Chceš vědět, kolik stojí tvůj byt nebo dům, ale nechceš platit tisíce za znalecký posudek? Online odhady cen nemovitostí jsou teď k dispozici za pár minut a často zdarma. Ale kolik z nich opravdu sedí? A kdy ti můžou klást do ruky úplně špatnou číslici?
Co vlastně online odhad ceny nemovitosti dělá?
Online odhad není žádná magie. Je to algoritmus, který se dívá na tisíce prodejů v okolí tvé nemovitosti a pak porovnává tvůj byt nebo dům s podobnými. Zkoumá: kolik metrů máš, kde je byt, jak starý je, jaký má stav, kolik pokojů, jestli je v panelu nebo rodinném domě. Všechno to vezme z katastru nemovitostí, inzerátů na Sreality.cz a Bezrealitek.cz, a některé služby dokonce přidávají data z prodejů, které nejsou veřejné.
Největší hráči v Česku jsou Valuo.cz, Odhadnemovitosti-zdarma.cz a David Majer (RE/MAX). Valuo.cz používá 1,2 milionu transakčních dat z posledních pěti let. Odhadnemovitosti-zdarma.cz je rychlejší, ale pracuje s menším množstvím dat. David Majer se specializuje na Prahu a má přesnost kolem 6,3 % - což je nejlepší v celé zemi.
Kolik stojí a kdy je zdarma?
68 % služeb nabízí základní odhad zdarma. To znamená, že můžeš zjistit hrubý odhad bez zadání karty, bez registrace a bez čekání. Valuo.cz, Odhadnemovitosti-zdarma.cz a DavidMajer.cz ti dají výsledek hned. Pokud chceš podrobnější report s fotkami, analýzou okolí a doporučením prodejní ceny, musíš zaplatit. Ceny se pohybují od 490 Kč do 1500 Kč.
Nejvíc lidí volí Valuo.cz - mají 43 % trhu. Proč? Protože po zadání základních údajů ti ukážou nejen číslo, ale i seznam podobných bytů, které se právě prodávají. Můžeš si tedy sami porovnat, jestli ti jejich odhad dává smysl. Některé služby, jako Cermakhonza.cz, ti vrátí peníze, pokud prodej uděláš přes jejich kancelář. To je užitečné, když už plánuješ prodávat.
Jak přesné jsou tyto odhady?
Přesnost závisí na tom, co máš za nemovitost. U běžného bytu v Praze, Brně nebo Ostravě se online odhady pohybují v rozmezí 7-9 % od konečné prodejní ceny. To znamená, že pokud ti odhad říká 3 miliony, skutečná cena bude pravděpodobně mezi 2,73 a 3,27 milionem. To je dostatečně přesné, abys mohl rozhodnout, jestli chceš vůbec vstoupit do trhu.
Ale tady přichází větší problém: u venkovských domů, starých památkových objektů nebo luxusních vila je přesnost mnohem nižší. Testy ukazují, že odchylka může být 15-25 %. Proč? Protože algoritmus neumí poznat, jestli máš v domě novou koupelnu, nebo jestli je střecha na opravě. Neumí vidět, že tvůj dům má neobvyklou dispozici nebo že je na okraji vesnice, kde se neprodává už deset let.
Prof. Jan Šípek z Vysoké školy ekonomické v Praze testoval 200 bytů a zjistil: online odhady fungují na 83 % u standardních bytů v Praze, ale jen na 67 % u domů na venkově. To není chyba algoritmu - je to chyba dat. Pokud se v okolí neprodává nic, algoritmus nemá, na co se opřít.
Kdo to používá a proč?
68 % uživatelů jsou vlastníci, kteří plánují prodej. Chtějí vědět, jestli je to vůbec výhodné. 22 % jsou makléři, kteří si pomocí online odhadu rychle připraví první návrh pro klienta. 10 % je právníci, kteří potřebují odhad pro dědická řízení.
Petr Procházka z realitní kanceláře HOUSEin říká: „Používám Valuo každý den. Ušetří mi spoustu času. Odhady jsou poměrně přesné a mohu je upravit podle svých znalostí.“ To je klíčové. Online odhad není konečná odpověď - je to výchozí bod. Makléři ho používají jako výchozí bod, pak přijdou na místo, podívají se na stav, na zahrádku, na hluk, na kvalitu výstavby - a teprve pak upraví cenu.
Naopak lidé, kteří na online odhad spoléhají úplně, často zklamou. Kateřina M. z Plzně napsala: „Odhad byl o 900 000 Kč vyšší než konečná cena.“ Proč? Protože její dům měl starou krytinu, neopravené okna a nebyl v centru. Algoritmus to neviděl. A když jí to řekli makléři, bylo už pozdě - dům ležel na trhu šest měsíců.
Co se děje v pozadí? Technologie a vývoj
Valuo.cz v březnu 2023 spustil „Smart Adjust“ - funkci, která analyzuje fotografie tvé nemovitosti a automaticky upraví odhad. Pokud na fotce vidí špatně vypadající krytinu nebo poškozené okno, sníží odhad. To je novinka, která pomáhá zlepšit přesnost o 2-3 %.
Odhadnemovitosti-zdarma.cz aktualizoval v květnu 2023 svůj algoritmus tak, aby lépe zohledňoval technický stav. To byla odpověď na stovky negativních recenzí, kde lidé psali: „Měl jsem 10 let starý byt, ale odhad ho počítal jako nový.“
Do konce roku 2024 plánuje Valuo.cz integraci s katastrální mapou v reálném čase. To znamená, že když zadáš adresu, systém nejen zjistí velikost, ale i přesnou polohu, výšku, okolní stavby, a dokonce i to, jestli je nemovitost v zóně hlukového zatížení. To je budoucnost - odhady, které nejen počítají, ale „vidí“.
Co musíš umět, abys to použil správně?
Nejsi technik, ale musíš zadat správná data. 35 % lidí podle Valuo.cz zadává špatnou výměru. Například: „Mám 60 m²“ - ale ve skutečnosti je to 54 m². Nebo: „Dům je z roku 1990“ - ale ve skutečnosti byl přestavěn v roce 2005. To změní odhad o 10-15 %.
Nejčastější chyba: lidé neuvádějí stav. „Stav: dobrý“ - ale když se podíváš na fotky, je to zhroutená krytina, staré okna a výměna potrubí. Algoritmus to neví. A proto ti odhad řekne 2,8 milionu, když skutečná hodnota je 2,1 milionu.
Nejlepší rada: použij video tutoriál. Valuo.cz má 95 % spokojenost u uživatelů, kteří si ho prohlédli. Nebo si nechaj někdo pomoci - někdo, kdo už prodával byt. Nebo se podívej na inzeráty v okolí. Pokud vidíš, že podobné byty se prodávají za 2,5 milionu, a ti odhad říká 3,2, pak je to špatně. Neřekni si „to je výborný odhad“ - řekni si „to je špatný odhad“.
Kdy je online odhad užitečný a kdy ne?
Užitečný je, když:
- Chceš vědět, jestli má smysl vůbec prodávat
- Chceš porovnat různé možnosti (např. byt v Praze 4 vs. byt v Praze 5)
- Chceš mít první představu, než se obrátíš na makléře
- Chceš rychle zjistit cenu pro dědické řízení
Není užitečný, když:
- Máš nemovitost na venkově, kde se neprodává už 5 let
- Máš památkově chráněný dům
- Máš neobvyklou dispozici (např. 1 pokoj a 3 kuchyně)
- Chceš použít odhad jako základ pro smlouvu
- Chceš věřit, že ti online nástroj řekne přesnou cenu, kterou ti koupí někdo
Online odhad je jako GPS. Když jedeš do města, je skvělý. Když jedeš do hor, kde není signál, tak ti řekne, že jsi v centru Londýna. Nenechávej se vést jen podle něj.
Co dělat dál?
Nejdřív zkus zdarma odhad na Valuo.cz nebo Odhadnemovitosti-zdarma.cz. Zapiš si číslo. Pak se podívej na inzeráty v okolí - najdi 5 podobných bytů. Porovnej ceny. Pokud se tvůj odhad shoduje s trhem, můžeš jít k makléři. Pokud je odhad o 10-15 % vyšší, než co se skutečně prodává, nech si to říct.
Pokud chceš prodat, vyber si makléře, který používá Valuo.cz. Ptáj se: „Používáte online odhady? Jak je upravujete?“ Pokud ti řeknou: „Ano, ale my se vždycky podíváme na místo,“ - to je dobrý znamení. Pokud ti řeknou: „Nepotřebujeme, máme svůj systém,“ - můžeš se ptát, jaký.
Online odhady nejsou budoucnost - jsou dnes. Ale nejsou náhradou za zkušeného makléře. Jsou jeho nástrojem. A ty je můžeš použít jako svůj první krok k lepšímu rozhodnutí. Ne jako poslední.
Jsou online odhady ceny nemovitosti legální?
Ano, jsou legální. Ale nejsou znaleckými posudky. To znamená, že nemůžeš použít odhad z Valuo.cz jako důkaz ceny při dědění nebo rozvodu. K tomu potřebuješ formální posudek od certifikovaného znalce. Online odhady jsou jen informační nástroj, který ti pomůže pochopit trh. Není to smlouva, není to důkaz, je to pouze odhad.
Proč mi online odhad říká vyšší cenu než makléř?
Protože algoritmus nevidí skutečný stav. Makléř vidí, že krytina je poškozená, že je v koupelně staré potrubí, že je zahrádka přeplněná a že v domě není žádná moderní klimatizace. Algoritmus ví jen, že byt má 70 m² a je z roku 1995. Pokud je v okolí mnoho bytů se stejnou výměrou a rokem výstavby, algoritmus je přeceňuje. Makléř ví, že tyto byty se prodávají o 15 % levněji, protože mají skryté problémy.
Je lepší použít Valuo.cz nebo Odhadnemovitosti-zdarma.cz?
Pro běžné byty v městech je Valuo.cz přesnější - má 8,7 % odchylku proti 11,2 % u Odhadnemovitosti-zdarma.cz. Ale Odhadnemovitosti-zdarma.cz je rychlejší a zcela zdarma. Pokud chceš jen rychlý odhad, použij Odhadnemovitosti-zdarma.cz. Pokud chceš věřit výsledku a máš možnost zaplatit 990 Kč, použij Valuo.cz. Obě služby jsou dobré, jen pro různé účely.
Můžu použít online odhad pro bankovní úvěr?
Nikdy. Banky požadují znalecký posudek od certifikovaného znalce. Online odhady nejsou přijímány jako důkaz hodnoty nemovitosti. Pokud chceš hypotéku, musíš si nechat udělat formální posudek. Online odhad ti může pomoci jen připravit se na rozhovor s bankou - říct, jakou cenu očekáváš, ale ne jakou máš.
Proč se online odhady tak rychle rozšiřují?
Protože lidé chtějí rychlost a bezplatnost. Tradiční odhad trval 7-10 dní a stál 2500-5000 Kč. Online odhad trvá 3 minuty a je zdarma. Lidé nechtějí čekat. Chtějí vědět hned. A když se trh rozrůstá, i makléři se přizpůsobují. Už nejsou jedinými, kdo vědí cenu. Teď všichni vědí - a to je změna.
