státu, obcím nebo krajům. To může být prázdný pozemek v obci, opuštěná škola, stará továrna nebo dokonce celá budova městského úřadu. Největší část tohoto majetku (65 %) patří státu a spravuje ho Úřad pro zastupování státu ve věcech majetkových (ÚZSVM). Zbytek (35 %) je v rukou obcí a krajů. Tyto nemovitosti se neprodávají náhodně. Každý prodej musí být transparentní, a to znamená: veřejně oznámený, tržní a bez favóritů.

Nejlepší místo, kde začít, je portál nabidkamajetku.gov.cz. Tady najdete všechny aktuální nabídky od státu, obcí i krajů. V prosinci 2023 měl portál přes 42 000 registrovaných uživatelů a každý měsíc ho navštíví 15 000 lidí. Pokud hledáte pozemek pro výstavbu, všechny nabídky jsou včetně parcelního čísla, katastrálního území a cenového návrhu. A od roku 2024 bude vše propojené s katastrem nemovitostí - což znamená, že už nebudete muset běhat po úřadech, abyste zjistili, co vlastně vlastníte.

Prodej od obce: Jak to funguje?

Obec nemůže jednoduše prodát pozemek, když si to náhodou přeje. Musí postupovat podle zákona. První krok je zveřejnění záměru prodeje. Ten musí být vystavený na úřední desce po dobu minimálně 15 dní. A to není jen forma - musí obsahovat přesné údaje: parcelní číslo, katastrální území, cenu a důvod prodeje. Pokud to chybí, jak zjistil Nejvyšší správní soud v roce 2022 (sp. zn. 10 Azs 12/2022-45), je celý prodej neplatný.

Poté následuje výběr kupujícího. Pokud je jen jeden zájemce, obec ho může přímo vybrat. Pokud je jich více, musí zastupitelstvo vyhlásit výběrové řízení. V něm se zájemci přihlásí s nabídkou, a obec vybere tu nejlepší - ale ne nutně tu nejvyšší. Může zvolit i nižší nabídku, pokud splňuje veřejný zájem. Například obec Slaný v roce 2021 prodala pozemek za 40 % tržní ceny, ale podmínkou bylo postavit bytový dům pro mladé rodiny. To bylo schváleno jako veřejný zájem.

Cena nemovitosti od obce musí být tržní. To znamená: stejná jako cena podobné nemovitosti v okolí. Obec si nevytváří cenu sama. Používá buď znalecký posudek, nebo porovnává s jinými prodeji v okolí. Výjimka? Pouze pokud není žádný kupující ochoten platit tržní cenu - a i pak musí být to schváleno zastupitelstvem s podrobným odůvodněním.

Prodej od státu: Co je jiného?

Státní majetek je jiný příběh. ÚZSVM nečeká, že se někdo přihlásí. On vyhlašuje soutěž. Většinou to je elektronická aukce na portálu nabidkamajetku.gov.cz. Vše probíhá online, anonymně, a každá nabídka je zaznamenaná. To zabraňuje podvodu a zajišťuje, že stát získá nejvyšší možnou cenu.

Největší rozdíl oproti obci: musí být schválena doložka Ministerstva financí. Bez ní smlouva neplatí. To znamená, že i když vyhrajete aukci, nejste ještě vlastníkem. Ministerstvo financí zkontroluje, zda je cena správná, zda nešlo o preferenci, zda nebyly porušeny pravidla. V roce 2022 bylo schváleno 387 převodů státního majetku na obce - z toho 62 % byly nemovitosti. Ale každý převod prošel touto kontrolou.

Od 1. ledna 2024 bude nutné použít elektronickou aukci pro všechny prodeje nad 50 milionů korun. To znamená, že u větších nemovitostí už nebudete mít možnost jednoduchého výběrového řízení. Musíte být připraveni na soutěž.

Klíčové překážky - co vás může zastavit?

Nejčastější chyba, kterou lidé dělají: nekontrolují územní plán. Můžete koupit pozemek, ale pokud v něm není povoleno stavět, získáte jen prázdnou zemi. Podle průzkumu Asociace obcí a měst ČR má 37 % obcí neaktualizovaný územní plán. To je velký problém. Pokud si nezjistíte, zda je na pozemku povoleno výstavba bytového domu, obchodního centra nebo garáže, můžete být v právní pasti.

Druhá nejčastější chyba: nevyhledáte právní stav v katastru. Je tam zapsané, zda máte vlastnické právo, nebo jen užívací? Je na pozemku zátěž, jako je servitut nebo zástavní právo? Více než 41 % sporů o prodej veřejného majetku vzniká právě z toho, že zájemce nezkontroloval katastr. A to je jednoduché: stačí přijít na katastrální úřad nebo si přes internet stáhnout výpis z katastru nemovitostí. Stojí pár korun a ušetří vám tisíce.

Třetí chyba: neuvažujete o čase. Průměrně trvá koupě od podání žádosti až do uzavření smlouvy 6-9 měsíců. Někdy to trvá i 11 měsíců, pokud se obec nebo stát zdržuje s schvalováním. V roce 2023 se objevily případy, kdy Ministerstvo financí požadovalo opakované schválení - a to způsobilo prodlení. Pokud potřebujete pozemek rychle, nezačínejte na poslední chvíli.

Co musíte mít připravené?

Chcete koupit nemovitost od obce nebo státu? Tady je seznam toho, co potřebujete:

• Plná identifikace - občanský průkaz nebo pas, pokud jste cizinec z EU.
• Písemná žádost o koupi - obec ji obvykle poskytne na úřadě nebo na webu.
• Výpis z katastru nemovitostí - zkontrolujte, zda není na pozemku žádný závazek.
• Územní plán - zjistěte, co je povoleno na pozemku (výstavba, obchod, zemědělství?).
• Finanční zajištění - připravte si peníze nebo potvrzení o úvěru. Obce a stát nečekají na peníze měsíce.
• Právní poradce - nejen pro zájemce s velkým rozpočtem. I malý pozemek může mít komplikovaný historický zátěž.

Co se mění v roce 2025?

Trh s veřejným majetkem se rychle mění. Od 1. ledna 2024 už musí být všechny prodeje nad 50 milionů korun přes elektronickou aukci. To znamená, že už nebudou existovat „zákulisní“ dohody. Vše bude veřejné.

Od roku 2025 se očekává další změna: obce budou povinny zveřejňovat všechny prodeje na jednotném portálu, nejen na úřední desce. To znamená, že budete moci hledat pozemky všude v Česku na jednom místě. A zároveň se zvyšuje kontrola. Ústav pro kontrolu hospodaření obcí v roce 2023 zjistil, že 23 % kontrolních akcí odhalilo porušení pravidel - a to hlavně v malých obcích s méně než 500 obyvateli.

Na druhé straně: trh roste. Podle CEE Property Research bude v roce 2027 objem prodejů veřejného majetku růst o 4,5 % ročně. Důvod? Města potřebují peníze na regeneraci, na energetickou modernizaci, na přestavbu škol a nemocnic. A nemovitosti jsou jedním z největších zdrojů příjmů.

Závěr: Koupě je možná - ale ne pro každého

Koupě nemovitosti od státu nebo obce není cesta pro lidi, kteří chtějí rychlý prodej. Je to proces, který vyžaduje trpělivost, znalosti a přípravu. Ale pokud to uděláte správně, můžete získat nemovitost za cenu, kterou na volném trhu najít nemůžete. Státní pozemky se prodávají za tržní cenu, ale často jsou v méně atraktivních lokalitách - a tam je šance na výhodnou koupě.

Nejlepší rada? Nezačínejte s tím, když už máte v hlavě návrh domu. Začněte s kontrolou katastru a územního plánu. Poté hledejte nabídku. A až pak se přihlašujte. Takto získáte nemovitost - a ne ztratíte čas, peníze a nervy.