Krátkodobý pronájem bytu už není jenom způsob, jak si doplnit příjem. Od 1. července 2025 se změnilo vše - od povinných registrací po omezení počtu dnů v roce. Pokud pronajímáte byt přes Airbnb, Booking nebo jen tak přátelsky na víkend, musíte znát nová pravidla. Jinak vás může čekat pokuta až 500 000 Kč, zastavení činnosti nebo problémy s daňovou správou.
Co vlastně je krátkodobý pronájem?
Krátkodobý pronájem není jenom to, že někdo spí u vás na pohodlí. Podle zákona je to ubytovací služba, kdy poskytujete byt na dobu kratší než 30 dnů a zároveň přidáváte doplňkové služby - úklid, výměna prádla, klíče, přístup k internetu, či dokonce kávový automat. Pokud to všechno děláte, nejde o běžný nájem podle občanského zákoníku, ale o podnikání. A to má důsledky.
Nezapomeňte: i když pronajímáte jen pár dní za rok, pokud to děláte opakovaně a za účelem zisku, úřady to považují za podnikání. To znamená, že potřebujete živnostenské oprávnění. Nejde o „příležitostný“ příjem - když to děláte pravidelně, už jste podnikatel.
Nová pravidla od 1. července 2025
Od tohoto data vstupuje v platnost zákon, který změní krátkodobý pronájem v Česku navždy. Všechny nové i stávající pronajímatelé musí:
- Registrovat se do státního registru poskytovatelů krátkodobého ubytování - to je jednotná databáze, kterou vede Ministerstvo pro místní rozvoj.
- Denně hlásit všechny ubytované hosty do systému eTurista. Tento systém spojuje finanční úřady, policie i obce. Pokud nehlásíte hosta, můžete být trestně stíháni.
- Dodržovat místní omezení. Některá města, jako Praha, Brno nebo Český Krumlov, už teď stanovují, že byt lze pronajímat maximálně 60 dnů v roce. Pokud to překročíte, můžete být nuceni přestat.
Co se týče stavebního řádu - byt zkolaudovaný jako trvalé bydlení nemůže být legálně využíván pro krátkodobé ubytování. Mnoho lidí to ignoruje. A to je jedna z nejčastějších chyb. Inspekce přijedou, zkontrolují kolaudaci, a pokud zjistí, že byt je pro bydlení, ne pro ubytování, hned vás odsoudí k pokutě. Jeden uživatel z Pardubic zaplatil 85 000 Kč jen proto, že neměl povolení.
Živnostenské oprávnění - musíte ho mít?
Ano. Pokud pronajímáte byt pravidelně, nejen jednou za dva roky, potřebujete živnostenské oprávnění. Konkrétně volnou živnost „ubytovací služby“.
Registrace stojí 1 000 Kč a vyžaduje odbornou způsobilost. To znamená, že musíte absolvovat základní kurz - například o bezpečnosti, hygieně nebo právních základech. Bez toho nejde. A nejde to „na základě zkušenosti“. Musíte mít potvrzení o absolvování.
Pokud to děláte jen někdy - třeba jen dva týdny za rok - a nechcete mít živnost, můžete se držet zdanění podle § 9 zákona o daních z příjmů. Ale to funguje jen, pokud to opravdu není vaším hlavním zdrojem příjmů. Pokud vám příjmy z pronájmu přesahují 120 000 Kč ročně, úřady se vás ptají: „Je to nájem nebo podnikání?“
Daňové zdanění - 15 % nebo 23 %?
Příjmy z krátkodobého pronájmu se zdaňují dvěma způsoby:
- Skutečné výdaje - můžete si odpočítat všechny náklady: účty za energii, úklid, pojištění, opravy, případně i nájemné za byt, pokud ho nevlastníte. Tady se zdaní jen zisk. Sazba je 15 %.
- Příjmy podle procent - nechcete počítat výdaje? Pak si odpočítáte 30 % jako „výdaje“ a zbytek (70 %) se zdaní sazbou 23 %. To je výhodné, pokud máte málo výdajů.
Daňové přiznání podáváte do 1. dubna následujícího roku. Pokud jste podnikatel, musíte podávat i DPH, pokud jste překročil hranici 2 miliony Kč ročně. Většina malých pronajímatelů to nepřekoná, ale někteří v Praze nebo na Moravě už ano.
Navíc: pokud máte živnost, musíte platit sociální a zdravotní pojištění. To není volitelné. To vás stojí přes 3 000 Kč měsíčně. Ale zároveň vám to dává právo na penzi a léčebné služby.
Právní rizika - co vás může zničit
Největší chyba lidí je, že si myslí, že „všechno jde“. To nejde.
- Bez živnostenského oprávnění - pokuta až 500 000 Kč. Zároveň můžete být nuceni vrátit všechny příjmy za posledních 5 let.
- Nezaregistrovaný host v eTuristě - může být považováno za porušení zákona o pobytu cizinců. To je trestný čin.
- Byt s kolaudací k bydlení - pokud je to větší bytový dům, SVJ může zakázat krátkodobý pronájem. A pokud to ignorujete, může vás domovní řád vyhodit.
- Nedostatečné pojištění - běžné pojištění bytu nekryje škody způsobené hosty. Potřebujete speciální pojištění pro ubytovací služby. 42 % lidí to neví.
Jeden právník z Brna řekl: „Když host odmítne odejít, nemůžete ho vyhodit jako nájemníka. Musíte volat policii. Ale pokud jste nezaregistrovaný podnikatel, policie vás může zadržet.“
Co dělat, když už pronajímáte?
Nečekáte, až vás „zastihne“ inspekce. Už teď proveďte následující kroky:
- Zkontrolujte kolaudaci bytu. Je to „trvalé bydlení“? Pak potřebujete povolení od obce nebo SVJ.
- Registrováte se do registru poskytovatelů krátkodobého ubytování - to je zdarma, ale musíte to udělat do 31. května 2026.
- Přihlaste se do systému eTurista. Každý den, kdy máte hosta, musíte zapsat jeho jméno, příjmení, datum příjezdu a odjezdu.
- Zjistěte, zda vaše obec má omezení. V Praze je to 60 dnů. V Brně 90. V menších městech je to jinak.
- Registrováte živnost „ubytovací služby“ - pokud to děláte pravidelně. Pokud ne, zůstaňte u § 9.
- Zajistěte pojištění pro ubytovací služby. Nezaměňujte ho s běžným domácím pojištěním.
Co se stane s trhem?
Nová pravidla změní trh. Podle odhadů REMAX G8 Reality se počet aktivních krátkodobých pronájmů v centrálních městech sníží o 40-60 %. Mnoho malých pronajímatelů přestane nabízet byty, protože administrativa je příliš náročná.
V Praze už teď 35 % bytů v centru je využíváno pro krátkodobý pronájem. Místní obyvatelé nemají kde bydlet. Nový zákon chce toto zpomalit. Výsledek? Dostupnost bytů pro místní se zlepší. Ale cena za to je vysoká - mnoho lidí přijde o příjem.
Trh se bude přesouvat k profesionálním poskytovatelům - firmám, které mají více bytů, účetní, zástupce a systémy. Malí pronajímatelé budou mít větší nároky na přípravu a vědomosti.
Kdo to všechno řeší?
Nejsou to jenom úřady. Města jako Vídeň nebo Londýn už dělají podobné věci. V Londýně můžete pronajímat celý byt jen 90 dní za rok. Vídeň má podobné limity. Česko jde stejnou cestou.
Právníci, daňoví poradci a státní úřady už teď varují: „Nechte si to vysvětlit.“ Nečekáte na pokutu. Pokud jste větší pronajímatel, měli byste si najmout daňového poradce. Pokud jste začátečník, zjistěte, co vás čeká - a nezaměňujte to s běžným nájmem.
Právě teď je čas dělat správné volby. Ne za pár měsíců. Ne když vás zastihne inspekce. Ale teď. Když ještě máte čas.
Musím mít živnostenské oprávnění, pokud pronajímám byt jen na víkendy?
Ano, pokud to děláte pravidelně a za účelem zisku. Pokud pronajímáte jen 2-3 víkendy za rok a příjem nepřesahuje 120 000 Kč, můžete to řešit jako nájem podle § 9. Ale pokud to děláte každý měsíc, úřady to považují za podnikání a vyžadují živnostenské oprávnění. Neexistuje „příležitostný“ výdělek - jen „pravidelný“ a „nepravidelný“.
Co se stane, když nehlásím hosty do eTuristy?
Hlášení hostů do eTuristy je povinné od 1. července 2025. Pokud to neuděláte, můžete být trestně stíháni za porušení zákona o pobytu cizinců. První trest je pokuta 10 000-50 000 Kč. Při opakování může dojít k zastavení činnosti nebo dokonce k trestnímu řízení. Systém je propojen s policií - nejde o „formální detail“.
Můžu pronajímat byt, který má kolaudaci jen pro bydlení?
Ne. Byt zkolaudovaný jako trvalé bydlení nelze legálně využívat pro krátkodobé ubytování. To je jasně stanoveno Ministerstvem pro místní rozvoj. Pokud to ignorujete, inspekce vás nalezne, vydá pokutu a vás nucí přestat. Pokud chcete pronajímat, musíte změnit kolaudaci na „ubytovací služby“ - ale to může být náročné a drahé.
Jaké pojištění potřebuji pro krátkodobý pronájem?
Běžné domácí pojištění nekryje škody způsobené hosty. Potřebujete speciální pojištění pro ubytovací služby - často se nazývá „Airbnb pojištění“ nebo „pojištění pro krátkodobý pronájem“. Pokrytí musí zahrnovat odpovědnost za škody na nemovitosti, poškození majetku hosta a možnou újmu třetí straně. Bez tohoto pojištění jste v riziku.
Může SVJ zakázat krátkodobý pronájem i když mám všechna povolení od obce?
Ano. Společenství vlastníků jednotek (SVJ) má právo zakázat krátkodobé pronájmy v rámci vnitřního řádu domu. Pokud je to schváleno hlasováním vlastníků, může to být zákaz. To platí i tehdy, když máte povolení od obce. V Praze, Brně a Českém Krumlově se to stává často. Pokud SVJ zakáže, nemáte právo na výjimku - musíte přestat.
Kdy musím podat daňové přiznání a jaký je rozdíl mezi § 7 a § 9?
Daňové přiznání podáváte do 1. dubna následujícího roku. Pokud jste podnikatel, zdaňujete podle § 7 - to znamená, že jste plátce DPH a musíte platit sociální a zdravotní pojištění. Pokud jste „nájemník“, zdaňujete podle § 9 - to je jednodušší, ale příjem nesmí být vaším hlavním zdrojem. Většina lidí, kteří pronajímají pravidelně, nakonec skončí u § 7.
