Koupě nemovitosti jako manželé: Jak chránit společné jmění a vyhnout se rizikům

Co se stane, když koupíte byt jako manželé a zapomenete na právo?

Koupili jste byt. Podepsali jste smlouvu. Peníze jste zaplatili. V katastru je vlastník jen váš jméno. Všechno vypadá v pořádku. Až jednoho dne se dozvíte, že smlouva může být neplatná. Proč? Protože jste nevěděli, že vaše manželka nebo manžel musí podepsat kupní smlouvu - i když je na katastru jen vy.

V Česku se společné jmění manželů (SJM) vytváří automaticky. Stačí jen oženit se. Žádné podpisy, žádné smlouvy. A jakmile se objeví nemovitost, kterou jste koupili během manželství, stává se automaticky společným majetkem. I když je zapsaná jen na jednoho z vás. To není teorie. To je skutečnost, která rozbíjí domácnosti, zničí finanční plány a vede k nákladným soudním procesům.

Společné jmění není jen slovo - je to právní bomba

Podle § 572 občanského zákoníku všechno, co manželé koupí během manželství, patří do společného jmění. To znamená:

• Byt, který jste koupili v roce 2023 - i když je jen na vás - je 50 % vlastnictví vašeho manžela.
• Nový dům, který jste si vybrali na základě vašich příjmů - i když váš manžel nepracuje - je společný majetek.
• Nemovitost, kterou jste koupili s úvěrem jen na vaše jméno - i když váš manžel nebyl na smlouvě - je stále společná.

Neexistuje žádná výjimka, pokud nemáte předmanželskou smlouvu. Ani když jste platili z vlastního účtu. Ani když jste měli peníze z dědictví. Ani když jste předtím měli byt. Pokud to není v písemné smlouvě, patří to všem.

Největší riziko: smlouva podepsaná jen jedním z manželů

Nejčastější chyba? Podepsat kupní smlouvu jen vy. Proč? Protože:

• Realitní agent řekl: „Všechno je v pořádku, když je vlastník jen na vás.“
• Banka schválila úvěr jen na vaše jméno - takže jste si mysleli, že to stačí.
• Manželka nebyla v Praze, když jste podepisovali - a vy jste si řekli: „Zajistíme to později.“

Toto je katastrofa v čekání. Podle právní společnosti Arrows může druhý manžel napadnout smlouvu i po pěti letech. Pokud nevěděl o koupi - nebo dokonce byl proti - může požadovat zrušení celé transakce. Nemovitost se vrátí prodávajícímu. Vy ztratíte nejen byt, ale i všechny peníze, které jste do něj vložili.

Nejhorší? Není potřeba, aby manžel věděl. Stačí, že nebyl informován. A to je časté. Lidé si myslí, že „když je v katastru jen já, tak je to moje“. To je nebezpečný klam.

Co dělat, když manžel nemůže podepsat?

Je to možné? Ano. Ale jen s pravidly.

Nejbezpečnější řešení: notářsky ověřený souhlas. Toto není jen „písemný souhlas“. To je dokument, který potvrzuje, že druhý manžel:

• Ví o koupi nemovitosti.
• S ní souhlasí.
• Odříká se jakýchkoli nároků na nemovitost v rámci SJM.

Tento souhlas musí být podepsán před notářem. A musí být přiložen ke kupní smlouvě. Bez něj je transakce nebezpečná.

Alternativně můžete použít plnou moc. Pokud váš manžel žije v zahraničí nebo je nemocný, může vám dát moc, aby za něj podepsal. Ale i tady - musí to být notářsky ověřená moc. Nikdy nezakoupíte nemovitost na základě e-mailu nebo SMS.

Chcete, aby byt byl jen váš? Musíte to zaručit předem

Nejde jen o „jak se to dělá“. Jde o to, jak to chcete mít. Pokud chcete, aby nemovitost patřila jen vám - a ne vašemu manželovi - musíte to právně zajistit před koupí.

Možnosti:

1. Předmanželská smlouva - uzavřená před svatbou. Definuje, že všechna budoucí nemovitost patří jen jednomu z manželů. Nejčistší řešení.
2. Souhlas o výlučném vlastnictví - uzavřená po svatbě. Podepisujete ji před notářem a připojujete ke kupní smlouvě. Tím se nemovitost vyřadí ze společného jmění.
3. Důkaz o výlučných prostředcích - pokud jste platili z dědictví nebo daru, musíte mít doklady (výpis z účtu, darovací smlouva, dědické rozhodnutí). Ale i to nestačí. Bez písemného vyjádření se nemovitost stává společnou.

Bez jednoho z těchto kroků je vaše nemovitost - bez ohledu na to, kdo platil - společná.

Co se stane při rozvodu?

Největší překvapení? Většina manželů si myslí, že „když jsem to koupil s vlastními penězi, tak to mám“. To není pravda.

Pokud nemáte předmanželskou smlouvu a nemovitost je ve společném jmění, rozdělí se na polovinu. Bez výjimky. I když jste platili 100 %, a váš manžel nepracoval celých 10 let.

Právní společnost Havel Partners potvrzuje: „Podíly manželů na SJM jsou zásadně stejné.“ To znamená: 50 % - 50 %. Není důležité, kdo platil. Jen to, že jste byli manželé, když jste ji koupili.

Proč je to důležité? Protože když se rozvedete, můžete ztratit 50 % svého bytu - i když jste ho koupili jako jediný majitel. A pokud jste ho prodali a peníze vložili do jiného bytu, ten nový byt je také společný.

Finanční výhody? Ano - ale jen pokud víte, co děláte

Ne všechno je špatné. Koupě nemovitosti jako manželé má i výhody:

• Vyšší úvěr - pokud máte příjem 4 miliony a váš manžel 3 miliony, banka počítá s 7 miliony. To znamená vyšší částku, nižší úrokovou sazbu.
• Společná ochrana - žádný z vás nemůže nemovitost prodat bez souhlasu druhého. To chrání před podvodem.
• Dědění - pokud zemře jeden z vás, druhý automaticky dědí celý podíl. Bez dědického řízení.
• Pojištění úvěru - většina bank při úmrtí jednoho manžela uhrazení úvěru 100 %.

Ale tyto výhody platí jen, pokud víte, že jste v SJM. Pokud nevíte - můžete ztratit všechno.

Co musíte udělat před podepsáním smlouvy?

Tady je jednoduchý seznam, který vás zachrání:

1. Zjistěte, zda jste ve společném jmění - pokud jste ženatí a nemáte předmanželskou smlouvu - ano, jste.
2. Zkontrolujte, zda je prodávající ženatý - pokud je, musíte mít souhlas jeho manželky nebo manžela. Jinak můžete koupit nemovitost, kterou nesmíte držet.
3. Nezapomeňte na katastr - zápis v katastru nemovitostí je často chybný. Zkontrolujte původní nabývací titul - kdo a kdy nemovitost koupil.
4. Získejte písemný souhlas - pokud váš manžel nemůže podepsat, musí to být notářsky ověřený souhlas nebo plná moc.
5. Zajistěte výlučné vlastnictví - pokud chcete, aby byt byl jen váš, uzavřete smlouvu před notářem před koupí.
6. Požádejte o právní poradu - nezapomeňte, že 80 % případů, kdy se nemovitost stane předmětem sporu, vzniklo kvůli chybě v dokumentaci.

Co se stane, když to ignorujete?

Představte si:

• Byt, který jste koupili za 5 milionů Kč, je napaden druhým manželem.
• Soud rozhodne, že smlouva je neplatná.
• Prodávající vám vrátí 5 milionů - ale vy jste do bytu investovali 2 miliony na rekonstrukci.
• Banka vás stále žádá o splátky.
• Nejste vlastníkem bytu. Nejste ani vlastníkem peněz.

Toto není sci-fi. Stalo se to lidem v Brně, Ostravě, Praze. A stane se to znovu, pokud budete ignorovat právo.

Právní poradce z M2A Partners říká: „Pro bezpečný nákup bude třeba celý proces po právní stránce zajistit.“ Toto není doporučení. Je to povinnost.

Co dělat dnes?

Nechte se poradit. Nejlevnější věc, kterou můžete udělat, je 30 minut s právníkem, který se specializuje na rodinné a nemovitostní právo. Cena? Asi 2 000 Kč. Riziko, které tím odstraníte? Víc než 500 000 Kč.

Nečekáte na rozvod. Nečekáte na napadení smlouvy. Nečekáte na to, že vás někdo zradí. Upravte to teď. Předtím, než podepíšete smlouvu.

Koupě nemovitosti je největší investice vašeho života. Nechte ji být bezpečná. Nechte ji být právně čistá. Nechte ji být vaše - opravdu vaše.