Chceš podnajímat část bytu nebo přijímat přátele na delší pobyt? Nechceš, aby ti pronajímatel vyhrožoval výpovědí jen proto, že máš na víkend rodinu? Mnoho lidí si myslí, že v nájemní smlouvě můžeš být omezen v tom, kdo může přijít do bytu nebo kdo tam může bydlet. To je nesprávné. Ale zároveň je pravda, že pokud chceš podnajímat byt, musíš dodržet přesná pravidla. A pokud je to napsané špatně v smlouvě, můžeš skončit v soudu - a ztratit byt.
Co je podnájem a kdy ho můžeš dělat?
Podnájem znamená, že ty, jako nájemce, předáváš někdo jinému právo na užívání bytu - a to i celého. To není jen, že tvoje kamarádka přijede na týden. To je podnájem, když někdo platí za byt, má klíč a tam bydlí. A tady je klíčový bod: bez písemného souhlasu pronajímatele je podnájem neplatný.
Podle § 2219 Občanského zákoníku musí být souhlas s podnájmem vždy písemný. Nepomůže ti, že ti majitel řekl: „No jo, klidně.“ Musí to být napsané. Nejlépe jako dodatek k nájemní smlouvě, kde jasně uvedeš, zda se jedná o podnájem celého bytu nebo jen jedné místnosti, za jakou cenu, a na jakou dobu.
Je důležité rozlišit: Pokud podnajímáš celý byt, ale sám v něm stále bydlíš - třeba jsi v práci a někdo ti pomáhá s bytem - tak písemný souhlas nepotřebuješ. Ale pokud se přesunuješ jinam a celý byt předáváš někomu jinému, pak bez souhlasu jsi v porušení zákona. A soud ti to dá za pravdu pronajímateli.
Návštěvy? Můžeš přijímat kohokoli - bez omezení
Tady je ta nejčastější chyba. Mnoho pronajímatelů v smlouvě píše: „Nájemce nesmí přijímat návštěvy déle než 7 dnů za měsíc.“ Nebo: „Nesmí být v bytě více než 3 osoby.“ To je úplně neplatné.
§ 2211 Občanského zákoníku jasně říká: Nájemce má právo užívat byt podle jeho účelu - a to zahrnuje i přijímání návštěv. Rodina, kamarádi, přátelé - mohou přijít na den, na víkend, na týden. Pokud se nejedná o trvalý pobyt, nemusíš o tom pronajímatele informovat. Žádná smlouva nemůže zakazovat návštěvy. A soudy to potvrzují. Nejvyšší soud ČR v roce 2022 jasně rozhodl, že jakýkoliv zákaz návštěv je neplatný.
Ale pozor: Pokud někdo bydlí v bytě déle než 30 dnů dohromady za rok, pak to už není návštěva. To je trvalý pobyt. A tady už platí pravidlo: musíš pronajímatele informovat. Ne musíš mu říct, kdo to je, ale musíš mu říct, že tam někdo dlouhodobě bydlí. To je povinnost podle vzorové smlouvy Ministerstva vnitra z roku 2023.
Co musí být v nájemní smlouvě, aby ti to nezničilo?
Největší problémy vznikají ne z toho, že někdo porušil zákon, ale z toho, že smlouva je nejasná. Více než 23 % všech nájemních sporů v ČR se týká právě podnájmu a návštěv. A většinou to končí tím, že nájemce přijde o byt, protože smlouva neříkala, co je povoleno.
Tady je seznam toho, co musí být v každé dobré nájemní smlouvě:
- Podnájem: Pokud je povolen, uveď přesně: „Nájemce má právo podnajímat část bytu (např. ložnici) nebo celý byt, pouze s písemným souhlasem pronajímatele.“
- Podmínky souhlasu: Například: „Souhlas se udělí v termínu do 14 dnů od podání žádosti.“
- Návštěvy: „Krátkodobé návštěvy (do 30 dnů v součtu za rok) nevyžadují žádné souhlas nebo ohlášení.“
- Dlouhodobý pobyt: „Pobyt jiné osoby déle než 30 dnů za rok musí být předem ohlášen pronajímateli písemně.“
- Inspekce bytu: „Pronajímatel má právo na prohlídku bytu nejvýše dvakrát ročně, a to pouze po předchozím písemném upozornění o minimálně 14 dnech. Nájemce má právo být při prohlídce přítomen.“
Tyto body nejsou jen dobrá rada. Jsou základ pro vyhnutí se sporům. Pokud je to v smlouvě, máš právní krytí. Pokud není - jsi na hraně.
Co se stane, když to neuděláš správně?
Představ si: Podnajímal jsi byt bez souhlasu. Pronajímatel se to dozvěděl, když se rozhodl byt prodat. A řekl ti: „Výpověď, hned.“
Co se stane? Soud ti dá za pravdu pronajímatele. Podnájemní smlouva je neplatná - a to znamená, že jsi porušil základní podmínku nájemní smlouvy. A to je důvod k výpovědi. To je nejčastější scénář, který se děje v Brně, Ostravě i Praze. Uživatel „PetrCZ“ z diskuse na Bazos.cz popsal: „Majitel říkal, že to není potřeba. Když ale chtěl byt prodat, použil to jako důvod pro výpověď. A soud mu dal za pravdu.“
Na druhou stranu: Pokud si s pronajímatelem sjednáš souhlas písemně, můžeš mít klid. Uživatelka „MarieK“ z Facebookové skupiny napsala: „Majitel mi udělil souhlas za 500 Kč jednorázově a požadoval kopii podnájemní smlouvy. To bylo jednoduché. Žádné stresy, žádné hrozby.“
Co dělat, když ti pronajímatel odepře souhlas?
Podle údajů Ministerstva vnitra z roku 2022 37 % pronajímatelů neopodstatněně odepřelo souhlas s podnájmem. Často z důvodu neznalosti zákona. Nebo prostě proto, že si myslí, že můžou.
Ale zákon říká: Pokud podnájem není nebezpečný, nezničí byt a neohrožuje bezpečnost, pronajímatel nemá právo odepřít souhlas bez důvodu. Pokud ti ho odepře bez důvodu, můžeš mu napsat písemnou žádost s odkazem na § 2219 a požadovat odpověď do 14 dnů.
Podle návrhu legislativy z roku 2024 by měl být tento termín zákonem pevně stanoven. To znamená, že v budoucnu budeš mít ještě silnější pozici.
Co dělat, když odcestuješ?
Chceš na tři měsíce do Itálie? Nechceš, aby ti někdo přišel do bytu a řekl: „To je podnájem, výpověď.“
Tady je řešení: Nech někoho, komu důvěřuješ, aby ti zůstal jako „důvěryhodná osoba“. On nebude platit nájem, nebude tam bydlet jako nájemník. Jen bude mít klíč, bude se starat o byt, přijímat poštu, otevírat při inspekci. To není podnájem. To je jen dočasná správa.
Při návštěvě pronajímatele musí být nájemce přítomen. Pokud nejsi doma, dej někomu písemné pověření, aby tě zastupoval. To ti zaručí, že nebudeš v porušení.
Co se mění v roce 2025?
Na konci roku 2024 byla schválena nová legislativa, která zpřesňuje pravidla pro podnájem. Od ledna 2025 bude pronajímatel povinen odpovědět na žádost o podnájem do 14 dnů. Pokud neodpoví, považuje se to za souhlas. To je velký krok pro nájemce - a znamená, že pronajímatelé už nemohou „ztrácet“ žádosti.
Navíc se zvyšuje vědomost o právech nájemců. Soudy už neakceptují žádné klauzule, které zakazují návštěvy. A pokud máš smlouvu, která je starší než 2018, měl bys ji přepsat podle nového zákona. Staré smlouvy nejsou automaticky neplatné, ale všechny neplatné klauzule jsou neplatné.
Když chceš být v klidu, napiš to písemně
Neexistuje žádná „skrytá pravidla“. Všechno je v zákoně. A všechno, co chceš mít jasné - musíš to napsat do smlouvy. Nechat si říct „tak to jde“ není dost. Potřebuješ dokument.
Pokud máš nájemní smlouvu, která neříká nic o podnájmu a návštěvách - nech si ji přepsat. Nech si přidat dodatek, kde bude jasné, že:
- Krátkodobé návštěvy jsou povoleny bez omezení
- Dlouhodobý pobyt vyžaduje pouze informaci, ne souhlas
- Podnájem je možný jen s písemným souhlasem
- Pronajímatel může prohlížet byt jen dvakrát ročně a po 14 dnech upozornění
Právní jistota není luxus. Je to základ. A v Česku máš právo na klidný byt - i když přijde tvá babička na týden, i když podnajmeš ložnici kamarádovi, i když odcestuješ na půl roku. Stačí, když to bude jasně napsané. A pokud to není - nečekáj, až ti to někdo vyhrozí. Změň to už teď.
Může pronajímatel zakázat návštěvy v nájemní smlouvě?
Ne, žádná klauzule, která zakazuje nebo omezuje krátkodobé návštěvy, je neplatná podle § 2211 Občanského zákoníku. Nájemce má právo přijímat přátele, rodinu nebo hosty bez omezení, pokud se nejedná o trvalý pobyt. I když je takové omezení v smlouvě, nemusíš ho dodržovat.
Musím informovat pronajímatele, když mám kamaráda na týden?
Ne, pokud se jedná o krátkodobý pobyt do 30 dnů dohromady za rok. To je považováno za návštěvu, ne trvalý pobyt. Až přesáhneš 30 dnů za rok, musíš pronajímatele písemně informovat, že v bytě bude trvale bydlet další osoba.
Co se stane, když podnajímám byt bez souhlasu?
Podnájemní smlouva je neplatná. Pronajímatel může výpovědět nájemní smlouvu s tím, že jsi porušil její podmínky. Soudy v Česku vždy dají za pravdu pronajímateli, pokud není písemný souhlas. Výpověď může být i okamžitá, pokud se jedná o podnájem celého bytu bez bydlení nájemce.
Může pronajímatel vstupovat do bytu bez upozornění?
Ne. Podle zákona může pronajímatel provádět prohlídku bytu maximálně dvakrát ročně a pouze po písemném upozornění o minimálně 14 dnech. Nájemce má právo být při prohlídce přítomen. Bez upozornění je vstup porušením soukromí.
Je možné podnajímat jen část bytu?
Ano, je možné podnajímat i pouze část bytu - například jednu místnost. Ale i v tomto případě je vyžadován písemný souhlas pronajímatele. Smlouva musí jasně specifikovat, která část bytu je podnajímaná, za jakou cenu a na jakou dobu.
Musím platit poplatek za souhlas s podnájmem?
Zákon nevyžaduje platbu poplatku za souhlas. Ale pokud pronajímatel požaduje jednorázový poplatek (např. 500 Kč) za zpracování žádosti, není to zakázané - pokud je to sjednáno dohodou. Pokud se jedná o opakující se poplatek nebo nájem, je to neplatné.
