Od 1. srpna 2025 se v České republice změní pravidla, jak můžete stavět na svém pozemku. Nejde o drobnou úpravu - jde o celkové přepracování stavebního zákona, které ovlivní každého, kdo chce postavit zahradní domeček, garáž, solární elektrárnu nebo dokonce rodinný dům. Pokud jste vlastníkem nemovitosti, tyto změny vás mohou ušetřit týdny, tisíce korun a stovky papírů - nebo vás naopak přivést do problémů, pokud je nebudete znát.
Co už nemusíte povolovat - zvětšený limit pro drobné stavby
Největší změna pro vlastníky zahrad a domů je zvýšení limitu pro drobné stavby z 25 na 40 m² zastavěné plochy. To znamená, že můžete postavit zahradní domeček, skleník, garáž nebo pergolu o velikosti až 40 m² bez stavebního povolení a bez kolaudace. Dříve jste museli čekat měsíce, plnit formuláře a platit poplatky - teď to stačí jen zkontrolovat, jestli splňujete základní podmínky.
Nezapomeňte ale na tři klíčové pravidla:
- Stavba nesmí být vyšší než 5 metrů.
- Podzemní části (např. základy) nesmí být hlubší než 3 metry.
- Stavba musí být alespoň 2 metry od hranice sousedního pozemku.
Poslední bod je často přehlížený. V mnoha starších čtvrtích, kde jsou pozemky úzké, je 2 metry nemožné dodržet. Pokud překročíte tuto vzdálenost, i když je stavba menší než 40 m², může být považována za nelegální a musíte ji odstranit. Nezapomeňte, že tento odstup platí i pro stávající stavby - tedy pokud máte dům, terasu a chodník, které dohromady zabírají 30 m², můžete přidat jen 10 m² nové stavby, aby celková zastavěnost neklesla pod 50 % plochy schopné vsakovat dešťovou vodu.
Střešní solární elektrárny - větší, levnější, rychlejší
Pro vlastníky domů je další velká novinka zvýšení limitu pro malé fotovoltaické elektrárny (FVE). Dříve jste mohli instalovat solární panely do výkonu 50 kW bez povolení. Teď to můžete dělat až do 100 kW. To znamená, že pokud máte rodinný dům s větší střechou, můžete nainstalovat systém, který vám pokryje většinu spotřeby - a to bez žádného stavebního řízení.
A co větší systémy? Pokud chcete nainstalovat FVE o výkonu až 250 kW (např. pro výrobu elektřiny pro více domů nebo pro podnikání), také nebudete potřebovat stavební povolení. Stačí, aby systém byl připojen k síti a splňoval technické normy. Tato změna je důležitá - podle analýzy Deloitte by mohla vést k 35 % nárůstu instalované fotovoltaiky do konce roku 2026.
Nezapomeňte: i když povolení nepotřebujete, musíte instalaci oznámit distribučnímu systému (např. ČEZ Distribuce). A pokud je systém větší než 10 kW, musíte mít připojení k systému řízení spotřeby - to už je technická podmínka, ne stavební.
Zjednodušení pro rodinné domy - rychlejší povolení, méně papírů
Pokud plánujete stavět rodinný dům nebo chatu s nejvýše dvěma nadzemními a jedním podzemním podlažím, jste v kategorii „jednoduché stavby“. Pro vás je největší výhoda zkrácení lhůty na vydání stavebního povolení. Dříve jste čekali až 60 dní - teď to bude maximálně 30 dní. Pro složitější projekty (např. vícepodlažní domy, komerční budovy) se lhůta zkracuje z 90 na 60 dní.
Ještě větší úspora je v dokumentaci. Dříve jste museli zpracovávat kompletní projektovou dokumentaci pro provádění staveb - včetně výkresů, technických výpočtů a zkušebních protokolů. Teď pro jednoduché stavby stačí zjednodušená dokumentace. Stačí plán pozemku, výkres půdorysu, výšku a materiál. Výpočty pro tepelnou izolaci a energetickou náročnost se zjednodušují, ale nezmizí - musíte je stále mít, jen ne musíte je odevzdávat jako samostatný dokument.
Ještě jedna věc: kolaudační rozhodnutí pro čistírny odpadních vod, studny nebo malé kanalizace už neplatí. Pokud jste stavbu provedli podle povolení, můžete ji ihned používat. Stačí, aby byla v souladu s technickými normami - a to je vaše odpovědnost.
Co se mění v budoucnu - nové povinnosti od roku 2027
Nový zákon neřeší jen dnešní problémy. Připravuje i budoucnost. Od 1. ledna 2027 budou muset všechny nové nebytové budovy (např. obchody, kanceláře, školy) mít alespoň jeden nabíjecí bod pro elektromobily nebo kabelovou připravenost. To znamená, že pokud budete stavět nový garážový blok nebo obchod, musíte do zdi nebo podlahy předem zavést kabel pro nabíjení - i když teď nemáte auto.
Do roku 2030 se přidávají další požadavky: budovy s osvětlovacími systémy nad 70 kW budou muset mít automatizované řízení světla, vytápění a chlazení. To se týká hlavně velkých objektů, ale už nyní se některé developerské společnosti připravují - například v Liberci už několik nových bytových domů má centrální systém, který reguluje spotřebu podle počtu obyvatel.
Co vás může stát - rizika a chyby, které lidé dělají
Ne každá změna je jen výhodou. Mnoho lidí si myslí, že „bez povolení“ znamená „bez pravidel“. To je nebezpečná iluze.
První chyba: překročení odstupu 2 metry. V mnoha čtvrtích, kde jsou pozemky široké jen 10-12 metrů, je to téměř nemožné. Někteří lidé řeší to „oplocením“ - ale nový zákon říká, že i oplocení do výšky 2 metrů už nepotřebuje povolení. Takže místo toho, abyste stavěli domeček 1 metr od hranice, můžete postavit oplocení a pak domeček 2 metry od něj. To je legální a bezpečnější.
Druhá chyba: zapomenutí na vsakování dešťové vody. Pokud celý pozemek zpevníte betonem, dlažbou nebo terasou, můžete narazit na problém. Zákon vyžaduje, aby alespoň 50 % plochy pozemku zůstalo „vodopropustné“. To znamená trávník, kameny, dřevěné terasy s mezerami - ale ne celý betonový dvůr. Pokud to porušíte, může vás úřad vyzvat k úpravě - i když jste postavili všechno podle ostatních pravidel.
Třetí chyba: neoznámení dokončení stavby. I když nemáte kolaudaci, musíte úřadu oznámit, že stavba je hotová. Uděláte to přes Portál stavebníka - online, v pár minutách. Pokud to neuděláte, můžete být považováni za „neoznámeného stavitele“ - a to může vést k pokutě až 100 000 Kč.
Co dělat dnes - praktický návod
Když chcete postavit něco nového, postupujte takto:
- Spusťte si Portál stavebníka (mmr.gov.cz) - je to jediný oficiální nástroj pro podání žádostí a sledování stavu.
- Určete, do jaké kategorie vaše stavba spadá: drobná, jednoduchá, vyhrazená.
- Pokud je to drobná stavba do 40 m², zkontrolujte odstupy, vsakování a výšku. Pokud vše sedí, můžete začít stavět - ale nezapomeňte si uložit plán a fotografie.
- Pokud potřebujete stavební povolení, připravte zjednodušenou dokumentaci - nekompletní plán, ale dostatečný pro úřad.
- Podávejte žádost vždy přes Portál stavebníka. Papírové podání už není možné.
- Po dokončení stavby ihned oznáme úřadu - i když jste nechtěli kolaudaci.
Nezapomeňte: krajské stavební úřady mají od srpna 2025 zvýšené kapacity a poskytují bezplatné konzultace. Můžete se přijít poradit - předem si zavolejte, nebo si zadejte termín na Portálu.
Co o tom říkají lidé
Na fóru zahradnidomek.cz uživatel „Zahrádkář69“ napsal: „Tato změna mi umožní postavit větší skleník 38 m² bez dlouhého čekání na povolení, což mi ušetří minimálně 2 měsíce času a přibližně 15 000 Kč na administrativě.“
Na druhé straně, uživatelka „Petracena“ z Facebooku varuje: „2 metry od hranice sousedního pozemku je pro starší čtvrti často nereálné, musím přemýšlet, jestli raději nevyužít možnost vyššího oplocení do 2 m, které nyní nepotřebuje povolení.“
Průzkum agentury STEM/MARK z února 2025 ukazuje: 68 % vlastníků pozemků považuje tyto změny za pozitivní. Ale 22 % má obavy - hlavně z toho, že se stavební úřady nebudou schopny dostatečně kontrolovat dodržování pravidel.
Co to znamená pro vás? Pokud dodržíte pravidla, budete mít výhodu. Pokud ne, můžete být tím, kdo bude muset vše opravit - a platit za to.
