Stává se, že po koupi domu nebo bytu začnete pozorovat něco, co jste při prohlídce neviděli: vlhké stěny, praskliny v základech, špatně fungující topení. A pak se ptáte: co teď? Můžete požadovat nápravu? Musíte platit za opravy sami? Nebo máte nárok na vrácení peněz? V České republice máte právo na nápravu - pokud víte, jak to funguje.
Co je skrytá vada a kdy se počítá?
Podle Občanského zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb., § 2106) je skrytá vada takový nedostatek nemovitosti, který:
- nebyl znám vám při uzavření smlouvy,
- znemožňuje nebo výrazně omezuje používání nemovitosti podle jejího určení,
- výrazně snižuje její hodnotu.
Například: vlhkost ve zdi, která vznikla kvůli špatné izolaci střechy, kterou prodávající skryl před prodejem. Nebo elektrický rozvod, který neodpovídá bezpečnostním normám a představuje riziko požáru. To vše je skrytá vada.
Na druhou stranu: škrábanec na dlažbě, který jste si všimli při prohlídce, nebo výměna baterie v termostatu - to není skrytá vada. Když jste věděli, že něco není v pořádku, a přesto jste koupili, nemůžete požadovat náhradu.
Právní lhůta na uplatnění skryté vady je 5 let od data nabytí vlastnictví. To je výhoda Česka - v Německu nebo Rakousku je lhůta jen 2-3 roky. Po uplynutí těchto pěti let už nemáte právo na nárok, ať už je vada jakákoliv.
Co musíte udělat hned po zjištění vady?
Není důležité, jestli jste zjistili vadu hned po přestěhování nebo až po třech letech. Důležité je, co uděláte hned, jak vady zjistíte.
První krok: Získat znalecký posudek.
Bez něj nemáte šanci. Prodávající se bude vyhýbat, bude tvrdit, že to nebylo před prodejem, že to je váš problém, že to vzniklo později. A má pravdu - pokud nemáte důkaz, že vada existovala už před prodejem.
Znalci se podívají na stav nemovitosti, provedou testy (např. měření vlhkosti, termovizi, kontrolu nosných konstrukcí) a vydají písemný posudek, který říká: „Tato vada existovala již před prodejem a byla skrytá.“
Cena posudku se pohybuje od 3.000 do 15.000 Kč, podle složitosti. To je investice, která vám může ušetřit desítky tisíc. V 73 % soudních případů rozhoduje kvalita důkazů - a znalecký posudek je ten nejsilnější.
Druhý krok: Napsat písemné oznámení prodávajícímu.
Email není dostatečný. Nezaručuje důkaz doručení a neplatí jako oficiální oznámení podle zákona. Musíte použít doporučený dopis s potvrzením o doručení.
V dopise musíte jasně napsat dvě věci:
- Vytknutí vady: „V důsledku znaleckého posudku č. XYZ z 10. 4. 2025 jsem zjistil, že ve stěně v kuchyni je trvalá vlhkost způsobená špatnou hydroizolací střechy, která existovala již před prodejem.“
- Uplatnění práva: „Požaduji jednu z následujících možností: opravu vady na náklady prodávajícího, slevu z kupní ceny ve výši 85.000 Kč nebo odstoupení od smlouvy.“
Prodávající má 30 dní na odpověď. Pokud neodpoví, nebo odmítne, můžete jít k soudu.
Které možnosti máte?
Nejste nuceni přijmout jen jednu odpověď. Zákon vám dává tři možnosti, a vy si můžete vybrat tu nejvýhodnější:
- Oprava vady - prodávající zaplatí za opravu. Platí jen, pokud je vadu možné odstranit. Například výměna starého potrubí, oprava střechy. Pokud je vada trvalá - např. základy se vysedají - oprava není možná.
- Sleva z kupní ceny - nejčastější řešení. Může být nižší než cena opravy. Např. oprava střechy stojí 100.000 Kč, ale sleva bude 70.000 Kč, protože nemovitost po opravě získá na hodnotě. To je v pořádku - zákon to tak připouští.
- Odstoupení od smlouvy - nejradikálnější možnost. Můžete vrátit nemovitost a dostat zpět peníze. Ale platí jen u podstatných vad: např. domov je nebezpečný k obývání, střecha se zřítila, byt je zcela nepoužitelný. Většina vad na to nestačí.
Podle průzkumu Srovnání Maklérů z roku 2024 se 42 % kupujících, kteří uplatnili vadu, dohodlo na slevě. Pouze 15 % případů skončilo soudem. A z nich 61 % skončilo prospěchem kupujícího.
Co neudělejte - nejčastější chyby
Největší chyba: nechat to ležet. Pokud neuplatníte vadu včas, ztrácíte právo. Zákon říká: „bez zbytečného odkladu“. Pokud po zjištění vady čekáte 6 měsíců, prodávající může tvrdit, že jste se o to nestarali.
Druhá chyba: využít email. Email není důkaz. Pokud se prodávající vyhne odpovědi, budete mít problém dokázat, že jste ho informovali.
Třetí chyba: nechat si dát návrh na slevu od prodávajícího. Pokud vám nabídne 20.000 Kč a vy souhlasíte, ztrácíte právo na další nároky. Písemně podepište jen dohodu, která říká: „Sleva 20.000 Kč za skrytou vadu - všechny další nároky jsou tímto vyměněny.“
Čtvrtá chyba: neznát rozdíl mezi bytem a vlastnickým podílem. Pokud jste koupili vlastnický podíl v bytovém družstvu, nejste vlastníkem nemovitosti - jste členem družstva. V tom případě neplatí § 2106. Opravy střechy nebo fasády jsou zodpovědností družstva, ne prodávajícího. Mnoho lidí to neví - a ztrácí stovky tisíc.
Co se mění v roce 2025?
Od ledna 2025 platí nová úprava: pro nemovitosti starší než 30 let je povinné přiložit k kupní smlouvě technickou zprávu. Tato zpráva musí obsahovat informace o stavu konstrukcí, elektroinstalace, vodovodu a kanalizace.
To znamená: prodávající, který nechá vydát technickou zprávu před prodejem, má větší šanci, že nebude mít problémy později. Pokud ji nechá, a potom se objeví vada, kterou zpráva uvádí - nemůže se vyhýbat odpovědnosti.
Do konce roku 2025 má ministerstvo v plánu zavést centrální registr skrytých vad. Budete moci zjistit, zda u dané nemovitosti již byla nějaká vada oznámena. To sníží počet podvodů a opakovaných problémů.
Technologie se také mění: termovizní snímky, 3D skenování, senzory vlhkosti - všechno to se stává běžnou součástí předprodejní kontroly. Do roku 2027 bude možné odhalit skryté vady u 89 % nemovitostí - dnes je to jen 65 %.
Kdy je šance na úspěch největší?
Největší šance na mimosoudní řešení je, když:
- máte jasný znalecký posudek,
- oznámíte vadu bez odkladu,
- poskytnete fotografie a dokumenty,
- prodávající má technickou zprávu a v ní je vada uvedená.
Podle průzkumu: pokud prodávající před prodejem získal technickou zprávu, je pravděpodobnost mimosoudního řešení o 63 % vyšší. Proč? Protože nemůže říct: „Já jsem o tom nevěděl.“
Nejčastější vady: vlhkost (32 %), elektrický rozvod (18 %), střecha (15 %). Pokud kupujete nemovitost starší než 20 let, dejte si na to pozor.
Co dělat, když prodávající odmítne?
Nejdřív zkontrolujte, zda jste vše udělali správně: posudek? Doporučený dopis? Důkazy? Pokud ano, můžete podat žalobu.
Soudní řízení trvá průměrně 11 měsíců. Náklady na právní zastoupení se pohybují od 20.000 do 50.000 Kč. Ale pokud máte dobré důkazy, šance na výhru je 61 %.
Pokud nechcete jít do soudu, můžete zkusit mediaci. Některé obce nebo advokáti nabízejí zdarma nebo za nízkou cenu. To je rychlejší a levnější než soud.
Nikdy nepřijměte peníze bez písemné dohody. Pokud vám prodávající nabídne 50.000 Kč a řekne: „Tady máte, už to neřešme.“ - napište: „Tato částka je zaplacena jako sleva z kupní ceny za skrytou vadu v podobě vlhkosti ve zdi v kuchyni. Kupující tímto vzdává všech dalších nároků.“ A podepište to.
Co si pamatovat?
- 5 let máte na uplatnění vady - nezapomeňte na to.
- Bez znaleckého posudku nemáte šanci.
- Email není důkaz - používejte doporučený dopis.
- Sleva nemusí být stejná jako cena opravy - je to dohoda.
- Odstoupení od smlouvy je možné jen u velmi závažných vad.
- Pokud koupíte vlastnický podíl v družstvu, neplatí § 2106.
- Uchovávejte všechny dokumenty alespoň 10 let.
Koupě nemovitosti je největší investice v životě. A skryté vady jsou jedním z nejčastějších rizik. Ale pokud víte, jak postupovat, neztratíte jen peníze - získáte klid.
