Prodáváte nemovitost a nejste si jistí, jestli musíte platit daň? Nejste jediný. Každý rok tisíce lidí v Česku přijde o několik desítek tisíc korun, protože nevěděli, že nemusí daň platit vůbec, nebo že mohli snížit základ daně o tisíce korun nákladů. Daň z prodeje nemovitosti není automatická. Neznamená to, že když něco prodáte, musíte okamžitě dát peníze do státu. Vše záleží na tom, jak dlouho nemovitost vlastníte, kde jste bydleli a jaké náklady jste měli.
Kdy vzniká daňová povinnost?
Daňová povinnost vzniká v okamžiku, kdy podepíšete smlouvu o prodeji nemovitosti - ne když dostanete peníze, ne když se přestěhujete, ale přesně v okamžiku, kdy se závazek uzavřel. To platí pro všechny prodeje od 1. ledna 2014. Ale to neznamená, že vždycky musíte daň platit. Existují jasná osvobození, která mohou vaši daňovou povinnost úplně zrušit.
Daň se neplatí z celé prodejní ceny, ale pouze z zisku. Zisk je rozdíl mezi tím, kolik jste za nemovitost dostali, a tím, kolik jste do ní investovali. Pokud jste koupili byt za 3 miliony a prodali za 3,1 milionu, máte zisk 100 tisíc. To je základ daně. Pokud jste koupili za 5 milionů a prodali za 4,8 milionu, máte ztrátu. A ztráta znamená nulovou daňovou povinnost. Stát vám nebere peníze, když jste prodali za méně, než jste zaplatili.
Kdo musí daň platit?
Daň z prodeje nemovitosti platí fyzické osoby - tedy běžní lidé, ne firmy. Právnické osoby (například společnosti) platí jinou daň - 21 % z celého zisku, a to bez výjimek. Ale pro vás, jako fyzickou osobu, je důležité vědět, že ne každý prodej je zdanitelný.
Nejčastější chyba je předpokládat, že když jste nemovitost koupili a prodali za pár let, musíte daň zaplatit. To není pravda. Pokud jste v nemovitosti bydleli alespoň dva roky bezprostředně před prodejem, daň neplatíte. Nezáleží, jestli jste ji koupili jako investici nebo jako domov. Důležité je, že jste tam žili. Například: koupíte byt, přestěhujete se tam, žijete tam dva roky, prodáte - daň není. Koupíte byt, necháte ho prázdný, prodáte za rok - daň je.
Co je osvobození od daně?
Existují tři hlavní cesty, jak se daně vyhnout:
- Bydlení alespoň 2 roky - musíte v nemovitosti trvale bydlet. Nejde o dočasný pobyt. Pokud jste bydleli 1 rok a 11 měsíců, daň platíte. Pokud jste bydleli 2 roky a 1 den - neplatíte.
- Vlastnictví alespoň 5 let - pokud jste nemovitost vlastnili 5 let nebo déle od doby, kdy byla postavena nebo kolaudována. U novostaveb se počítá od kolaudace, ne od podání stavebního povolení. Pokud jste rekonstruovali dům tak, že jste museli požádat o novou kolaudaci, začíná se 5letá lhůta počítat znovu. To je častá chyba - lidé myslí, že 5 let se počítá od původní stavby, i když byl dům úplně přestavěn.
- Použití peněz na vlastní bydlení - pokud příjem z prodeje použijete na koupi nového bytu nebo domu, který bude vaším trvalým bydlištěm, můžete se daně vyhnout. Musíte to ale prokázat. Například: prodáte byt za 4 miliony, za 3,8 milionu koupíte nový byt - můžete podat žádost o osvobození. Pokud si ale koupíte auto nebo si dáte do banky, daň platíte.
Pozor na pozemky: osvobození podle 5leté lhůty platí jen pro budovy. Pokud prodáváte pouze pozemek, musíte ho mít alespoň 5 let od nabytí, jinak platíte daň. Pokud je pozemek součástí bytové jednotky, platí pravidlo pro budovu.
Jak se počítá daňový základ?
Základ daně je vždy zisk. Vypočítáte ho takto:
- Prodejní cena
- Minus pořizovací cena (to, co jste zaplatili za nemovitost)
- Minus všechny prokazatelné náklady (rekonstrukce, opravy, provize realitní kanceláře, náklady na účetnictví, případné úroky z hypotéky)
Některé výdaje můžete odečíst jen, pokud máte doklady. Pokud jste rekonstruovali koupelnu za 150 tisíc, ale nemáte faktury, tyto náklady nebudou uznány. Stejně tak provize realitní kanceláře - musíte mít smlouvu a účtenku. Výdaje na údržbu, jako je natření stěn nebo výměna okenních křídel, se obvykle nepřipouštějí. Jen ty, které zvyšují hodnotu nemovitosti - jako nová kachlová kamna, přístavba, úplná výměna střechy.
Pokud jste nemovitost dostali v dědictví nebo jako dar, pořizovací cena je tržní hodnota v době darování nebo smrti děditele. To může být klíčové. Například: dědil jste byt, který měl v roce 2010 hodnotu 1,2 milionu. Teď ho prodáte za 4 miliony. Základ daně je 2,8 milionu, ne 4 miliony. Pokud byste měli fakturu o koupi za 4 miliony, základ by byl nulový.
Jaká je daňová sazba v roce 2025?
Daňová sazba je progresivní. To znamená, že čím větší zisk, tím vyšší sazba.
- 15 % - na část zisku do 1 676 052 Kč (to je 36násobek průměrné mzdy v roce 2025 - 46 557 Kč)
- 23 % - na část zisku nad 1 676 052 Kč
Příklad: prodáte dům za 5 milionů Kč. Koupil jste ho za 3 miliony. Do něj jste investovali 250 tisíc na rekonstrukci. Zisk je 1 750 000 Kč.
- Prvních 1 676 052 Kč × 15 % = 251 407,80 Kč
- Zbytek 73 948 Kč × 23 % = 17 008,04 Kč
- Celková daň: 268 415,84 Kč
Pokud byste měli zisk jen 1 500 000 Kč, platili byste jen 225 000 Kč. To je rozdíl 43 000 Kč. Proto je důležité snižovat zisk - nejen přes osvobození, ale i přes všechny možné náklady.
Kdy musíte podat daňové přiznání?
Daňové přiznání podáte do 31. března následujícího roku. Pokud jste nemovitost prodali v prosinci 2025, přiznání podáte do 31. března 2026. Daň musíte zaplatit do stejného data. Neexistuje možnost splátek - musíte to zaplatit najednou.
Přiznání podáváte v rámci daňového přiznání za rok, ve kterém jste nemovitost prodali. Příjem z prodeje se sčítá s ostatními příjmy - mzdou, nájemným, úroky. Pokud máte vysoký příjem z jiných zdrojů, může vás to přesunout do vyšší sazby. Například: máte měsíční mzdu 70 tisíc, a prodáte byt s ziskem 1,8 milionu. Celkový příjem je 1 000 000 + 1 800 000 = 2 800 000. Většina z toho bude zdaněna 23 %.
Co se stane, když nezaplacíte daň?
Finanční úřad má přístup k registru nemovitostí. Pokud jste nemovitost prodali a nezaplacili daň, zjistí to. Začne s kontrolou. Pokud se najde chyba, přidá se úrok z prodlení (12,5 % ročně) a pokuta. Pokuta může být až 100 % daně. Pokud si myslí, že jste to udělali úmyslně, může se podívat i 10 let zpět.
Uchovávejte všechny doklady - faktury, smlouvy, výpis z účtu, převody - alespoň 10 let. Nejen kvůli daně. V případě dědictví, rozvodu nebo dalšího prodeje můžou být tyto dokumenty klíčové.
Co když prodáváte více nemovitostí?
Je-li prodej nemovitostí vaší pravidelnou činností - třeba prodáváte každý rok 2-3 byty - může vás finanční úřad považovat za podnikatele. Pak už neplatíte daň z příjmu, ale DPH a musíte mít zaregistrovanou živnost. Pokud jste jednou prodali byt, je to jen příjem. Pokud jste prodali 5 bytů za 3 roky, úřad může říct: „To není náhodný prodej, to je obchod.“
Nejde o to, kolik jich prodáte. Ale o to, zda to děláte jako obchod. Pokud jste vždycky koupil byt, přestěhoval se, prodal, a zase koupil - to je základní životní styl. Pokud jste koupil 10 bytů, nebydlel jste v žádném, jen je opravoval a prodával - to je podnikání.
Jak se vyhnout chybám?
Nejčastější chyby, které lidé dělají:
- Nezahrnou všechny náklady - zapomenou na provizi, poplatky za účetnictví, náklady na přípravu smlouvy.
- U darovaných nemovitostí použijí nesprávnou pořizovací cenu - berou cenu, kterou dědic platil, ne tržní hodnotu v době darování.
- U rekonstruovaných domů počítají 5 let od původní kolaudace - ne od nové.
- Předpokládají, že když mají byt 4 roky a 11 měsíců, mohou se osvobození vyhnout - ale 5 let je 5 let.
Nejlepší strategie pro rok 2025: pokud můžete, držte nemovitost alespoň 5 let. Pokud ne, bydlete v ní alespoň 2 roky. Pokud prodáváte dříve, dokumentujte každý korunu, kterou jste do ní investovali. Nezapomeňte na úroky z hypotéky - ty můžete odečíst jako daňový odpočet. I když to není náklad na nemovitost, je to daňová sleva, která sníží celkový příjem.
Kde najít pomoc?
Daňový poradce nebo advokát nejsou zbyteční výdaje. Jsou investicí. Pokud máte zisk nad 1 milionem, nebo pokud jste nemovitost dostali v dědictví, nebo pokud jste ji rekonstruovali - vyplatí se zaplatit 5-10 tisíc za konzultaci. Lepší zaplatit 10 tisíc, než ztratit 100 tisíc na chybě.
Nečekáte, až vám přijde výzva od úřadu. Zkontrolujte si to předem. Většina lidí, kteří dostali pokutu, říkala: „Nevěděl jsem.“ Ale vědět mohli. Všechny pravidla jsou veřejná. Stačí je najít a poradit se.
Musím platit daň z prodeje nemovitosti, pokud jsem v ní bydlel 2 roky?
Ne. Pokud jste v nemovitosti trvale bydleli alespoň 2 roky bezprostředně před prodejem, nemusíte daň platit. Důležité je, aby bydlení bylo skutečné - nemusíte mít trvalý pobyt, ale musíte tam žít jako své hlavní bydliště. Například: přestěhovali jste se tam, přenášeli jste poštu, registrovali jste se na úřadě - to stačí.
Můžu odečíst náklady na natření stěn nebo výměnu koberců?
Ne. Tyto náklady jsou považovány za údržbu, ne za zvýšení hodnoty nemovitosti. Můžete odečíst jen ty výdaje, které zásadně zvyšují hodnotu - například přístavba, výměna střechy, úplná rekonstrukce koupelny, instalace nového topení. Náklady na malé opravy, jako je natření, výměna koberců nebo výměna kohoutků, se neuznávají.
Co když jsem nemovitost dostal v dědictví?
Pořizovací cena je tržní hodnota nemovitosti v době smrti děditele. To znamená, že pokud byt v roce 2010 měl hodnotu 800 tisíc a teď ho prodáte za 3 miliony, základ daně je 2,2 milionu. Pokud jste dostali byt jako dar, platí stejné pravidlo - hodnota v době darování. Nezapomeňte na důkaz této hodnoty - může to být smlouva, oceňovací zpráva nebo rozhodnutí finančního úřadu.
Můžu použít peníze z prodeje na koupi domu pro rodiče a neplatit daň?
Ne. Osvobození platí jen, pokud peníze použijete na koupi vlastního trvalého bydliště. Pokud koupíte dům pro rodiče, bratra nebo příbuzného, daň platíte. Musíte si koupit bydlení, ve kterém budete žít sami.
Musím podat daňové přiznání, i když jsem se osvobodil od daně?
Ano. I když jste se osvobodili od daně, musíte podat daňové přiznání a uvést, proč jste se osvobodili. Bez přiznání může úřad považovat prodej za nezdaněný příjem a začít kontrolu. V přiznání uveďte, které osvobození používáte - bydlení 2 roky, vlastnictví 5 let, nebo použití na vlastní bydlení - a přiložte důkazy.
