Nájemní trh v ČR 2025: Ceny nájmů stoupají, obsazenost roste - co se děje a kam se směřuje

Ceny nájmů v ČR stoupají rychleji než mzdy

Na začátku roku 2025 je jasné: nájemní bydlení v České republice už není jen alternativou k vlastnímu domu. Je to hlavní způsob, jakým lidé bydlí - a to nejen studenti nebo dočasně přesunutí pracovníci. Průměrná cena nájemného se dostala na 351 Kč za metr čtvereční, což je o 8 % více než v polovině loňského roku. V Praze to znamená už 434 Kč/m², v Brně 360 Kč/m². Pro mnoho lidí to znamená, že částka za byt přesahuje 40 % jejich příjmů. A to není jen problém studentů - středně příjmové domácnosti se začínají ptát: „Kde je hranice?“

Proč se nájmy tak rychle zdražují?

Není to jen jedna věc. Je to kombinace několika faktorů, které se navzájem posilují. První je vysoká poptávka. Do konce roku 2025 se očekává nárůst počtu nájemníků o 20 000 až 25 000 lidí. Většina z nich jsou mladí lidé ve věku 25-34 let, kteří si vlastní byt nemohou dovolit. 42 % z nich říká, že by si ho nemohlo koupit kvůli vysokým počátečním nákladům a hypotečním sazbám. Zároveň 68 % preferuje nájem, protože jim umožňuje přesouvat se podle práce, partnera nebo životních okolností.

Druhý faktor je náklad na vlastníka. Majitelé bytů, kteří je financují pomocí úvěrů, musí pokrýt nejen úroky, ale i rekonstrukce, údržbu a zvýšené náklady na energii. Když se hypoteční úroky nepříliš snižují, ale ceny staveb rostou, přenáší se to na nájemné. Hendrik Meyer z European Housing Services říká: „Majitelé reagují na své náklady - a to znamená, že nájemník platí.“

Regionální rozdíly jsou větší než kdy jindy

Nájemní trh už není jednotný. V Praze a Brně se ceny drží na vysoké úrovni, ale v některých regionech se situace mění radikálně. V Libereckém a Karlovarském kraji se nájemné zvedlo o třetinu. V těchto oblastech se přesouvají lidé, kteří hledají lepší poměr cena/kvalita. Města jako České Budějovice, Olomouc nebo Ústí nad Labem se stávají atraktivními alternativami - a to i přes menší možnosti zaměstnání.

Na druhé straně se v některých menších městech a obcích začíná zvyšovat poptávka po nájmech. Důvod? Lidé hledají bydlení, které je blízko práce, ale ne v centru velkého města. Třeba někdo pracuje v Brně, ale žije v Znojmě nebo Křetově. Tento trend se nazývá „příměstský přesun“ - a jeho růst je jedním z nejvýznamnějších změn v nájemním trhu letos.

Co dělají nájemníci, když jim příjmy nestačí?

Na sociálních sítích a fórech se často opakuje stejný příběh: „Kdo má dobrou smlouvu a dobrou cenu, ten se snaží v nájemním bytě vydržet co nejdéle, navzdory všem kompromisům.“

Nejčastější řešení? Zmenšení bytu. Mnoho lidí přechází z 2+1 na 1+1, nebo se přesouvají do bytů bez výhledu, bez výtahu, nebo bez klimatizace. Někteří společně bydlí s kamarády, aby si rozdělili nájemné. Jiní hledají byty v regionech, kde cena za metr je o 20-30 % nižší. A stále více lidí přiznává, že se snaží „vydržet“ v aktuálním bytě, i když je špatně izolovaný nebo má staré okna.

Investoři a instituce - nová síla na trhu

Na nájemním trhu už nejsou jen „babičky s bytem v ulici“. V roce 2025 tvoří institucionální investoři (fondy, společnosti, akciové společnosti) už 28 % nájemního fondu. To je výrazný nárůst oproti 8 % v roce 2020. Tyto investoři kupují celé budovy, modernizují je, zavádějí digitální správu a vytvářejí standardizované smlouvy. Výsledek? Větší transparentnost, ale také menší flexibilita pro nájemníky - protože smlouvy jsou delší a nájemné se zvyšuje podle jasných pravidel, než podle „doby“.

Soukromí vlastníci stále tvoří 72 % nájemního fondu, ale jejich vliv klesá. Některé rodiny, které dříve pronajímaly byt jako doplněk k příjmu, teď prodávají - protože nájemné už nevykazuje dostatečný zisk. Pro některé to znamená, že byt se stává investicí, ne domovem.

Digitalizace změnila nájemní trh

Už není potřeba chodit do kanceláře, aby jste podepsali smlouvu. Digitální podpisy, online platby, virtuální prohlídky a aplikace pro správu bytu jsou už běžnou součástí. Většina větších pronajímatelů a všech institucionálních investorů tyto nástroje používá. To znamená, že proces je rychlejší, ale také méně osobní. Někteří nájemníci si stěžují, že „už nevíš, kdo je tvůj majitel“ - ale zároveň ocení, že můžou platit přes aplikaci nebo si přes mobil vyžádat opravu.

Pro nájemníky je důležité: digitalizace zvyšuje transparentnost. Můžete vidět, jak se ceny vyvíjejí, jaké jsou podmínky, a jak dlouho je byt volný. Pro pronajímatele to znamená, že musí být připravení na technologii - jinak se jim byt bude těžko pronajímat.

Co můžete dělat, když vás nájemné přetíží?

• Hledejte menší města - ceny v Českých Budějovicích, Plzni nebo Hradci Králové jsou o 15-25 % nižší než v Praze, ale nabízejí dobré spojení s většími městy.
• Vyberete energeticky úsporný byt - byt s třídou A nebo B může ušetřit 2 000-4 000 Kč ročně na energii. To je více než rozdíl v nájemném.
• Zvažte společné bydlení - dva lidé v 2+1 bytě mohou ušetřit až 30 % na nájemném.
• Přečtěte si novou zákonodárnou úpravu - od ledna 2025 je zvýšena ochrana nájemníků. Majitel nemůže zvýšit nájemné bez důvodu, a musí o tom informovat písemně alespoň tři měsíce dopředu.

Budoucnost: Růst se zpomalí, ale nebude klesat

Analýzy Cushman & Wakefield a Asociace nájemního bydlení předpovídají, že růst cen nájmů se v druhé polovině roku 2025 zpomalí. Ale klesat nebudou. Proč? Protože poptávka po nájmu je stále vyšší než nabídka. A protože hypoteční sazby, i když se mírně snižují, zůstávají vysoké pro většinu lidí.

Největší riziko? Pokud se hypoteční úroky výrazně sníží, může dojít k návratu lidí z nájmu zpět do vlastního bydlení. Ale to se pravděpodobně stane až v roce 2026 nebo 2027. V roce 2025 zůstává nájemní trh v klíčové fázi - a pro nájemníky i investory je to období, kdy je třeba být opatrný, ale také využívat příležitosti.

Co se stane, když se mzdy nezvednou?

Realita Kroku upozorňuje: „Nájmy vykazují pomalejší růst, ale stále výš než mzdy.“ To znamená, že pokud se příjmy nezvýší, bude větší část lidí čelit problémům s bydlením. A to není jen otázka „kdo si může dovolit byt“ - je to otázka stability celé společnosti. Lidé, kteří tráví příliš mnoho peněz na bydlení, nemají peníze na zdraví, vzdělání nebo rodinu. A to je dlouhodobé riziko, které si trh zatím ještě neuvědomuje plně.