Když kupujete dům, nevidíte všechno. A největší chyba, kterou můžete udělat, je věřit, že zateplení, které je na fasádě, je dostatečné. Většina domů z let 2000-2015 má zateplení, které je na papíře v pořádku, ale ve skutečnosti je to jen hrubá krytka. Až když přijde zima a účet za topení vás překvapí, zjistíte, že za posledních 5 let jste zaplatili 150 000 Kč navíc jen proto, že někdo vložil 10 cm polystyrenu místo 20 cm.
Proč zateplení není jen o tloušťce
Podle Českého statistického úřadu se ceny energií od roku 2021 zvýšily o více než 150 %. To znamená, že každý watt tepla, který unikne z vašeho domu, stojí dnes dvakrát tolik, co před pěti lety. A proto je kvalita zateplení dnes důležitější než barva fasády nebo typ oken.
Na papíře se často píše, že dům má 15 cm EPS izolace. Ale ve skutečnosti? V 68 % domů starších než 15 let je izolace pod podlahou nad nevytápěným prostorem vůbec nebo jen 5-8 cm. V koutových místnostech chybí izolace úplně - tam, kde se stěna a střecha střetávají. To se jmenuje tepelný most. A tepelné mosty jsou jako díry v kabátě - nevidíte je, ale cítíte je.
Moderní normy požadují součinitel prostupu tepla U ≤ 0,15 W/m²K. To znamená, že dům ztrácí méně než 15 wattů tepla na každý metr čtvereční stěny. Staré zateplení má často U > 0,35 W/m²K - tedy dvojnásobek tepelných ztrát. A když to přepočítáte na roční náklady, znamená to 20-30 % navíc na topení. A to je jen začátek.
Co se skrývá pod omítkou - 5 kritických bodů, které musíte zkontrolovat
Nejhorší věc je, že většina problémů s izolací je úplně skrytá. Nevidíte ji, dokud nezačne tečet vlhkost, nebo se neobjeví plíseň na zdi. Ale existují způsoby, jak to odhalit před koupí.
- Tloušťka izolace - V místech, kde je nejlehčí zkontrolovat, je pod okny a u okapů. Tam, kde je střecha přechází ve stěnu, je často izolace zkrácená. Zkušený inspektor použije sondu nebo termokameru, aby změřil, kolik skutečně je. Pokud je výrobcem deklarováno 15 cm, ale skutečně je jen 9 cm - je to problém.
- Napojení na okna - V 42 % případů je izolace nesprávně napojena na rámy oken. Vzniká mezera, kde se kondenzuje vlhkost. To vede k plísním, které se objevují v koutech místností - a ty se nedají odstranit jen čištěním.
- Vlhkost ve zdech - Vlhkost není vždy vidět. Může být uvnitř cihel nebo betonu. Vlhkoměr měří obsah vody. U cihel je přijatelná hodnota do 3 %, u betonu do 2 %. Pokud je výše - je tam voda, která ničí izolaci a způsobuje degradaci materiálu.
- Tepelné mosty - To je nejčastější chyba. V místech, kde se stěna dotýká základu, u schodišť, u balkonových desek - tam se teplo uniká. Termokamera to ukáže jako červené skvrny na studené zdi. A pokud je tam více než 3-4 výrazné tepelné mosty, je to signál, že celý systém byl špatně navržený.
- Porovnání s PENB - Energetický průkaz budovy (PENB) by měl ukazovat skutečný stav. Ale v 42 % případů je hodnota U v PENB o 25-35 % lepší, než je ve skutečnosti. Pokud se vám průkaz zdá příliš dobrý, je to červená vlajka.
Termokamera - nejlepší nástroj, který nemusíte kupovat
Termokamera není sci-fi. Je to jednoduchý nástroj, který ukazuje teploty na povrchu. A když je zima venku (ideálně pod 5 °C), ukáže vám, kde teplý vzduch uniká z domu.
Profesionální termovizní inspekce stojí 2500-5000 Kč. To je drobnost, když vezmete v úvahu, že náklady na přestavbu špatného zateplení mohou být 150 000-300 000 Kč. A většina inspektorů vám pošle i záznam s obrázky - můžete to pak použít jako důkaz při vyjednávání ceny.
Uživatel z Pardubic, který koupil dům z roku 2008, si nechal udělat termovizi před koupí. Termokamera odhalila, že ve skutečnosti je pod střechou jen 8 cm izolace, místo deklarovaných 15 cm. A v koutových místnostech chybí izolace úplně. Prodávající souhlasil s ústupným 120 000 Kč. To pokrylo všechny náklady na opravu.
Naopak uživatel, který nechal termovizi dělat až po koupi, musel zaplatit 185 000 Kč za kompletní rekonstrukci - a navíc ještě odstranit plíseň z vnitřních stěn.
Co je důležité v dokumentech - PENB, technický průkaz, smlouva
Nikdy nepřijměte dům bez technického průkazu nemovitosti. To je dokument, který obsahuje všechny informace o stavu stavebních konstrukcí - včetně zateplení. Pokud ho prodávající nemá, je to červená vlajka.
PENB je další důležitý dokument. Ale nevěřte mu slepě. Porovnejte jeho hodnoty s tím, co vidíte. Pokud je součinitel prostupu tepla U u stěn 0,22 W/m²K, ale termokamera ukazuje 0,38 - je to rozdíl o 70 %. To znamená, že průkaz byl vytvořen na základě teoretických hodnot, ne skutečného stavu.
Právní riziko je reálné. Pokud jsou praskliny ve zdech nebo vlhkost důsledkem špatného zateplení, a vy to zjistíte až po koupi, můžete se snažit uplatnit záruku. Ale jen pokud máte důkaz - tedy termovizi, měření vlhkosti, záznam z technického průkazu. Bez toho je to jen vaše slovo proti slovu prodávajícího.
Když zjistíte, že je zateplení špatné - co dělat?
Není to konec světa. Ale musíte to vědět před koupí.
První krok: Požadujte ústupnou cenu. Pokud je zateplení v reálnosti jen o 30 % horší, než je uvedeno, pak je logické, že cena by měla být o 15-20 % nižší. To je standardní praxe mezi odborníky.
Druhý krok: Vyjednejte, aby prodávající provedl opravu před převodem. Některé firmy nabízejí záruku na zateplení - pokud se po 2 letech objeví plíseň, vrátí vám peníze. To je vzácné, ale existuje.
Třetí krok: Pokud se nechcete vyjednávat - zvažte, jestli vůbec chcete dům koupit. Náklady na kompletní zateplení rodinného domu se pohybují od 250 000 do 500 000 Kč. A to je jen za materiál a práci. Navíc přijde ztráta času, hluk, prach, a možná i nájemné, pokud budete muset bydlet pryč.
Co se stane, když to nezkontrolujete?
78 % kupujících, kteří nevyžádali technickou inspekci, se poté setkalo s nečekanými problémy. Nejčastější: plíseň v koutech (42 %), kondenzace na oknech (35 %), a náklady na topení, které přesahují 30 000 Kč za rok (28 %).
Podle Ministerstva pro místní rozvoj do roku 2030 bude 60 % stávajících domů muset zateplení rekonstruovat kvůli novým energetickým standardům. To znamená, že dům se špatným zateplením dnes bude mít o 15-20 % nižší tržní hodnotu za 5 let. A když budete chtít prodat, koupíte si nejen dům - koupíte si i výzvu.
Nová vyhláška č. 277/2023 Sb. už od ledna 2024 zpřísňuje požadavky na energetickou náročnost. Domů, které nebudou splňovat nové normy, se nebude chtít kupovat. A pokud je vaše zateplení jen „přibližně dobré“, tak vás to stojí 600 000-800 000 Kč v budoucnu.
Závěr - nekupujte dům bez technické inspekce
Zateplení není jen o tom, jak dům vypadá. Je to o tom, kolik peněz budete za rok platit za topení, jak často budete čistit plíseň, a jestli vás zima v noci bude probouzet.
Neexistuje žádný způsob, jak zjistit kvalitu zateplení jen pohledem. Potřebujete termokameru, vlhkoměr, a odborníka, který ví, co hledat. A to vše stojí 3 000 Kč. To je cena jednoho měsíce topení v špatně zatepleném domě.
Když se rozhodnete koupit dům, nechte si udělat technickou inspekci. Nejde o to, jestli je dům krásný. Jde o to, jestli vás nezničí.
Je možné zjistit kvalitu zateplení jen podle PENB?
Ne. Energetický průkaz budovy (PENB) je často vytvořen na základě teoretických hodnot, ne skutečného stavu. V 42 % případů je hodnota součinitele prostupu tepla U v PENB o 25-35 % lepší, než je ve skutečnosti. To znamená, že dům může být mnohem chladnější, než průkaz naznačuje. Pouze termokamera a fyzické měření mohou odhalit skutečný stav.
Jaká je minimální doporučená tloušťka zateplení pro dům z roku 2000?
Pro dům z roku 2000 by měla být minimální tloušťka izolace 16-20 cm pro minerální vlnu nebo 12-15 cm pro polystyren. Nicméně v praxi se často setkáváme s izolací jen 8-10 cm, což je daleko pod normou. Moderní normy (NZÚ) požadují 20-30 cm izolace, ale pro starší domy je reálným cílem dosáhnout U ≤ 0,20 W/m²K - což vyžaduje alespoň 18 cm izolace.
Je lepší minerální vlna nebo polystyren pro zateplení?
Minerální vlna má lepší paropropustnost, což znamená, že lépe „dýchá“ - je vhodnější pro starší domy s neúplným parozábraným systémem. Polystyren je levnější a má trochu lepší tepelnou vodivost (λD=0,033 vs. 0,035), ale je méně odolný proti vlhkosti. Pro novostavby je polystyren častější, pro rekonstrukce starších domů je minerální vlna bezpečnější volbou.
Kolik stojí technická inspekce se termokamerou?
Technická inspekce se termokamerou stojí mezi 2500 a 5000 Kč, v závislosti na velikosti domu. Pro rodinný dům o 120-180 m² je průměrná cena 3500 Kč. To je výdaj, který vám může ušetřit 100 000-200 000 Kč na rekonstrukci. Mnoho inspektorů dodává i písemný závěr a obrázky z termokamery - to je důkaz, který můžete použít při vyjednávání ceny.
Můžu požadovat od prodávajícího, aby provedl zateplení před prodejem?
Ano, můžete. Pokud inspekce odhalí, že zateplení je nevyhovující, můžete požadovat ústupnou cenu nebo, aby prodávající provedl opravu. Některé firmy dokonce nabízejí záruku na zateplení - pokud se po 2 letech objeví plíseň, vrátí vám peníze. Pokud prodávající odmítne, zvažte, jestli je dům vůbec hodný koupě - náklady na rekonstrukci mohou být větší než rozdíl v ceně.
