Co vlastně znamená „nabídka bytů“ v Praze a Brně v roce 2025?
Nejde jen o to, kolik stojí metr čtvereční. Když se podíváte na nabídku bytů v Praze a Brně, vidíte dva úplně jiné trhy. V Praze se cena bytu může lišit o 40 000 Kč/m² jen mezi sousedními ulicemi. V Brně je rozdíl mezi centrem a předměstím menší - kolem 25-30 %. To znamená, že v Praze musíte vybírat mezi lokalitou a rozpočtem. V Brně můžete mít obě. Pokud hledáte byt, nejde jen o to, co je na portálu. Jde o to, co je skutečně za tím, co se vám ukazuje.
Průměrné ceny - co vám opravdu říkají čísla?
V květnu 2025 stál průměrný byt v Praze 142 653 Kč/m². V Brně to bylo 113 629 Kč/m². To zní jako rozdíl, ale neříká vám celý příběh. V historickém centru Prahy - třeba v Praze 1 - se ceny pohybují kolem 167 000 Kč/m². Byt o 80 m² tam tedy stojí přes 13 milionů korun. A to bez ohledu na stav, výbavu nebo výhled. V Brně nejvyšší ceny najdete v Masarykově čtvrti nebo na Biskupské ulici - tam se blížíte k 130 000 Kč/m². Ale většina bytů v centru Brna stojí kolem 103 000-110 000 Kč/m². To je rozdíl, který můžete skutečně cítit.
Na druhé straně, v Ostravě je průměrná cena jen 64 053 Kč/m². To vám ukazuje, že Praha a Brno nejsou jen o velikosti města - jsou o síle ekonomiky, poptávce a přístupnosti. V Praze je cena bytu v centru o čtvrtinu vyšší než ve střední části Brna. To znamená, že pokud chcete byt v Praze 1, musíte si ho „vykoupit“ z jiných kategorií - například z velikosti nebo výbavy.
Růst cen - Praha zpomaluje, Brno se zvyšuje
Praha měla v roce 2025 roční nárůst cen +13 %. To zní jako hodně, ale je to mnohem méně než v minulých letech. V květnu 2025 byl meziměsíční růst jen +0,1 %. To je signál: trh se stabilizuje. Prodávající už nemohou zvyšovat ceny jen tak. Kupující začínají vyjednávat.
V Brně je situace jiná. Růst je jen +3 % ročně, ale meziměsíčně se ceny zvedly o +0,5 %. To znamená, že trh je aktivnější. Novostavby se prodávají rychle - v prvním čtvrtletí 2025 bylo prodáno 479 nových bytů, což je nejvíce od roku 2021. Vývojový trend ukazuje: Brno není jen „menší Praha“. Je to město s vlastním růstem, které se přitahuje investory, mladé rodiny a pracovníky z technologických firem.
Co ovlivňuje cenu - mimo metr čtvereční
Cena metru čtverečního je jen začátek. V Praze je důležitá historická hodnota lokalit. Byt v Praze 1 může stát o 25 000 Kč/m² více než ve stejné velikosti v Praze 2. V Brně je klíčové, jak daleko je byt od metra nebo školy. Rozdíl mezi Královým Polem a Novým Lískovcem může být 15 000-20 000 Kč/m².
U starších bytů v Praze musíte počítat s rekonstrukcí. Některé byty mají na ceně přirážku za „výhled“ nebo „výbavu“, ale ve skutečnosti potřebují kompletní přestavbu. A ta může přidat až 30 000 Kč/m². V Brně je častější, že byt je v dobrém stavu, ale není v centru. Tam je důležité vědět, jak daleko je od dopravního uzlu - každých 500 metrů od metra snižuje cenu o 3-5 %.
Novostavby s certifikátem LEED nebo nízkou energetickou náročností stojí o 15 000 Kč/m² více. Ale tyto byty se prodávají rychleji a mají nižší náklady na bydlení. Pokud plánujete bydlet déle, investice do energetiky se vyplatí.
Nástroje, které vám opravdu pomohou
Nikdy nekupujte byt jen podle jednoho portálu. Používejte kombinaci. Reas.cz má nejpřesnější mapu cenových pásem v Praze - ukazuje, že mezi ulicemi jako Křižíkova a Na Příkopě je rozdíl až 40 000 Kč/m². V Brně je užitečná analýza od Trikaya, která sleduje trh od roku 2014. Jejich data ukazují, že Královo Pole a Žabovřesky se liší o 15 000-20 000 Kč/m².
Podívejte se na dobu inzerce. Byty prodané do 30 dnů dosáhly 98,5 % nabídkové ceny. Ty, které byly na trhu déle než 90 dní, se prodaly jen za 92,7 %. To znamená: pokud byt trvá na trhu déle než 2 měsíce, je možné vyjednávat. V Praze je průměrná rozdíl mezi nabídkovou a realizační cenou 4,2 %. V Brně je to jen 2,8 %. To znamená, že v Praze máte větší vyjednávací prostor - ale i vyšší riziko, že se cena zvedne, pokud se objeví konkurence.
Které město je pro vás lepší?
Pokud chcete byt jako investici a máte dostatek kapitálu - Praha je stále nejlepší volba. Růst cen je vyšší, poptávka po bytech v centru je stále silná, a příliv cizinců (očekávaný nárůst 5 % v roce 2025) udržuje trh aktivní. Ale cena je vysoká. V Praze je potřeba 18,2 ročních platů, aby se člověk mohl koupit průměrný byt. To je více než dvojnásobek doporučené hranice OECD.
V Brně je to jinak. Potřebujete jen 11,7 ročních platů. Ceny jsou nižší, rozdíly mezi lokalitami menší, a novostavby se prodávají rychle. Pokud hledáte byt k bydlení, ne k investici - Brno je výhodnější. Můžete si koupit byt v centru, který má dobrý stav, blízko dopravy a škol, a stále vám zbyde peníze na rekonstrukci nebo nábytek.
Průměrná cena bytu v ČR je 90 841 Kč/m². V Praze je to o 57 % výše, v Brně o 25 %. To znamená, že když si představíte, že v Praze máte 10 milionů na byt, v Brně si můžete koupit stejný byt a mít navíc 2-3 miliony na doplnění.
Co vás čeká v roce 2026?
Analýzy předpovídají, že v Praze se růst cen zpomalí na 5-7 % do konce roku 2025. V Brně by mohl růst dosáhnout 8-10 %. To znamená, že rozdíl mezi městy se bude zmenšovat. Pokud teď čekáte, že se ceny v Praze „zhroutí“, budete čekat dlouho. Ale pokud hledáte příležitost k nákupu s vyšším potenciálem růstu, Brno je lepší volba.
Na druhé straně, dokončení metra D v Brně do roku 2027 zvýší ceny v okolí nových stanic o 8-12 %. Pokud kupujete byt v Králově Poli nebo v Lužánkách, můžete mít výhodu. V Praze je vliv na ceny více spojen s makroekonomikou - HDP, úrokové sazby, inflace. Hypoteční úroky v druhém pololetí 2025 jsou kolem 4,8-5,2 %. Každé zvýšení o 0,5 % snižuje kupní sílu o 7-8 %. To znamená: pokud se úroky zvednou, ceny se zpomalí - i v Praze.
Co si pamatovat, když začnete hledat
- Neberete jako pravdu cenu na portálu. Vždy zkontrolujte dobu inzerce a počet zobrazení.
- V Praze se zaměřte na lokalitu - ne na „výhled“ nebo „výbavu“. Tyto věci jsou často přesnější než realita.
- V Brně se podívejte na blízkost dopravy, škol a nových projektů. Metr D je klíč.
- Nezapomeňte na rekonstrukční náklady. Starý byt v Praze může být o 30 % levnější, ale potřebuje 1-2 miliony na přestavbu.
- Používejte mapy cenových pásem - Reas.cz pro Prahu, Trikaya pro Brno.
- Porovnejte nabídkovou a realizační cenu. V Praze je rozdíl větší - to je váš vyjednávací nástroj.
Je to vůbec možné?
Ne. Pokud máte průměrný plat v ČR, nebudete si moci koupit byt v Praze. Ani v Brně to bude těžké. Ale pokud máte 1,5-2 miliony na zálohu a plánujete bydlet 5-10 let, můžete se rozhodnout. V Praze si vyberete menší byt v centru. V Brně si koupíte větší byt s možností přestavby. Oba rozhodnutí jsou správná - jen jiná.
Trh se nezhroutí. Ale přestal být „žádná šance“. Stal se výběrem. A výběr znamená, že máte možnost myslet.
Je lepší koupit byt v Praze nebo Brně v roce 2025?
Záleží na vašem cíli. Pokud chcete investovat a máte dostatek kapitálu, Praha má vyšší potenciál růstu a větší poptávku. Pokud chcete bydlet a nechcete platit příliš za lokalitu, Brno je lepší volba - ceny jsou nižší, rozdíly mezi čtvrtěmi menší a novostavby se prodávají rychle. V Praze si musíte vybírat mezi velikostí a lokalitou. V Brně můžete mít obojí.
Proč jsou ceny v Praze tak vysoké?
Praha je hlavní město, centrum ekonomiky, kultury a práce. Poptávka je vysoká, zatímco plocha pro výstavbu je omezená. Historické centrum nemůže být rozšířeno, takže všechny byty v Praze 1-3 jsou omezené zdroje. Navíc přichází více cizinců a pracovníků z evropských firem, což zvyšuje poptávku. To všechno zvyšuje ceny.
Jak zjistím, zda je byt v Brně skutečně dobrá nabídka?
Zkontrolujte, jak dlouho je byt na trhu - pokud je více než 60 dní, je možné vyjednávat. Podívejte se na mapu od Trikaya, jestli je v blízkosti nového metra nebo školy. Zkontrolujte stav bytu - novostavby s certifikátem LEED stojí více, ale mají nižší náklady na energii. A nezapomeňte: v Brně je rozdíl mezi Královým Polem a Žabovřesky až 20 000 Kč/m² - nechte se vést daty, ne pocity.
Je vhodné kupovat byt v Praze jako investici?
Ano, ale jen pokud máte dostatek kapitálu a plánujete držet byt déle než 5 let. Růst cen se zpomaluje, ale poptávka po bytech v centru zůstává silná. Cizinci, pracovníci z evropských firem a expatové zvyšují poptávku. Pokud si koupíte byt v době, kdy se trh stabilizuje, a nekoupíte v horkém vrcholu, můžete mít dobrý návrat.
Co znamená „nabídková cena“ a „realizační cena“?
Nabídková cena je ta, kterou prodávající uvedl na trh. Realizační cena je ta, za kterou byt skutečně prodán. V Praze je rozdíl průměrně 4,2 % - to znamená, že kupující mohou vyjednávat. V Brně je rozdíl jen 2,8 %. Pokud byt trvá na trhu déle než 2 měsíce, je šance, že se cena sníží. Tento rozdíl je klíčový pro vyjednávání - nevěřte, že cena na portálu je konečná.
Jaký vliv mají hypoteční úroky na ceny bytů?
Každé zvýšení úroku o 0,5 % snižuje kupní sílu lidí o 7-8 %. To znamená, že pokud se úroky zvednou z 5 % na 5,5 %, lidé si mohou koupit o 8 % menší byt. To snižuje poptávku a může zpomalit růst cen. V roce 2025 jsou úroky kolem 4,8-5,2 %. Pokud se zvednou, můžeme očekávat mírný pokles cen, zejména v Praze, kde jsou ceny nejvyšší.
