Jak vybrat realitní kancelář pro prodej nemovitosti: 7 klíčových kritérií a otázek, které musíte položit

Prodej nemovitosti je jednou z nejdůležitějších finančních rozhodnutí v životě. Většina lidí prodává byt nebo dům pouze jednou za desetiletí. A přesto mnoho lidí vybírá realitní kancelář stejně jako by si vybírali kabelku - podle ceny nebo podle toho, kdo jim to navrhl. To je chyba. Správně vybraná kancelář může zvýšit vaši prodejní cenu o 5-7 %, zkrátit dobu prodeje o měsíce a ušetřit vás od stresu, podvodů a nečekaných poplatků. Jak to tedy udělat správně?

1. Neptejte se jen na provizi - ptajte se na výsledky

Mnoho lidí začíná hledání tím, že se ptá: „Kolik mi účtujete za prodej?“ Ale to je špatný první krok. Provozovatelé s nízkou provizí (pod 3 %) často nejsou levní - jsou jen nekvalitní. Pokud vám někdo slibuje 2 % provizi, ale neřekne, co všechno to zahrnuje, je to červená vlajka. V České republice od roku 2024 musí každá kancelář poskytnout písemný rozpis služeb zahrnutých v provizi. Pokud vám to neukážou, hledejte jinde.

Kvalitní kanceláře účtují 3-5 %, ale to zahrnuje:

• Profesionální fotografie (minimálně 25 snímků)
• Videoprohlídku 3-5 minut dlouhou
• Prezentaci na všech hlavních portálech (Sreality.cz, Bazos.cz, Reality.idnes.cz)
• Offline marketing (dopisy sousedům, plachty, inzerce v místních novinách)
• Pravidelné aktualizace o zájmu a návrzích zájemců
• Expertní vyjednávání a kontrolu kupní smlouvy

Nezapomeňte: kancelář, která neinvestuje do marketingu, neprodá vaši nemovitost za nejvyšší cenu. Podle průzkumu Srovnani-makleru.cz z roku 2023 kvalitní kanceláře prodávají o 5-7 % více než průměrná tržní cena. Ta, co nechává vše na náhodě, vám ubírá tisíce korun.

2. Zkontrolujte jejich online přítomnost - nejen recenze, ale i obsah

Když hledáte realitní kancelář, nezastavujte se u jedné recenze na Google. Prohlédněte si:

• Počet recenzí: Top kanceláře mají 450-600 recenzí s průměrem 4,7 z 5. Pokud jich má jen 20 a všechny jsou pětihvězdičkové, je to podezřelé.
• Kvalita recenzí: Hledejte konkrétní věty jako: „Fotografie byly opravdu profesionální“ nebo „Makléř mi každý týden posílal přehled o zájemcích“. Tyto věty potvrzují skutečnou službu.
• Web kanceláře: Aktuální nabídky? Zda je web aktualizován každých 48 hodin? Pokud je na webu stejná nemovitost od roku 2022, je to známka nezodpovědnosti.
• Sociální sítě: Mají minimálně 1 000 sledujících? Pravidelně sdílejí tipy, fotky, nebo jen reklamy? Kvalitní kanceláře vytvářejí obsah - nejen prodávají.

Nezapomeňte: kancelář, která nechce být vidět, nechce, abyste ji vybrali. Kvalitní firmy se pyšní svou prací - a ukazují ji.

3. Požadujte písemný prodejní plán - bez něj nemáte žádné záruky

Od ledna 2023 je zákonem povinné, aby každá zprostředkovatelská smlouva obsahovala jako přílohu písemný prodejní plán. Pokud vám ho makléř nechce poskytnout, odejděte. Tento dokument by měl obsahovat:

• Přesnou cílovou cenu (ne „tak nějak“)
• Metody marketingu (jaké portály, jaké kampaně)
• Frekvenci komunikace (např. „každý týden přehled o zájmu“)
• Termíny jednotlivých kroků (fotografie do 3 dnů, inzerce do 5 dnů)
• Postup při přijetí nabídky (jak budete informováni, jak se budou vyjednávat podmínky)

Bez tohoto dokumentu jste jako cestující bez mapy. Makléř může slíbit všechno - ale bez písemného plánu nemáte žádnou možnost ho přimět, aby to splnil. A pokud vám plán přijde příliš obecný - „budeme vás informovat“, „využijeme online kanály“ - je to špatný signál.

4. Zjistěte, zda je to jeho hlavní zaměstnání

Podle průzkumu Maxima.cz z roku 2023 až 65 % makléřů v Česku má realitní činnost jako vedlejší zaměstnání. To znamená: nejsou dostupní, nejsou motivovaní, nevědí, co dělají. Pokud je makléř večer učitelem, v pondělí lékařem a v úterý makléřem - nechte ho být.

Kvalitní kanceláře mají plně zaměstnané makléře, kteří se věnují jen nemovitostem. To se dá zjistit třemi způsoby:

• Přímo se zeptejte: „Je prodej nemovitostí vaše hlavní činnost?“
• Podívejte se na jejich web - mají jen několik nemovitostí nebo desítky?
• Zkontrolujte, kolik nemovitostí prodali v posledním roce - kvalitní kancelář prodává 50-100 za rok, ne 5.

Podle RE/MAX Alfa mají kanceláře s plně zaměstnanými makléři o 30 % vyšší úspěšnost prodeje. Když je to jejich profese, mají zájem, aby to šlo dobře - ne jen aby získali provizi.

5. Zkuste jejich místní znalosti - ne každý makléř zná váš sousedství

Nemovitost v Praze 6 se prodá jinak než v Brně nebo v Ostravě. Kvalitní makléř zná:

• Jaké jsou aktuální ceny v ulici, kde byt je
• Kdo kupuje v tomto regionu (mladé páry, důchodci, investoři?)
• Jaké jsou běžné chyby při prodeji v tomto okrese
• Kde se objevují zájemci - na kterých portálech, v jakých skupinách

Podle České asociace realitních kanceláří z roku 2022 68 % klientů preferuje kanceláře s lokální specializací. Proč? Protože znají trh. Makléř, který prodává všude, nezná nic. Zkuste ho otestovat: „Jaká je průměrná cena bytu 3+1 v ulici Na Hřebenech v Praze 6?“ Pokud odpoví „asi 8 milionů“, ale neví, kolik jich bylo prodáno v loňském roce, nevěřte mu.

6. Vyzkoušejte jejich marketing - ne všechny fotografie jsou stejné

Fotografie jsou první věc, kterou vidí zájemce. Pokud má kancelář jen 5 snímků z mobilu, nebo fotky jsou tmavé, rozmazané, nebo s odrazem zrcadla - necháte se přesvědčit, že se vám podaří prodat byt za nejvyšší cenu?

Kvalitní kanceláře:

• Používají profesionální fotografy - 25+ snímků na nemovitost
• Nahrávají videoprohlídky - ne jen „video z telefonu“, ale s kamerou, stativem, osvětlením
• Využívají MLS systém (Multiple Listing Service) - zvyšuje pravděpodobnost prodeje o 20 %, zejména u nemovitostí nad 15 miliony Kč
• Umožňují virtuální prohlídky přes QR kód
• Pravidelně reklamují na Facebooku a Instagramu cíleně na zájemce v daném regionu

Naopak: kancelář, která vám přinese jen pár fotek z telefonu a řekne „to bude stačit“, vás nechává v nevýhodě. Většina zájemců rozhoduje během prvních 30 sekund - a pokud je první dojem špatný, nemáte šanci.

7. Vyžádejte si tři nabídky - a porovnejte je

Nikdy neuzavírejte smlouvu s první kanceláří, kterou jste našli. Vyberte si tři kandidáty. Navštivte je osobně. Položte jim stejné otázky:

1. Kolik nemovitostí jste prodali v posledním roce?
2. Jaký je váš přesný postup při prodeji?
3. Můžete mi ukázat reference od tří klientů, jejichž nemovitosti jste prodali v posledních šesti měsících?
4. Jaký je váš plán pro marketing mé nemovitosti? Kde budete reklamovat?
5. Jakou provizi účtujete a co přesně zahrnuje?
6. Jak dlouho jste na trhu a kdo je váš hlavní makléř, který se bude starat o mou nemovitost?

Po setkání si udělejte tabulku: kdo co slíbil, kdo má lepší prezentaci, kdo má více recenzí, kdo vám dal písemný plán. Většina lidí si pamatuje pouze první dojem. Ale správná volba je ta, kterou jste porovnali.

Co dělat, když jste už podepsali smlouvu a je to špatně?

Pokud jste už podepsali smlouvu a zjistíte, že makléř:

• Neodpovídá na zprávy 2 týdny
• Neposílá žádný prodejní plán
• Nezveřejňuje nemovitost na Sreality.cz
• Chce přijmout nabídku o 15 % pod tržní cenou

máte právo smlouvu rušit. Podle zákona č. 132/2020 Sb. máte právo na jednostranné ukončení zprostředkovatelské smlouvy, pokud makléř neplní své závazky. Stačí odeslat písemné oznámení - a většina kanceláří se nechá včas vypnout, než se dostanete k právnímu kroku.

Největší chyba? Čekat. Pokud necítíte důvěru, nečekejte na „týden“ nebo „měsíc“. Dejte si to na papír a hledejte jiného makléře. Většina kanceláří vás nezadrží - ale vaše nemovitost ano. Každý den, kdy nebyla inzerována, vás stojí tisíce korun.

Co se mění v roce 2025?

Trh se profesionalizuje. Do roku 2025 bude 90 % kvalitních kanceláří nabízet kompletní balíček služeb včetně home stagingu, profesionálních fotografií a cíleného marketingu jako standardní součást provize. Provize se bude pohybovat mezi 3-5 %, ale s minimální částkou 50 000 Kč - to znamená, že i levnější nemovitosti budou mít minimálně 50 tisíc korun za služby. To je výhoda - znamená to, že budete platit jen za kvalitu, ne za „nějakou“ službu.

Největší změnou je využití AI. Kanceláře jako RE/MAX již v roce 2023 používají algoritmy, které analyzují 200 parametrů nemovitosti - od výhledu, po počet parkovacích míst, po vzdálenost od školy - a vydávají přesnější odhad ceny. To zvyšuje přesnost ocenění o 15 %. Pokud vám makléř říká „odhad je 7,5 milionu“, ale neví, jak k tomu došel - nechte ho být.

Prodej nemovitosti není náhoda. Je to proces, který vyžaduje zkušenosti, strategii a důvěryhodnost. Vyberte si kancelář, která se o vás stará, jako by to byla její vlastní nemovitost. A nezapomeňte: ten, kdo vás prodává, musí být lepší než vy. Jinak to nevyjde.