Daň z nabytí nemovitých věcí byla zrušena: Co to znamená pro prodej v roce 2026

Daň z nabytí nemovitých věcí není už součástí našeho života ani déle než pět let, ale stále se najdou lidé, kteří ji hledají v právnících a na internetu. Pokud plánujete prodej bytu nebo domu v roce 2026, je důležité vědět jedno: tuto daň jako kupující nezaplatíte, ale to neznamená, že celý proces je osvobozený od daně.

Jsem si vědom toho, kolik obav vzniklo u prvních změn, které nastaly kolem roku 2020. Tehdy vláda vyhlásila rušení této daně jako úlevu při pandemii, ale efekt byl trvalý. Dnes, s ohledem na rok 2026, musíme hovořit o trhu úplně jiným jazykem. Zrušení daně z nabytí přineslo úsporu, ale také změnilo cenové poměry a přeneslo pozornost na jiné typy zdanění.

Přesné datum zrušení a jeho dosah

Klíčovým momentem, který definoval dnešní situaci, byl zákon č. 386/2020 Sb. Formálně nabyl účinnosti 26. září 2020, ale zákonodárci jej dali zpětnou platnost až k 1. prosinci 2019. To je kritické detail, který si musíte zapamatovat.Zákon č. 386/2020 Sb. je právní předpis, který zrušil daň z nabytí nemovitých věcí s účinností ke dni 26. 9. 2020, avšak zpětně do 1. 12. 2019.

Pro praktický život to znamená velmi konkrétní pravidlo. Pokud jste podali návrh na vklad práva do Katastr nemovitostí je státem vedený veřejný rejstřík vlastnických práv k nemovitostem v České republice. po 1. prosinci 2019, daň jste již neplatili. Protože jsme dnes blízko roku 2026, toto pravidlo pro aktuální transakce znítelně zastaralo - dnes se daň z nabytí už nikdo nekonzultuje.

Důvod, proč se na to stále ptáme, tkví v tom, jak fungovala historie. Než byla daň zrušena, činila její sazba 4 %. Vypočítávala se vždy z vyšší z hodnot: buď z ceny uvedené v smlouvě, nebo ze směrné ceny stanovené podle katastrálních dat. Směrná cena byla průměrná cena za metr čtvereční v dané obci. Některé staré smlouvy se stále řeší a někdy dochází k nesmyslným obavám z povinnosti.

Prodej nemovitosti v roce 2026: Kde leží náklady?

Zrušení daně z nabytí často vede lidi k mylnému přesvědčení, že "celý obchod je zdarma". Takto to bohužel nefunguje. Prodejci musí stále počítat s Daní z příjmu je zdaňování výnosů získaných z prodeje majetku, pokud splňuje určité podmínky držení nemovitosti.. Pokud jste nemovitost pořídili po 1. lednu 2021, musíte mít drženo alespoň 10 let, abyste byli plně osvobozeni. Před rokem 2021 bylo stačit 5 let.

Toto je největší past pro prodávající. Mnoho lidí si myslí, že protože kupující neplatí 4 % daně z nabytí, oni sami jsou také mimo problém. Ale daň z příjmu se může týkat rozdílu mezi nákupní a prodejní cenou. Sažba zdanění je v základní míře 15 %. Podle dokumentů Finanční úřad je státní orgán odpovědný za výběr daní a správu daňového řádu v ČR. se tato daň počítá tak, že se odečtou veškeré oprávněné náklady spojené s prodejem a obstaráním nemovitosti.

Vidíte tu zásadní rozdíl. Pro nemovitosti koupené předloni nebo loni je podmínka mnohem přísnější. Pokud neprokázáte dva roky skutečného bydliště, budete plnit povinnost podat daňové přiznání i tehdy, když jste nemovitost drželi například tři či čtyři roky. Prodej by měl být tedy zvážěn z pohledu celého životního cyklu majetku, nejen z důvodu okamžité úspory na poplatcích.

Dopady na cenu nemovitostí a růst cen

Rozhodnutí zrušit daň mělo dvojí dopad. Prvním bylo bezprostřední snížení transakčních nákladů pro kupující. Analýzy společnosti ECOVIS Legal z roku 2020 ukázaly, že to podporilo investice. Druhým dopadem, který vidíme až v dlouhodobějším horizontu, byl výrazný tlak na ceny.

Podle Česká národní banka je nejvyšší český státní orgán pro bankovní regulaci a vydávání měny. ceny nemovitostí po zrušení daně rostly rychlejším tempem než dříve. V roce 2021 dosáhl nárůst cen 13,7 %. Lidé ušetřených 4 % z daně často použili na zvýšení své nabídkové ceny, což nakonec jen inflatovalo trh. Prodejci se dnes mohou setkat s tím, že kupující má menší rezervu na úpravu ceny, protože si uvědomí, že úspora z daně již není jejich hlavním motivem.

Odborník Pavel Štěpánek z Masarykovy univerzity poznamenal, že toto zrušení paradoxně snížilo dostupnost bydlení pro mladé generace. Cena metrů čtvernec v Praze se posunula mimo dosah. Na druhou stranu, podle průzkumu Reality Hruška, 85 % kupujících tyto ušetřené peníze investovalo přímo do renovace nebo řešení hypoték. Z hlediska trhu to znamená aktivnější pohyb peněz, ale dražší vstupní branu.

Změny v roce 2025: Nový kontext

Pokud řešíte nemovitost nyní, v roce 2026, musíte brát v potaz i novinky z roku 2025. Ačkoli daň z nabytí zůstala zrušená, zákonodárci se rozhodli regulovat jinou oblast. Ze zákona č. 253/2024 Sb. se mění pravidla pro daň z nemovitostí. Změna naráží na garáže a rekreační objekty.

Od ledna 2025 přestává platit koeficient 1,5 pro garáže a rekreační objekty. Nyní mají obce širší pravomoci nastavovat místní koeficienty v rozmezí od 0,5 až po 5,0. Dříve horní hranice byla 1,5. To znamená, že pokud jste vlastnili garáž v určité lokalitě, vaše roční částka daně se mohla násobit. Obce mají větší volnost v budování příjmů.

Další významnou změnou je daň z přidané hodnoty (DPH). Od července 2025 platí nové pravidlo pro první prodej developerských bytů. Zdaněn bude pouze ten první prodej do dvou let od kolaudace. Veškeré následné prodeje jsou osvobozené. Pokud jste developer nebo stavíte pro sebe s plánem dalšího obratu, toto pravidlo zásadně mění kalkulaci. Pro běžného rodinného prodejce to většinou není relevantní, pokud neprodáváte novostavbu krátce po dokončení.

Postup při prodeji: Kontrolní seznam

Aby vám uniklo co nejméně formalit, připravil jsem pro vás jednoduchý postup, kterého se držíte při přípravě k prodeji v roce 2026:

• Zjistěte si přesné datum nabytí vašeho titulu vlastnictví. Je klíčové pro určení délky držení a osvobození od daně z příjmu.
• Navštivte finančního poradce, pokud držíte nemovitost méně než 10 let a neplánujete oslovit trvalé bydliště.
• Určete reálnou tržní cenu. Nejsou to jen data z minulosti, ale aktuální nabídka v okolí.
• Připravte si doklad o trvalém bydlišti, pokud plánujete využít výjimku „skutečného užitku“ k osvobození od daně.
• Sledujte místní sazebník daně z nemovitostí vaší obce, protože se mohl v roce 2025 změnit.
• Na smlouvě uvádějte jasné údaje o přechodu nájmu, aby to odpovídalo aktuálním normám katastru.

Je dobré připomenout, že administrativní zatížení se po zrušení daně z nabytí výrazně snížilo. Kupující již nemusí podávat daňové přiznání ani platit daň do 30 dnů od vzniku daňové povinnosti. Ten proces je čistý, ale pozor na správnost zadávání návrhu vkladu do katastru. Chyba zde může způsobit měsíce zdržení.

Diskuse o budoucnosti a trvalost změn

Mnoho lidí se ptá, zda se daň z nabytí nemůže vrátit. Současné konsenzus a analýzy ukazují, že zrušení je považováno za definitivní. Zdroj McKinsey v roce 2024 konstatoval, že absence této daně přispěla k růstu HDP o 1,2 % v letech 2020-2023 díky vyšší stavební aktivitě. Návrat by znamenal zpomalení ekonomiky a snížení likvidity trhu.

Namísto návratu této daně stát posouvá zátěž jinam. Jak jsme viděli u nových koeficientů pro nemovité daně, obce mají větší nástroje. Je to logická evoluce systému, kde centrální daň nahradila decentralizovaná regulace. Uživatelé trhu si musí zvyknout na to, že daňovou stabilitu nelze brat naprosto zaručenou. Nicméně, v horizontu několika dalších let se očekává spíše stabilizace trhu a zklidnění cenových šoků, jak predikuje Česká národní banka.

Shrnutí pro rok 2026 vypadá takto: Daň z nabytí je pryč navždy. Vaše hlavní starost je nyní daň z příjmu a dodržení lhůt držení. Trh je dražší, ale administrativně jednodušší. Pokud vše uděláte pečlivě, prodej proběhne hladce bez zbytečných pokut či dotazů od finančního úřadu.