Koupě družstevního bytu: Jak financovat bez zástavy a co vás čeká

Když hledáte byt v Praze nebo jiném velkoměstě a máte omezený rozpočet, narazíte na jednu věc: družstevní byt. Je levnější, často v lepší lokalitě a připadá jako ideální řešení. Ale není to žádný běžný byt. Nekupujete nemovitost. Kupujete právo na bydlení. A to je rozdíl, který vás může stát nejen peníze, ale i čas, nervy a případně i příležitost.

Co vlastně kupujete, když koupíte družstevní byt?

Nikdy nebudete vlastníkem bytu. Nikdy nebudete mít výpis z katastru nemovitostí na jméno. Místo toho získáte členský podíl ve bytovém družstvu. Tento podíl vám dává právo užívat konkrétní byt - stejně jako byste ho měli, kdybyste ho koupili. Ale právní základ je jiný. Družstvo vlastní celý dům. Vy jste jeho členem. A jako člen platíte anuitu - pravidelné splátky, které pokrývají zbytek ceny bytu, kterou družstvo nezískalo od vás při nákupu.

Představte si to tak: byt stojí 4 miliony Kč. Vy zaplatíte 1,5 milionu jako vstupní poplatek. Zbytek 2,5 milionu je anuita, kterou budete platit družstvu každý měsíc po dobu 20-30 let. Až ji splatíte, budete mít plné právo na byt - ale stále jen jako člen družstva. Pokud chcete byt prodat, musíte nejprve získat souhlas družstva. A to není formálnost. Družstvo může odmítnout prodej cizinci, právnické osobě nebo i někomu, kdo má špatnou kreditní historii.

Proč je družstevní byt levnější?

Podle analýzy Nemovitosti Kauer z října 2024 jsou družstevní byty v průměru o 5-10 % levnější než byty v osobním vlastnictví. V Praze to znamená, že metr čtvereční stojí kolem 84 500 Kč, zatímco u vlastníka je to 96 200 Kč. Proč? Protože družstva nejsou komerčními subjekty. Nevydělávají na prodeji. Většina z nich vznikla jako státní nebo obecní projekt po roce 1945. Dnes je jejich hlavní úloha - zajistit bydlení pro své členy, ne získat maximální zisk.

Navíc jsou často v centrálních částech měst, kde bytový fond vlastněním přešel do soukromých rukou a ceny stouply. Družstevní domy zůstaly v rukou komunity - a to je jejich výhoda. Ale i nevýhoda. Protože nejsou vlastněny jednotlivci, nejsou tak dobře udržovány. A ani tak nezajímají investory.

Financování bez zástavy - je to možné?

Tady přichází ten největší háček. Většina bank vás nebude financovat. Proč? Protože nemáte co zastavit. Hypotéka funguje tak, že banka si zastaví nemovitost. Pokud nebudete platit, zabere ji. Ale družstevní byt není vaše nemovitost. Je to právo. A to banky nechtějí.

Podle studie Realitního ústavu AV ČR z prosince 2023 jen 12 % českých bank nabízí úvěry na družstevní byty. A z těch 12 % jen tři aktivně pracují s tímto typem: Česká spořitelna, Equa bank a Air Bank. Zbytek bank si říká: „To neumíme.“ A to je fakt. Podle průzkumu České bankovní asociace z ledna 2024 pouze 8,3 % bankovních úředníků má specializované znalosti pro tento typ úvěru.

Ale nejsou to jen banky. Družstva sama mohou nabízet vlastní úvěry. Například Stavební bytové družstvo Praha 4 nabízí úvěry s úrokovou sazbou 4,5-6,5 %, fixované na 3 roky. To je výhoda - nebudete záviset na bankovním trhu. Ale zároveň to znamená, že když družstvo zvýší úrok, nemůžete jít jinam. Jste u něj uvězněni.

Alternativou je osobní úvěr. Equa bank například poskytuje až 2 miliony Kč na koupi družstevního bytu s úrokem 9,9-12,5 %. To je drahé. Ale pokud máte vlastní kapitál na 50 % ceny, může to být řešení. Prostě nejde o hypotéku. Jde o spotřební úvěr - a ten je vždy dražší.

Co se skrývá za anuitou?

Anuita není jen měsíční splátka. Je to dlouhodobý závazek. A je tu jeden důležitý detail: anuita se může zvýšit. Nejen kvůli úroku. Družstvo může zvýšit členské příspěvky na údržbu domu, opravy, nebo i jen proto, že mu chybí peníze. Uživatelka „BytováRada“ z Facebooku sdílí: „U mě to bylo z 1 500 Kč na 2 800 Kč za měsíc během dvou let.“

Před koupí se zeptejte: Jaká je historie zvýšení příspěvků? Kolik je v družstvu rezervních fondů? Kolik bytů je ještě nevyplaceno? Pokud je více než 30 % anuit nezaplacených, je riziko, že budou zvyšovat příspěvky všem - i vám.

Nezapomeňte také na další náklady. Měsíční poplatky za správu domu, vodovod, odpad, elektřinu - všechno to platíte stejně jako vlastník. Ale navíc platíte anuitu. A když chcete byt prodat, musíte splatit zbytek anuity. Nebo získat souhlas družstva, aby převod proběhl bez splacení. To je vzácné.

Převod do osobního vlastnictví - možnost nebo iluze?

63 % nových kupujících družstevních bytů má v plánu převod do osobního vlastnictví během 5 let. To zní jako cesta k volnosti. Ale je to nebezpečná cesta.

Pro převod musíte splatit celou anuitu. Nebo získat souhlas družstva, aby vám převod umožnil i bez splacení. Ale to je vzácné. A dokonce i když anuitu splatíte, neznamená to, že převod proběhne automaticky. Družstvo může požadovat další dokumenty, platby, schválení obecního úřadu. A to vše může trvat 2-5 let. Advokátka Ivana Bodnářová upozorňuje: „Největším rizikem je nejistota při převodu. Může trvat i několik let a vyžadovat splacení celé anuity.“

Michal Bogusovský z RE/MAX Delux říká: „Zkušený makléř pozná hned při první návštěvě, jestli je v domě reálná šance na převod.“ Co hledá? Zda družstvo má jasnou strategii, zda už někdo přešel, zda je v domě dostatek vlastních kapitálů. Pokud ne, buďte opatrní. Převod není automatický. Je to projekt - a projekt, který může zkrachovat.

Co potřebujete koupit družstevní byt?

Proces je delší než u vlastníka. A složitější. Zde je přehled kroků:

1. Získejte potvrzení o členství - od družstva, že byt je volný a že jste přijatý jako nový člen.
2. Požádejte o potvrzení o bezdlužnosti - že neexistují žádné nezaplacené anuity nebo poplatky.
3. Připravte smlouvu o převodu - nejde o běžnou kupní smlouvu. Musí obsahovat podmínky družstva. Nejde to bez právníka.
4. Žádejte souhlas družstva - to může trvat 4-8 týdnů. Družstvo může odmítnout, pokud máte špatnou kreditní historii, nebo pokud jste cizinec.
5. Podívejte se na energetickou náročnost - od ledna 2025 je povinné uvádět tuto hodnotu v smlouvě. Pokud není uvedena, smlouva může být neplatná.

Proces trvá průměrně 2-3 měsíce. U vlastníka to je 4-6 týdnů. A to je jen začátek. Pokud chcete úvěr, přidáte další 4-6 týdnů na schválení. Celkem to může být 6-9 měsíců.

Kdo by měl kupovat družstevní byt?

Není to pro každého. Je to pro:

• Lidi, kteří potřebují byt hned - a nemají dostatek kapitálu na vlastní byt.
• Lidi, kteří budou bydlet dlouho - 10 let a více. Pokud plánujete přestěhovat za 3 roky, nekupujte.
• Lidi, kteří nechtějí investovat - družstevní byt není investice. Není likvidní, není přehledný, není atraktivní pro nájemníky.
• Lidi, kteří mají stabilní příjem - protože anuita se může zvýšit. A pokud přijde nějaká nečekaná výdajová zátěž, nemáte kde si půjčit.

Není to pro:

• Investory - nebudete moci pronajímat bez souhlasu. A když chcete prodat, najdete jen málo zájemců.
• Cizince - mnoho družstev zakazuje prodej osobám bez českého občanství.
• Lidi, kteří potřebují rychlý prodej - průměrná doba prodeje je 6,8 měsíce. U vlastníka je to 4,2 měsíce.

Co se změní v roce 2025 a 2026?

Od ledna 2025 platí nová pravidla: elektronické podání návrhu na vklad přes Portál občana, povinné uvádění energetické náročnosti, důsledné uvádění rodných čísel. Chyba v dokumentech = zamítnutí celého převodu. A znovu všechno od začátku.

Podle prognózy Realitního ústavu AV ČR se podíl družstevních bytů v bytovém fondu sníží z 28 % na 22 % do roku 2030. Důvod? Převody do osobního vlastnictví. Ale zároveň se očekává, že do roku 2026 bude 15 bank nabízet produkty pro družstevní byty - oproti dnešním třem. To je slib. Ale zatím to není realita.

Největší hráči zůstávají: Stavební bytové družstvo Praha, SBD Brno, Moravskoslezské bytové družstvo Ostrava. Pokud koupíte byt v jejich domě, máte šanci na přehlednější proces. Pokud koupíte v malém družstvu, které nemá ani správce, připravte se na chaos.

Závěr: Je to pro vás?

Koupě družstevního bytu je jako koupě kapesního hodinky - je levnější než náramková, ale nevíte, kdy přestane chodit. Může vás ušetřit 500 000 Kč. Ale může vás stát 5 let nervů, 20 000 Kč na právníka, a 30 000 Kč navíc na anuitu, kterou jste nečekali.

Je to možné. Ale nejde o nákup bytu. Jde o přijetí do komunity s pravidly, která nejsou napsaná v zákoně, ale v jejich stanovech. A ty se mohou změnit. Každý rok. Každý měsíc. Pokud jste ochotni žít s tímto rizikem - a pokud máte dlouhodobý plán - tak ano. Kupte. Ale nezapomeňte: nekupujete byt. Kupujete možnost bydlet. A ta může být kdykoli omezena.