V roce 2026 se český trh s nemovitostmi opět rozchvěl. Hypoteční sazby klesly na 4-5 % po letech vysokých úrokových sazeb, což okamžitě zvýšilo poptávku. Ale proč to vlastně funguje? A jak to ovlivňuje vaše rozhodnutí o koupi bytu? Zde je vše, co potřebujete vědět.
Proč měnová politika je klíčová pro realitní trh
Česká národní banka (ČNB) je centrální banka České republiky, která spravuje měnovou politiku a zajišťuje finanční stabilitu. V roce 2025 provedla postupné uvolňování měnové politiky, což vedlo ke snížení hypotečních sazeb z úrovně kolem 6 % na 4-5 %. Tato změna měla okamžitý dopad na realitní trh, kde se zvýšila poptávka po bytových a domových úvěrech.
Když ČNB sníží úrokovou sazbu, komerční banky ihned reagují a snižují hypoteční sazby. To znamená, že kupující mohou zaplatit méně úroků za stejnou částku, což jim umožňuje půjčit více peněz. Podle dat ČSOB Hypoteční banky z druhého čtvrtletí 2025 se meziročně ceny bytů zvýšily o 13,8 %, ceny domů o 8,7 % a ceny pozemků o 7,2 %. Tento růst byl přímo spojen se snížením hypotečních sazeb.
Aktuální stav trhu v roce 2026
V současné době se realitní trh v České republice nachází ve vzestupné fázi cyklu. Podle Zprávy o měnové politice z roku 2025 překonaly reálné ceny bytů maximum z roku 2022. Největší růst je v Praze, kde průměrná cena nového bytu dosáhla 170 tisíc korun za metr čtvereční. Starší byty stojí kolem 150 tisíc korun za metr čtvereční. To znamená, že bydlení je stále méně dostupné pro průměrnou domácnost.
Problém je v tom, že ceny bydlení rostou rychleji než příjmy. Podle údajů ČSÚ citovaných v ČNB, ceny bydlení rostou v relaci s příjmy domácností neobvykle rychle. V roce 2025 se průměrná mzda zvýšila jen o 3,2 %, zatímco ceny bytů o 13,8 %. Tento rozdíl způsobuje, že čím více lidí chce koupit byt, tím dražší se stává.
Porovnání s ostatními zeměmi střední Evropy
V porovnání s okolními zeměmi střední Evropy vykazuje český realitní trh unikátní charakteristiky. V Německu například silný nájemní trh snižuje tlak na ceny bydlení. V Česku je však výrazně vyšší poptávka po vlastním bydlení. Podle bankéře citovaného v Novinkách.cz: "Pokud lidé neuvidí alternativy na kapitálovém trhu, budou peníze stále ukládat do cihel".
Podívejme se na stavební povolení. V České republice trvá získání stavebního povolení v průměru 2,7 roku. V Polsku to trvá jen 1,4 roku a v Německu 1,9 roku. Tento pomalý proces zpomaluje výstavbu nových bytů a přispívá k vysokým cenám. Podle průzkumu ČNB z června 2025 78 % developerů upozorňuje, že by se výstavba mohla zastavit při růstu hypotečních sazeb nad 6 %.
Expertní názory a předpovědi
Experti jednoznačně potvrzují silnou korelaci mezi měnovou politikou a realitním trhem. Viceguvernér ČNB Jan Frait na konferenci KPMG prohlásil, že byty budou zdražovat v roce 2025 a minimálně i v příštím roce. Dušan Kunovský, předseda představenstva CENTRAL GROUP, předpovídá, že ceny bytů porostou o dalších 5 až 10 procent v roce 2026. Miroslav Zetek z ČSOB Hypoteční banka uvádí, že situaci sledují pomocí ČSOB Indexu bydlení, který ukazuje výrazný růst cen všech kategorií nemovitostí na nová maxima.
Na druhou stranu varují před riziky. Podle zprávy Realitní trh 2026, v případě nečekaného makroekonomického šoku by hypoteční sazby mohly růst rychleji, než trh očekává. To by nejvíce zasáhlo segmenty závislé na dostupnosti úvěrů - zejména dražší byty určené k prodeji. Generální ředitel Ekospol Evžen Korec zdůrazňuje, že ceny nových bytů v Praze v příštím roce opět porostou kvůli výrazně rostoucím cenám stavebních prací a materiálů.
Co dělat, pokud plánujete koupit nemovitost
Pokud plánujete koupit nemovitost, je důležité sledovat nejen aktuální hypoteční sazby, ale i signály ohledně budoucího vývoje měnové politiky ČNB. Průměrný čas potřebný k rozhodnutí o koupi nemovitosti se v roce 2025 prodloužil na 7,2 měsíce oproti 4,8 měsíce v roce 2023. Hlavní výzvou pro kupující je kombinace rychle rostoucích cen nemovitostí a případných budoucích zvýšení hypotečních sazeb.
Podle doporučení ČSOB Hypoteční banky by měli zájemci o hypoteční úvěr mít alespoň 20-30 % vlastních prostředků na počáteční vklad, schopnost splácet úvěr při sazbě o 2-3 procentní body vyšší, než je aktuální, a stabilitu příjmů po dobu minimálně 24 měsíců. Státní program "Bydlení pro každého" pokrývá pouze 0,5 % transakcí na realitním trhu, což je zanedbatelné ve srovnání s celkovým objemem trhu.
Časté otázky
Jak dlouho trvá získání stavebního povolení v České republice?
Podle údajů Ministerstva pro místní rozvoj trvá získání stavebního povolení v průměru 2,7 roku. To je oproti Polsku (1,4 roku) a Německu (1,9 roku) výrazně delší doba. Tento pomalý proces zpomaluje výstavbu nových bytů a přispívá k vysokým cenám.
Proč se ceny bytů zvyšují rychleji než příjmy?
Ceny bydlení rostou v relaci s příjmy domácností neobvykle rychle. V roce 2025 se průměrná mzda zvýšila jen o 3,2 %, zatímco ceny bytů o 13,8 %. Tento rozdíl způsobuje, že čím více lidí chce koupit byt, tím dražší se stává. Důvodem je také vysoká poptávka po vlastním bydlení a nedostatek nabídky kvůli pomalému povolování staveb.
Můžu čekat na snížení hypotečních sazeb?
ČNB uvolňuje měnovou politiku postupně, ale hypoteční sazby se nemusí dále snižovat. Pokud by došlo k neočekávanému inflačnímu tlaku, mohly by sazby rychle stoupat. V současné době jsou hypoteční sazby na úrovni 4-5 %, ale ceny bytů již za poslední rok vzrostly o 13,8 %. Čekání na další snížení sazeb by mohlo znamenat, že budete muset platit za byt ještě více.
Je vlastnictví nemovitosti v ČR stále dobrá investice?
Podle průzkumu společnosti STEM/MARK z listopadu 2025 68 % Čechů vnímá realitní trh jako nejatraktivnější investiční nástroj. Přitom 82 % obyvatel považuje bydlení za nedostupné. Růst cen nemovitostí je v roce 2026 předpověděn na 5-7 %, zatímco inflace se má pohybovat kolem 2 %. To znamená, že investice do nemovitostí může přinést zhodnocení nad míru inflace. Nicméně riziko je vysoké, pokud by ČNB musela rychle zvýšit úrokové sazby.
Co se stane s realitním trhem, pokud se hypoteční sazby zvýší?
Pokud by hypoteční sazby rychle stouply, nejvíce by to zasáhlo segmenty závislé na úvěrech - zejména dražší byty určené k prodeji. Podle zprávy Realitní trh 2026 by mohlo dojít k náhlému zpomalení trhu, zejména v cenově náročných segmentech. Zároveň by se zpomalila výstavba nových bytů, což by ještě více zhoršilo nedostatek nabídky.
