Pronájem s realitkou vs. bez realitky: Která cesta ušetří více peněz a času?

Představte si situaci: máte prázdný byt, který chcete pronajmout, ale nevíte, zda zavolat makléři, nebo zkusit štěstí vlastními silami. Na jedné straně slibují profesionální servis a úsporu času, na druhé straně láká myšlenka ušetřit desítky tisíc korun za provizi. V roce 2026 se český trh s nemovitostmi změnil natolik, že rozhodnutí už není tak černobílé jako dříve. Online portály a správcovské společnosti nabídly majitelům zcela novou možnost - tzv. třetí cestu.

Volba mezi pronájmem s realitkou, bez ní a přes správce závisí na tom, co pro vás má větší hodnotu: vaše čas nebo maximální možný výnos. Pojďme si rozebrat všechny tři modely, abyste věděli, která volba sedne vám.

Když to berete do vlastních rukou: Pronájem bez realitky

Pronájem bez realitní kanceláře je stále populárnější, zejména ve velkých městech jako Praha, Brno nebo Ostrava. Proč? Protože poptávka po bytech je vysoká a moderní inzertní servery fungují skvěle. Pokud jste ochotni investovat svůj čas, můžete ušetřit značnou částku, kterou byste jinak dali makléři.

Jak tento proces vypadá v praxi? Začne to přípravou. Musíte byt uklidit, nafotit ho kvalitně - ideálně při denním světle a z různých úhlů - a napsat atraktivní inzerát. Pak přichází na řadu vyhledávání správných míst pro inzerci. Portály jako UlovDomov.cz nabízejí základní inzeraci zdarma, zatímco specializované služby typu Bezrealitky.cz účtují poplatek v řádu stovek korun (např. 199-599 Kč) za zvýraznění a lepší viditelnost. Na Bazos.cz je inzerce také zdarma, ale pokud chcete být na vrcholu seznamu, zaplatíte pár desítek korun za „topování“.

Následuje nejnáročnější fáze: prohlídky a výběr nájemce. Zde musíte sami ověřit bonitu zájemců. Nezapomeňte zkontrolovat rejstřík dlužníků, insolvenční rejstřík a centrální evidenci exekucí. Špatný nájemník může stát mnohem víc než provize makléře. Nakonec se musíte postarat o sepsání nájemní smlouvy a předávací protokol. Pokud si nejste jistí právní stránkou, doporučuji konzultaci s advokátem, což přidá další náklady v řádu jednotek až nižších desítek tisíc korun.

Profesionální pomoc: Pronájem s realitní kanceláří

Realitní kancelář (RK je obchodní firma zabývající se zprostředkováním obchodů s nemovitostmi) přebírá agendu od A do Z. Makléř odhadne tržní cenu, zajistí marketing, provede prohlídky, vybere vhodné kandidáty a připraví smluvní dokumentaci. Je to ideální volba pro ty, kteří nemají čas, nebo mají více nemovitostí a potřebují efektivní systém.

Hlavní výhodou je úspora času a snížení rizika chyb. Zkušený makléř ví, jak nastavit nájemné tak, aby byl byt obsazen rychle, ale zároveň výnosně. Rozdíl v ceně o několik procent může znamenat tisíce korun navíc měsíčně. Navíc RK často disponuje vlastní databází klientů a přístupem k prémiovým inzertním kanálům, což zvyšuje šanci na rychlý pronájem.

Cena této služby je však vyšší. Provize se obvykle pohybuje kolem 1 až 2 měsíčních nájmů plus DPH. U dražších bytů jde tedy o sumu, která se snadno dostane do desítek tisíc korun. Dalším faktorem je menší přímá kontrola nad výběrem nájemce - spoléháte na posouzení makléře. I když většina RK provádí důkladné prověrky, finální slovo často máte vy, ale vidíte pouze předvybrané zájemce.

Třetí cesta: Garantovaný nájem a správcovské společnosti

Poslední variantou, která v posledních letech sílí, je spolupráce se správcovskou společností. Firma se stává vaším nájemcem a platí vám garantované nájemné, i když byt není obsazen podnájemníkem. Samostatně pak byt spravuje, řeší opravy, komunikaci s nájemníky a případné problémy.

Tento model nabízí maximální klid. Riziko neplatičů a neobsazenosti přechází na společnost. Vy dostáváte pravidelný příjem, což je skvělé pro plánování rozpočtu. Cena této služby je zahrnuta v nižším čistém výnosu - obvykle o několik procent méně než při přímém pronájmu. Je to kompromis mezi úsporou času a maximalizací zisku. Pokud preferujete stabilitu cash flow před maximálním možným příjmem, tato varianta je pro vás ta pravá.

Srovnání nákladů a benefitů

Právní aspekty a daňové povinnosti

Ať zvolíte jakýkoli model, platí stejné zákonné pravidla. Podle občanského zákoníku nesmí kauce překročit trojnásobek měsíčního nájemného. Od června 2020 je možné do smlouvy vložit smluvní pokutu za porušení povinností, což je dobrý nástroj pro ochranu proti neplatičům. Při zvyšování nájemného musíte dodržet limit 20 % za tři roky a navýšení může proběhnout nejvýše jednou za 12 měsíců.

Daňově jsou příjmy z nájmu nižší než 20 000 Kč ročně osvobozeny. Nad tuto hranici platíte 15 % daň ze základu daně, kde můžete uplatnit paušální výdaje 30 % nebo skutečné náklady. U družstevních bytů pamatujte, že uzavíráte podnájemní smlouvu, protože právním nájemcem je družstvo.

Která cesta je pro vás ta pravá?

Rozhodnutí závisí na vašich prioritách. Pokud máte čas, rádi máte vše pod kontrolou a chcete maximalizovat výnos, zvolte pronájem bez realitky. Pokud pracujete, máte více nemovitostí nebo se bojíte právních pastí, realitní kancelář vám ušetří spoustu starostí. A pokud hledáte absolutní klid a pravidelný příjem bez ohledu na obsazenost, sáhněte po správcovské společnosti s garantovaným nájmem.