Stává se, že si koupíte nemovitost, připravíte všechny dokumenty na prodej, a najednou vám realitní agentura řekne: „V katastru je duplicitní zápis vlastnictví.“ To znamená, že na vašem pozemku nebo domě je zapsáno více než jednoho vlastníka - a to i když jste jediný, kdo opravdu vlastní nemovitost. Tato chyba neznamená, že jste podvodník. Znamená jen, že někde v minulosti došlo k chybě při zápisu, a teď musíte ten zmatek vyřešit, jinak nemůžete nemovitost prodat, zastavit nebo dědit.
Proč vůbec vzniká duplicitní zápis?
Duplicitní zápis vlastnictví se neobjevuje z ničeho. Vzniká kvůli historickým chybám. Nejčastěji se stalo, že v 70. a 80. letech, nebo během přechodu z původních pozemkových knih do moderního katastru, byly dokumenty špatně zpracovány. Někdo předložil listinu o dědění, někdo jiný o koupi - a obě byly přijaty, protože katastrální úřad nekontroluje, kdo opravdu vlastní, ale jen jestli listiny mají správný tvar. Pokud je listina podepsaná, ověřená a má všechny potřebné údaje, úřad ji musí zapsat. A tak se může stát, že dva lidé jsou zapsáni jako vlastníci téže nemovitosti - i když jeden z nich vlastnil jen 50 % a druhý vůbec nic.
Typické případy: dědická řízení, která nebyla správně zaznamenána, nebo někdo předložil listinu o převodu, která byla neplatná, ale zapsaná stejně jako platná. Někdy se stalo, že dva různí katastrální úřady zapisovaly stejnou nemovitost v různých oblastech - a nikdo to nezkontroloval.
Co to znamená pro vás?
Duplicitní zápis neznamená, že máte dva vlastníky. Znamená, že máte neplatný zápis. A to je problém. Pokud chcete nemovitost prodat, musíte mít jasný a jednoznačný zápis vlastnictví. Banky odmítnou půjčku, notáři odmítnou smlouvu, a realitní agentury se vůbec nebudou chtít zabývat vaší nemovitostí. Podle dat Českého úřadu zeměměřického a katastrálního z roku 2022 je v Česku přes 12 500 takových případů. A 92 % realitních kanceláří říká, že to je jedna z největších překážek při prodeji nemovitostí.
Nejhorší je, že dokud to nevyřešíte, nemůžete dělat s nemovitostí nic. Ani převod, ani zástavu, ani dědictví. Všechny další zápisy, které byste chtěli provést - například vklad hypotéky - budou zastaveny. Katastrální úřad je povinen přerušit jakékoliv řízení, dokud nevyřešíte, kdo je opravdovým vlastníkem.
Jak to vyřešit? Dvě cesty: dohoda nebo soud
Existují dvě cesty, jak odstranit duplicitní zápis: mimosoudní a soudní. První je rychlejší a levnější. Druhá je pomalejší, ale jediná možnost, pokud se někdo nechce dohodnout.
1. Mimosoudní řešení - dohoda mezi vlastníky
Pokud jsou všichni zapsaní vlastníci schopni se dohodnout, stačí podepsat jednoduchý dokument - souhlasné prohlášení. V něm všichni uznají, že pouze jedna osoba je skutečným vlastníkem. Ostatní se vzdávají jakýchkoli nároků. Tento dokument musí být ověřen notářem nebo jiným oprávněným úředníkem. Poté jej podáte katastrálnímu úřadu jako návrh na výmaz vlastnictví té osoby, která nemá být zapsaná.
Ve většině případů (68 % podle ÚZSVM) se problém vyřeší právě takto. Stačí, aby jedna ze stran přijala, že nemá nárok. Například: dědic, který se nezúčastnil dědického řízení, ale jeho jméno bylo náhodou zapsáno. Když přizná, že to byla chyba, a podepíše prohlášení, že se vzdává nároku, je vše vyřešeno.
Katastrální úřad pak má 30 dní na zpracování návrhu. Pokud je dokumentace kompletní, výmaz proběhne. Nejde o složitý proces - ale jen tehdy, když všichni spolupracují.
2. Soudní řízení - určovací žaloba
Pokud se někdo odmítá dohodnout - například dědic, který žije v zahraničí a nechce odpovídat, nebo někdo, kdo vlastně vůbec nemá nárok, ale nechce to přiznat - musíte jít na soud.
Tady je klíčové: nepředkládáte návrh na výmaz. Předkládáte určovací žalobu. Cílem není „vyhodit“ někoho z katastru. Cílem je, aby soud rozhodl: „Kdo je opravdovým vlastníkem?“
Nejvyšší správní soud v roce 2010 jasně řekl: pouze soudní rozhodnutí může vyřešit, kdo má nárok na nemovitost. A jakmile máte pravomocné rozhodnutí, katastrální úřad je povinen ho uplatnit. Změní zápis - a duplicitní zápis zmizí.
Problém? Soudní řízení trvá 14-18 měsíců. A stojí 15 000-40 000 Kč, pokud si najmete kvalifikovaného právníka. V 78 % případů lidé, kteří použili specialistu na nemovitostní právo, řekli, že proces byl mnohem rychlejší a bezpečnější.
Kdo vás může pomoci?
Není potřeba být právníkem, ale je potřeba vědět, kdo vám může pomoci. Katastrální úřad vám neřekne, jak vyřešit problém. Oni jen přijímají dokumenty. Pokud vám někdo řekne: „Pošlete tam formulář a bude to v pořádku“ - je to nepravda. Váš návrh na výmaz musí být správně formulován. Musí obsahovat:
- Název nemovitosti a její číslo v katastru
- Jména všech zapsaných vlastníků
- Číslo listiny, kterou chcete vymazat
- Přílohy: souhlasné prohlášení nebo soudní rozhodnutí
- Podpis ověřený notářem
Nejlepší je najít právníka, který se specializuje na katastrální právo. Ne každý advokát ví, jak funguje ePrávo.cz nebo jaký přesně formulář se používá pro výmaz. Pokud se pokusíte udělat vše sám, můžete podat špatný dokument - a pak musíte celý proces začít znovu.
Co se děje v budoucnu?
Naštěstí se věci mění. Od ledna 2023 můžete podávat návrhy na opravu katastru elektronicky - a to zkracuje lhůtu zpracování o 25 %. Nový katastrální informační systém už automaticky kontroluje, zda se nezapisuje stejná nemovitost dvakrát. A podle plánu do roku 2025 bude systém předem detekovávat potenciální duplicity - ještě předtím, než se zápis provede.
Experti z Masarykovy univerzity předpovídají, že počet nových duplicitních zápisů se do roku 2027 sníží o 60 %. To je dobře. Ale zatím je třeba vyřešit ty staré - a to je vaše odpovědnost.
Co dělat teď?
Nečekáte, až vám někdo něco řekne. Pokud máte pochybnosti o vlastnictví své nemovitosti:
- Zjistěte, co je v katastru. Přihlašte se na https://www.cuzk.cz a vyhledejte svou nemovitost. Podívejte se na list vlastnictví - jestli je tam více než jedna osoba.
- Pokud je tam více vlastníků, zjistěte, kdo je kdo. Zkontrolujte, jestli někdo nebyl zapsán z dědictví, které jste nezískali.
- Pokud jste jediný oprávněný vlastník - kontaktujte ostatní zapsané osoby. Navrhněte dohodu.
- Pokud se někdo nechce dohodnout - najděte právníka specializujícího se na katastrální právo.
- Nepředkládejte návrh bez ověření. Chyba v dokumentu znamená 30 dní ztráty.
Nejčastější chyba? Lidé čekají, až jim někdo přinese soudní rozhodnutí. Ale většina případů se vyřeší dohodou. Stačí jedna hovor, jedna schůzka, jedno podepsané prohlášení.
Co se stane, když to nevyřešíte?
Nečekáte, až se to samo vyřeší. Duplicitní zápis nezmizí sám. Dokud ho neodstraníte:
- Nemůžete prodat nemovitost.
- Nemůžete ji zastavit.
- Nemůžete ji dědit.
- Banka vám neposkytne hypotéku.
- Stát vás může požádat o platbu daní - i když jste nebyli opravdovým vlastníkem.
A pokud někdo jiný, kdo je duplicitně zapsán, začne prodat nemovitost - můžete být zahrnuti v právním sporu, i když jste vlastníkem opravdu.
Může být duplicitní zápis odstraněn jen z jedné strany?
Ano, ale jen tehdy, když všichni ostatní zapsaní vlastníci podepíší souhlasné prohlášení, že se vzdávají nároku. Nebo pokud soud rozhodne, že jen jedna osoba má nárok. Katastrální úřad nemůže sám odstranit zápis - musí mít právní důvod.
Jak dlouho trvá odstranění duplicitního zápisu?
Pokud je vše dohodnuto, trvá to 30 dní od podání kompletní dokumentace. Pokud je třeba soudní řízení, trvá průměrně 14-18 měsíců. Čas závisí na spolupráci stran a složitosti případu.
Můžu odstranit duplicitní zápis sám bez právníka?
Teoreticky ano - pokud máte všechny dokumenty, víte, jak je správně formulovat, a všichni strany spolupracují. Ale ve 78 % případů lidé, kteří použili právníka, získali výsledek rychleji a bez chyb. Zkušený právník ví, které listiny jsou platné, jak se vyhnout chybám a jak se vyhnout zbytečným opakováním.
Je možné, že duplicitní zápis vznikl kvůli chybě v katastru?
Ano, to je nejčastější příčina. V minulosti se přecházelo z pozemkových knih do elektronického systému, a mnoho dokumentů bylo špatně zpracováno. Někdy se přesunuly chyby z jednoho systému do druhého. Katastrální úřad v té době neměl dostatečnou kontrolu. To je důvod, proč je problém stále přítomen.
Kde zjistím, jestli mám duplicitní zápis?
Na portálu Českého úřadu zeměměřického a katastrálního (www.cuzk.cz). Zadejte číslo katastrálního území nebo adresu nemovitosti. Podívejte se na list vlastnictví - pokud je tam více než jedna osoba, která nemá vztah k vaší vlastní transakci, je to duplicitní zápis.
