Profesionální 3D prohlídky: Jak zvýšit prodej bytu a domu v ČR

Stojíte před prodejem bytu nebo domu a nevíte, jak ho efektivně představit? Dnes už nestačí jen pár dobře osvětlených fotek a popis „skvělá poloha“. Kupující dnes chtějí 3D prohlídku - a to ne jen proto, že je to moderní. Protože to zkracuje dobu prodeje, snižuje náklady na fyzické prohlídky a zvyšuje cenu, za kterou nemovitost prodáte.

Proč 3D prohlídka funguje, kde fotografie selhávají

Představte si, že kupující prochází vaším bytem, jako by tam skutečně stál. Může otevřít dveře do koupelny, projít chodbou, zjistit, jak vysoké jsou stropy, nebo změřit vzdálenost mezi kuchyňským ostrovem a oknem. To vše bez toho, aby vůbec vyšel z domu. Tady je rozdíl mezi běžnou fotografií a 3D prohlídkou: fotografie ukazuje, co je na pohled. 3D prohlídka ukazuje, jaký je prostor skutečně.

Podle dat České realitní komory z roku 2023 jsou inzeráty s 3D prohlídkou prohlížené 2,3krát častěji než ty bez ní. A nejde jen o počet kliknutí - ti, kdo prohlížejí 3D model, jsou vážnější. Více než 70 % zájemců, kteří prošli 3D prohlídkou, přijde na fyzickou prohlídku s konkrétními otázkami: „Kde je skříň?“, „Je tady místo na pračku?“, „Jaký je výhled z ložnice?“. To znamená, že realitní makléř nevytrácí čas na lidi, kteří jen „pohledávají“.

Co vlastně 3D prohlídka je - a jak se vytváří

Profesionální 3D prohlídka není video ani série 360° fotek. Je to interaktivní digitální replika vaší nemovitosti, vytvořená pomocí speciální kamery, jako je Matterport Pro3. Ta skenuje prostor z mnoha úhlů, zachycuje nejen barvy a světlo, ale i přesné rozměry. Výsledkem je model, ve kterém můžete chodit, otáčet se, přesouvat se z místnosti do místnosti - stejně jako v reálu.

Pro byt o 80 m² trvá skenování přibližně 45 minut. Kamera je umístěna na trojnožce a postupně zaznamenává každý koutek. Po skenování se data nahrávají do cloudu, kde se zpracovávají - to trvá 24 až 48 hodin. Výsledná prohlídka je pak připravena pro web, mobil i tablet. A hlavní výhoda: všechny rozměry jsou přesné. Můžete změřit, že kuchyň je skutečně 3,2 metru široká, nejen se spoléhat na to, že fotografie vypadá „velká“.

Technologie umožňuje také automatické generování půdorysů s přesností 95 %. To znamená, že kupující vidí nejen 3D model, ale i čitelný plán bytu - jako by ho nakreslil architekt. A to všechno bez toho, aby se někdo musel přijít podívat.

Cena a návratnost: Je to stojí za to?

Cena profesionální 3D prohlídky se v České republice pohybuje okolo 1 990 Kč za byt do 50 m², 2 490 Kč za byt 50-100 m² a 3 490 Kč za rodinný dům nad 100 m². To zní jako náklad, ale podívejte se na návratnost.

Realitní kancelář Lucky Rentals, která začala používat 3D prohlídky v roce 2021, hlásí:

• Snížení počtu fyzických prohlídek o 63 %
• Zvýšení prodejní ceny o průměrně 4,7 %
• Prodání bytu za 14 dní místo 6 měsíců

Podle studie Vysoké školy ekonomické v Praze z roku 2021 je pravděpodobnost prodeje nemovitosti nad 5 miliony Kč vyšší o 28,7 %, pokud má 3D prohlídku. A když se porovnává s tradičními fotografiemi, konverzní poměr - tedy podíl zájemců, kteří skutečně koupí - je u 3D prohlídek o 47 % vyšší.

Některé kanceláře, jako například Lucky Rentals, tuto službu klientům nabízejí zdarma. Proč? Protože to zvýší jejich konkurenční výhodu. Kupující si vybírají makléře podle toho, jak dobře prezentují nemovitosti. 84 % klientů podle eDO Finance považuje 3D prohlídku za důležitý faktor při výběru realitky. Pokud vaše kancelář nemá 3D prohlídku, ztrácíte zákazníky - i když máte lepší cenu.

Co 3D prohlídka nedělá - a kdy ji nepoužívat

3D prohlídka není zázrak. Není to „magic wand“, kterým zvládnete prodat i špatně udržovaný byt. Pokud je byt špatně upravený, špinavý nebo přeplněný nábytkem, 3D model to jen zvýrazní. Proto je příprava klíčová: vyčistit, vyklidit, odstranit nepotřebné věci, zkontrolovat osvětlení.

Technologie také nemůže skrýt skutečné nedostatky - například špatnou izolaci, průtok vody nebo poškozené podlahy. A některé realitky využívají tzv. virtuální staging - automatické přidání nábytku do prázdných prostor. To může být užitečné, ale i rizikové. Podle průzkumu Prohlídky ve 3D z roku 2023 se u 8,3 % kupujících stalo, že po fyzické prohlídce byli rozčarovaní, protože skutečný byt neodpovídal 3D modelu.

3D prohlídky nejsou ideální pro velmi malé byty pod 30 m². V takovém případě často stačí kvalitní fotografie a jasný popis. Ale pokud máte byt o 50 m² a víc, nebo rodinný dům - 3D prohlídka je nejen vhodná, ale téměř nutná.

Kdo to dělá - a jak si to vybrat

V Česku dominuje technologie Matterport s 76 % tržním podílem. Je to proto, že je jediná, která umožňuje skenovat i exteriéry za plného slunce - jiné systémy jako Cupix nebo Zillow 3D Home to neumí. Matterport také umožňuje vytvářet půdorysy, měřit vzdálenosti a integrovat prohlídku přímo do portálů jako SReality, Bezrealitek nebo Homelid.

92 % realitních kanceláří v ČR nepoužívá vlastní kameru, ale získává službu od externích odborníků. Proč? Protože kvalitní skenování vyžaduje certifikaci a zkušenosti. Certifikační kurz Matterportu trvá 20 hodin a stojí kolem 15 000 Kč. Kamera sama stojí 10 000-12 000 Kč. Pro malou kancelář je to neekonomické.

Co hledat u poskytovatele:

• Chce používat Matterport Pro3 (nejnovější verze)
• Poskytuje půdorys k prohlídce
• Integruje prohlídku do všech hlavních portálů
• Udělá přípravu prostoru (vyklizení, osvětlení)
• Dává záruku na zpracování (24-48 hodin)

Nevyhýbejte se otázce: „Můžu vidět ukázku z vašeho posledního bytu?“ Pokud neumí ukázat příklad, který vypadá profesionálně, zvažte jiného dodavatele.

Budoucnost: AR, VR a AI

3D prohlídky se nezastaví. V červenci 2023 Matterport uvedl AI-powered virtual staging - automatické přidání nábytku do prázdných místností s přesností 92 %. V Česku už několik kanceláří experimentuje s AR (rozšířenou realitou): kupující si přes mobilní aplikaci může změnit barvu stěn nebo vyměnit podlahu - v reálném čase, přímo v bytě.

Do konce roku 2024 má Matterport plánovat integraci s metaversem. To znamená, že budete moci procházet vaším domem v plné 3D imerzi - s VR brýlemi, jako byste tam byli skutečně.

Odborníci z Vysoké školy technické v Brně předpovídají, že do roku 2026 bude 95 % luxusních nemovitostí v ČR prodáváno pouze s 3D prohlídkou. Pro standardní byty bude podíl 78 %. To znamená: pokud nezačnete dnes, zítra už budete pozadu.

Co si pamatovat

- 3D prohlídka není luxus - je to nový standard prodeje nemovitostí. - Zvyšuje prodejnost o až 31 %, snižuje počet fyzických prohlídek o 60 % a zvyšuje cenu o 4-7 %. - Používejte Matterport - je nejspolehlivější a nejvíce kompatibilní. - Příprava bytu je stejně důležitá jako skenování. - Virtuální staging může pomoci, ale nesmí klamat. - Pokud vaše kancelář nemá 3D prohlídku, kupující si vyberou tu, která ji má.