Realitní trh v ČR v roce 2026: Ceny stoupají, nabídka klesá - co očekávat

Český realitní trh v roce 2026 není jen o tom, kolik stojí byt. Je to o tom, že reálná schopnost koupit bydlení se stále více odlišuje od toho, co trh nabízí. Kdo hledá byt v Praze, čelí nemožnému úkolu: ceny překračují 170 000 Kč za metr čtvereční, nabídka je na minimu, a banky si vyžadují téměř třetinu vlastního kapitálu. Zároveň v Pardubicích, kde žiju, můžete za stejnou částku koupit dům s zahradou - a to je právě ten rozdíl, který mění celou hru.

Ceny bytů dosáhly nových vrcholů - a nezastaví se

Na přelomu roku 2025 a 2026 se průměrná cena bytu v Česku přesunula za hranici 94 000 Kč za m². Ve Velké Praze je to jiné. Nové byty tam stojí průměrně 170 000 Kč za metr čtvereční. To není náhoda. To je důsledek desetiletí nedostatečné výstavby. Když v Praze v roce 2025 prodali 6 910 nových bytů, zároveň zahájili výstavbu jen 599 nových jednotek. To znamená, že každý prodaný byt znamená jeden méně na trhu. A když poptávka roste, ale nabídka klesá, ceny musí stoupat. Česká národní banka předpovídá růst cen v roce 2026 o 5-8 %, ale v Praze a Brně to bude výrazně víc - možná i 10 %. A to při tom, že už dnes 68 % Čechů považuje bydlení za téměř nedostupné. V roce 2020 to bylo jen 32 %.

Proč se to děje? Výstavba zaostává o desítky let

Největší problém není vysoká úroková sazba. Nejsou ani chybějící investoři. Problém je, že v Česku se nebuduje. V 3. čtvrtletí 2025 bylo v Praze dokončeno 1 110 bytů. O více než 36 % méně než v roce 2024. V celé republice se v roce 2025 postavilo kolem 25 000 bytů. Potřebujeme 45 000. Každý rok. Takový deficit se nevyřeší za pár měsíců. To je jako kdyby se v Praze každý den zavíraly dveře na 300 bytů a nikdo nevěděl, kde je nový dům.

Proč to tak je? Povolovací procesy. Příprava projektu na bytový dům v Praze dnes trvá průměrně 10 let. Zákazník si představí, že koupí byt za dva roky. Ve skutečnosti se všechno začíná v úřadě - a tam se všechno zdržuje. Novela stavebního zákona z ledna 2026 zkracuje lhůty o 8 měsíců. To zní dobře. Jenže to nepomůže dnes. Dům, který se dnes začíná stavět, bude hotový až v roce 2030. A my hledáme byt teď.

Bydlení v regionech: klid, ale ne řešení

Když se člověk vzdává Prahy, přestává být náš problém. Ale není to řešení. V Pardubicích, Hradci Králové nebo Českých Budějovicích se ceny pohybují kolem 60 000-80 000 Kč za m². To je polovina pražských cen. Ale co to znamená v praxi? Uživatelka NatalieP z Facebookové skupiny „Bydlení v ČR“ napsala: „Za cenu 1+kk v Praze jsme koupili dům v Pardubicích.“ To je krásný příklad. Ale co s prací? Co s dětmi ve škole? Co s nemocnicí? Když přestěhujete do regionu, přesouváte problém - nevyřešíte ho.

Regiony nejsou řešením. Jsou útěčištěm. A útěčiště není dlouhodobá strategie. Když se v Praze stále více lidí přesouvá do okolí, ceny v okolí začínají stoupat. A tak se vytváří nová „předměstská Praha“ - s vysokými cenami, ale bez kvalitní infrastruktury.

Hypotéky: větší nároky, delší procesy

Kdo dnes chce koupit byt, nemá jen problém s cenou. Má problém s bankou. V roce 2020 stačilo 15-20 % vlastního kapitálu. Dnes je to 25-30 %. A to je ještě jen začátek. Banky vyžadují potvrzení příjmů za posledních 6 měsíců, výpis z rejstříku trestů, doklady o nemovitostech, a to všechno za 30 dní před podáním žádosti. To je nemožné pro většinu lidí. Průměrná doba od rozhodnutí k uzavření smlouvy se prodloužila na 78 dní. V roce 2023 to bylo 52 dní. Každý den, co trvá proces, znamená, že byt, který jste měli na závěrečnou pohledávku, už někdo jiný koupil.

Co se děje? Banky se bojí. Ví, že ceny jsou nereálné. A když se úrokové sazby náhle zvýší, může se to obrátit. Proto se připravují na nejhorší. A my jsme ti, kdo to platí.

Co dělat, když hledáte byt v roce 2026?

Nemáte šanci vyhrát hru, kterou nechápete. Ale můžete ji hrát lépe.

1. Znáte svou lokalitu - Pokud hledáte byt v Praze, nezaměřujte se jen na Prahu 1. Podívejte se na Prahu 9, Vršovice, Karlín. Tam jsou ceny stále nižší, infrastruktura je dobrá, a nabídka je trochu větší.
2. Máte připravené dokumenty - Pokud nevíte, co banka potřebuje, nečekejte, až vás zavolají. Připravte si potvrzení o příjmech, výpis z rejstříku trestů, výpis z účtu za 6 měsíců. Ušetříte si týden.
3. Nečekejte na podporu státu - Program „Stavební spoření“ pokrývá maximálně 850 000 Kč. To je hezké, ale neznamená, že vám to postaví byt. Většina lidí si potřebuje doplnit zbytek z vlastních zdrojů.
4. Přemýšlejte o bydlení jako o investici - Kdo má vlastní kapitál, vstupuje na trh bez ohledu na úrokové sazby. To je pravda. Ale to neznamená, že máte koupit první byt, který se vám líbí. Kupujte tam, kde se to bude za 5 let hodnotit. A to je často tam, kde se teď nikdo nechce bydlet.

Co se stane, když se ceny nezastaví?

Existuje jediná cesta, jak toto všechno zastavit: zvýšit výstavbu. O 80 %. A to neznamená jen postavit více domů. Znamená to změnit systém. Změnit povolování. Změnit to, jak se přidělují pozemky. Změnit to, kdo může stavět. A to všechno trvá roky.

Až bude v roce 2030 postaveno 45 000 bytů ročně, bude se to moci zastavit. Ale dnes? Dnes je to jen čekání. A čekání je drahé. Drahé pro mladé páry, které nevědí, kde bydlí. Drahé pro rodiny, které musí přestěhovat děti do jiného města. Drahé pro starší lidi, kteří se vrací do bytu, který už nejsou schopni udržovat.

Trh se nenechá ovlivnit emoce. Trh se řídí daty. A data říkají: ceny budou stoupat. Nabídka bude klesat. A pokud nezměníme systém, budeme v roce 2030 mít ještě horší situaci, než dnes.