Prodáváte byt nebo dům a přemýšlíte, kolik vám to vlastně bude stát? Číslo, které vidíte v inzerátu, není vždy tím konečným. Realitní kanceláře si za svou práci berou odměnu, kterou nazýváme provize. V roce 2026 se situace na trhu ustálila, ale stále existuje spousta mýtů o tom, kdo má zaplatit a zda je možné cenu smlouvat. Zkrátka řečeno: standardní provize se pohybuje mezi 3 % a 6 % z kupní ceny bez DPH. U pronájmu je pravidlem jedna měsíční nájemné. Ale pozor, detaily se liší podle regionu, typu nemovitosti i rozsahu služeb.
Kolik stojí služby makléře při prodeji?
Při prodeji nemovitosti nejčastěji narazíte na procentuální vyjádření provize. Trh v České republice se v posledních letech posunul směrem k větší transparentnosti. Zatímco dříve byly běžné sazby kolem 4-8 %, dnes se většina seriózních kanceláří drží pásma 3-5 % z prodejní ceny. Toto číslo je vždy uvedeno bez daně z přidané hodnoty (DPH).
Proč právě toto rozmezí? Služby makléře nejsou jen o nalezení kupce. Za tu provizi obvykle dostanete komplexní balík, který zahrnuje:
- Profesionální fotografování a tvorbu vizuálního obsahu (videa, 3D prohlídky).
- Cílený marketing na portálech jako Sreality.cz nebo Bezrealitky.cz.
- Zajištění prohlídek a komunikaci s potenciálními zájemci.
- Právní servis - revize smluv a kontrola listin.
- Vyjednávání nejlepší ceny a podmínek.
- Bezpečnou úschovu kupní ceny (pokud ji RK nabízí).
Jakub Žižka, zkušený realitní expert, připomíná jednoduché pravidlo: "Platí ten, kdo si službu objedná." V praxi to znamená, že pokud jste prodávající a uzavřeli jste smlouvu o zprostředkování s RK, provizi platíte vy. Někdy se stane, že si službu najímá i kupující, což je méně časté, ale legální.
Jak vypadá provize u pronájmu?
U pronájmu se logika mění. Tady se nepočítá procento z hypotetické prodejní ceny, ale vychází se z výše nájemného. Standardem na trhu v roce 2026 je provize ve výši jednoho měsíčního nájemného bez DPH.
Některé kanceláře mohou požadovat až dva měsíční nájemné, zejména pokud jde o velmi žádané lokality nebo pokud hradí provizi jen jedna strana (například pouze nájemce). Pokud je nájemné například 15 000 Kč měsíčně, očekávejte platbu v řádu 15 000 až 30 000 Kč plus DPH. U krátkodobých pronjmů nebo komerčních prostor se podmínky mohou lišit, proto si vždy ověřte smluvní podmínky před podpisem.
Vliv ceny nemovitosti na výši provize
Není fér, aby makléř bral stejné procento z bytu za milion korun jako z luxusního domu za dvacet milionů. Proto většina kanceláří používá progresivní škálu nebo stanovení minimální částky. Čím vyšší je hodnota nemovitosti, tím nižší bývá procentní podíl provize.
| Cena nemovitosti | Odhadovaná provize | Poznámka |
|---|---|---|
| Do 1 000 000 Kč | Minimálně 50 000 Kč | U levných nemovitostí se uplatňuje fixní minimum, efektivní procento může být vyšší (až 5-6 %). |
| 1 - 3 000 000 Kč | 5 % | Standardní sazba pro menší byty a starší domy. |
| 3 - 6 000 000 Kč | 4 - 5 % | Rozsah služeb je plný, cena umožňuje kvalitní marketing. |
| 6 - 10 000 000 Kč | 4 % | Střední třída, často lze smlouvat dolů k 3,5 %. |
| 10 - 20 000 000 Kč | 3 - 4 % | Drahé nemovitosti vyžadují specifický přístup, ale procento klesá. |
| Nad 20 000 000 Kč | Maximálně 3 % | Luxusní segment, často individuální dohoda. |
Vidíte, že u nemovitosti za 900 000 Kč vám může RK vzít 50 000 Kč, což je reálně přes 5 %. Naopak u domu za 15 milionů vás 3 % vyšle na 450 000 Kč. To je důvod, proč se u dražších objektů vyplatí více se pohnout a vyjednávat.
Nezapomeňte na DPH a právní rámec
Když makléř řekne „3 %", myslete si automaticky „plus 21 % DPH". Většina realitních kanceláří jsou plátci DPH. Výpočet je jednoduchý: základní provize se vynásobí 1,21. Takže těch 3 % z ceny nemovitosti se ve finále promítne jako 3,63 % včetně daně. Při koupi či prodeji si vždy nechte vyúčtování s uvedením DPH, abyste věděli, co platíte.
Právní prostředí se v Česku výrazně změnilo po roce 2020, kdy nabyl účinnosti zákon č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování. Tento zákon nezavedl strop pro výši provize, ale zpřísnil pravidla pro sjednávání. Klíčové body, které vás jako klienta chrání:
- Splatnost provize: Provize je splatná až dnem uzavření hlavní smlouvy (kupní smlouvy) nebo po splnění odkládacích podmínek. Neplatíte dopředu za nic jistého.
- Omezení záloh: Pokud jste spotřebitel, záloha na provizi nesmí překročit dvě třetiny celkové ujednané částky.
- Transparentnost: Makléř musí jasně informovat o všech nákladech spojených se službou.
Kdo platí provizi: prodávající nebo kupující?
Toto je jeden z nejčastějších dotazů. V českém prostředí je dlouhodobou tradicí, že provizi hradí prodávající. Je to logické - prodávající si najímá makléře, aby mu pomohl prodat jeho majetek za co nejvýhodnější cenu. Tato provize je často již započítána do nabídkové ceny nemovitosti.
Někdy se však můžete setkat s tím, že inzerát uvádí cenu „bez provize“ nebo že si službu najímá kupující. To není neobvyklé, zejména pokud chce prodávající maximalizovat svůj čistý zisk. Zákon nestanoví povinnost, kdo má platit. Řídí se to smlouvou. Pokud jste kupující a chcete si najmout svého vlastního makléře pro poradenství, musíte počítat s tím, že tuto provizi budete hradit vy, navíc k ceně nemovitosti.
Jak ušetřit a na co si dát pozor
Provize není neměnná veličina. Je to tržní cena za službu a jako taková se dá smlouvat. Jak postupovat, abyste nezaplatili zbytečně moc?
- Porovnejte nabídky: Nechoďte jen k prvníRK, která vás osloví. Zeptejte se alespoň tří různých agentur na jejich plán pro vaši nemovitost a navrhovanou provizi.
- Hodnoťte služby, ne jen cenu: Nižší provize (např. 2 %) může znamenat horší marketing, žádné profi fotky a lenost makléře. Vyšší provize (5 %) by měla jít ruku v ruce s aktivní správou, videoprohlídkami a právním servisem.
- Ptejte se na rozpis: Požádejte o konkrétní seznam toho, co všechno provize pokrývá. Pokud makléř neví odpověď, je to špatné znamení.
- Využijte konkurenci: Pokud máte nemovitost v žádané lokalitě, makléři budou bojovat o váš mandát. Neváhejte říct: „Pan Novák mi nabízí 3,5 % za stejný rozsah služeb, dokážete to udělat lépe?"
- Sledujte regionální specifikum: V Praze a velkých městech je konkurence vyšší a sazby se blíží k 3-4 %. Na venkově, kde je nabídka makléřů menší a práce s nemovitostmi může být složitější (např. chybějící dokumentace), se běžně pohybujeme kolem 5 %.
Berte na vědomí, že příliš nízká provize může odradit motivované makléře. Kvalitní profesionál potřebuje mít prostor pro svou práci. Pokud hledáte opravdu levné řešení, zvažte prodej přes portály přímo mezi lidmi, ale buďte připraveni zvládnout veškerou administrativu, právní rizika a časově náročnou komunikaci sami.
Shrnutí trendů pro rok 2026
Trh s realitními službami v Česku dospívá. Klienti jsou informovanější díky internetu a srovnávacím portálům jako Srovnani-makleru.cz nebo Realfree.cz. Díky tomu tlak na snižování provizí roste, zejména u vyšších cenových hladin. Zároveň roste požadavek na digitální nástroje - online smlouvování, elektronické podpisy a virtuální prohlídky se stávají standardem, který byste měli od makléře očekávat.
Pamatujte, že nejdražší makléř není nutně ten nejlepší, stejně jako ten nejlevnější nemusí být ten nejhorší. Hledejte rovnováhu mezi cenou, reference a osobní chemií. Koncovým cílem je úspěšný prodej nebo pronájem bez stresu a právních komplikací. A za to se určitě vyplatí zaplatit férovou odměnu.
Je provize realitní kanceláře fixní nebo se dá smlouvat?
Provize není fixní zákonnou sazbou. Jde o tržní službu, jejíž cena se sjednává smlouvou. Většina kanceláří má své orientační ceníky, ale při jednání je téměř vždy možné provizi smlouvat, zejména pokud máte atraktivní nemovitost nebo nabízíte objemnější zakázku.
Kdo platí provizi při prodeji bytu?
V praxi v České republice provizi nejčastěji platí prodávající, protože si on najímá služby makléře pro prodej svého majetku. Tato cena je obvykle již započítána do inzerované ceny nemovitosti. Nicméně vše závisí na smlouvě - teoreticky může platit i kupující, pokud si najme svého vlastního poradce.
Zahrnuje uvedená provize DPH?
Ne, standardně se všechny provize uvádějí bez daně z přidané hodnoty. Pokud je realitní kancelář plátcem DPH (většina jimi je), musíte k dohodnuté částce připočíst 21 % DPH. Například provize 3 % se ve finále promítne jako 3,63 % z kupní ceny včetně daně.
Jaká je standardní provize u pronájmu bytu?
U pronájmu se standardně bere provize ve výši jednoho měsíčního nájemného bez DPH. Někdy může jít až o dvojnásobek, pokud hradí provizi pouze jedna strana transakce (například jen nájemce). Vždy si ověřte, kdo má provizi hradit a zda je částka uvedena s DPH nebo bez.
Můžu makléři zaplatit zálohu na provizi?
Ano, ale zákon o realitním zprostředkování toto omezuje. Pokud jste spotřebitel, záloha na provizi nesmí činit více než dvě třetiny celkové ujednané provize. Samotná provize je pak splatná až po úspěšném uzavření hlavní smlouvy (kupní nebo nájemní).
Lze provizi snížit u velmi drahých nemovitostí?
Ano, u nemovitostí nad 10-20 milionů korun se běžně vyjednávat nižší procentuální sazba, často kolem 3 % nebo méně. I když je procento nižší, absolutní částka zůstává pro makléře zajímavá, takže mají motivaci pracovat na transakci. U levných nemovitostí se naopak často uplatňuje minimální fixní částka (např. 50 000 Kč), což efektivně zvyšuje procentuální zátěž.
