Daňové povinnosti při prodeji bytu v družstevním vlastnictví v roce 2025

Prodej bytu v družstevním vlastnictví není stejný jako prodej bytu v osobním vlastnictví. I když se cítíte jako vlastník, právně jste vlastníkem družstevního podílu - ne nemovitosti. A právě tato rozdílná povaha má vliv na to, kdy a kolik daně zaplatíte. Mnoho lidí si myslí, že pokud byt vlastní pět let, můžou ho prodat bez daně. To není pravda. U družstevních bytů platí jiná pravidla - a pokud je neznáte, můžete zaplatit tisíce korun navíc.

Co je vlastně družstevní byt?

Družstevní byt nevlastníte jako nemovitost. Vlastníte podíl v bytovém družstvu, které je právním vlastníkem celého domu. Vy máte právo bydlet v konkrétním bytě, ale nemáte zápis v katastru nemovitostí. To je klíčové. Při prodeji neprodáváte nemovitost, ale svůj členský podíl. A podle zákona o dani z příjmu (ZDP) je tento převod považován za příjem, který může být zdaněn.

Když koupíte družstevní podíl, zaplatíte nákupní cenu. Když ho prodáte, dostanete prodejní cenu. Rozdíl mezi těmito částkami je váš zisk. A tento zisk je to, co může být zdaněno. Nezapomeňte: nezáleží na tom, jak dlouho jste v bytě bydleli. Záleží na tom, jak dlouho jste vlastnili podíl.

Kdy se neplatí daň?

Existují dvě hlavní cesty, jak se osvobodit od daně při prodeji družstevního bytu. Obě musíte splnit současně, jinak daň platíte.

1. 5 let vlastnictví podílu - počítá se od data, kdy jste podíl koupili, ne od data, kdy jste se do bytu nastěhovali. Pokud jste podíl koupili v roce 2021, můžete ho osvobodit od daně až po 1. lednu 2026.
2. 2 roky trvalého bydliště - musíte mít v bytě trvalý pobyt alespoň dva roky před převodem podílu. Pokud jste byt používali jako letní domček nebo jste ho pronajímali, neplatí.

Obě podmínky musí být splněny. Pokud jste vlastnili podíl 6 let, ale jste v něm bydleli jen 1 rok, daň platíte. Pokud jste bydleli 3 roky, ale podíl jste koupili před 4 lety, daň platíte. Mnoho lidí se při auditu Finanční správy dostane do problémů právě kvůli tomu, že si myslí, že „5 let“ znamená „5 let bydlení“.

Co když nemůžete počkat pět let?

Pokud potřebujete prodat byt dříve, existuje druhá možnost - reinvestice výdělku do bytových potřeb. Pokud výnos z prodeje použijete na:

• koupi nového bytu nebo domu,
• výstavbu nebo významnou rekonstrukci vlastního bydlení,
• úplné vybavení bytu (např. koupelna, kuchyně, podlahy, okna),

můžete se osvobodit od daně. Ale musíte to udělat v pravém čase. Období pro reinvestici je široké: od 1. ledna roku před prodejem do 31. prosince druhého roku po prodeji. Pokud prodáte byt v lednu 2025, můžete peníze investovat mezi 1.1.2024 a 31.12.2026.

Důležité: Finanční správa nebere každou úpravu jako „bytovou potřebu“. Pokud jen vyměníte tapety nebo natřete zdi, nebude to stačit. Musíte prokázat, že jste investovali do věcí, které zvyšují hodnotu bytu nebo ho činí použitelným pro bydlení. Uložte faktury, smlouvy, doklady o platbě. Bez nich nemáte šanci.

Jak se počítá daň, když se neosvobodíte?

Daň se počítá z vašeho zisku: prodejní cena mínus nákupní cena mínus přípustné náklady. Do nákladů můžete započítat:

• cenu podílu při nákupu,
• notářské poplatky,
• právní náklady,
• poplatky za převod podílu,
• poplatky za případný úvěr na nákup.

Nezapomeňte: nemůžete uplatnit náklady na opravy nebo údržbu. Pouze ty, které jsou přímo spojené s převodem podílu.

Daňová sazba je 15 % nebo 23 %, podle výše zisku. K 1. lednu 2025 je hranice 36násobek průměrné měsíční mzdy - to je 1 676 052 Kč. Pokud je váš zisk menší nebo roven této částce, platíte 15 %. Pokud je vyšší, část do hranice se zdaňuje 15 %, zbytek 23 %.

Příklad: Koupil jste podíl za 2 200 000 Kč, prodáváte za 3 500 000 Kč. Zisk je 1 300 000 Kč. To je méně než 1 676 052 Kč. Daň = 1 300 000 × 0,15 = 195 000 Kč.

Příklad 2: Koupil jste za 2 200 000 Kč, prodáváte za 4 000 000 Kč. Zisk je 1 800 000 Kč. Prvních 1 676 052 Kč × 15 % = 251 408 Kč. Zbytek 123 948 Kč × 23 % = 28 508 Kč. Celkem daň = 279 916 Kč.

Co když se družstvo transformovalo na společenství?

Toto je jeden z nejčastějších případů, který mění všechno. Pokud bytové družstvo v roce 2024 přešlo na společenství vlastníků jednotek, vaše právní pozice se změnila. V tom okamžiku jste získal vlastníkem nemovitosti, která je zapsaná v katastru. A to je velký rozdíl.

Pokud jste v bytě bydlel alespoň dva roky a prodáváte ho po uplynutí pěti let od data zápisu v katastru, můžete použít stejná pravidla jako u bytů v osobním vlastnictví. To znamená, že pokud jste podíl koupili v roce 2015 a družstvo se transformovalo v roce 2024, můžete v roce 2029 prodat byt bez daně - bez ohledu na to, jak dlouho jste vlastnili podíl. Záleží jen na data zápisu v katastru.

Co je důležité vědět před prodejem?

Než začnete hledat kupce, musíte nejprve nabídnout podíl svému vlastnímu bytovému družstvu. Družstvo má předkupní právo. To znamená, že musíte mu dát 30 dní na rozhodnutí. Pokud odmítne nebo neodpoví, můžete prodat třetí osobě. Pokud to přeskočíte, může družstvo po uplynutí lhůty podat nárok na předkupní právo - a prodej může být zrušen.

Navíc: pokud je váš prodejní výtěžek vyšší než 5 milionů Kč, musíte ho oznamit Finanční správě, i když se osvobodíte od daně. Toto je pouze oznamovací povinnost, ale ignorovat ji může vést k pokutě.

Co se může změnit v roce 2026?

Vláda zvažuje zjednodušení pravidel pro družstevní byty. Cílem je vyrovnat daňový režim s byty v osobním vlastnictví. Možná v roce 2026 budou platit stejné podmínky osvobození - tedy jen pětiletá lhůta bez nutnosti trvalého bydliště. Ale zatím neexistuje žádný konkrétní návrh zákona. Pokud plánujete prodej v následujících letech, řiďte se dnešními pravidly. Nečekáte na změnu, která se může nikdy nestát.

Co dělat, když jste si nejistí?

Neřešte to sami. Pokud máte zisk vyšší než 1 milion Kč, nebo pokud plánujete reinvestici, nebo pokud jste se dostali do transformace družstva - konzultujte daňového poradce. Chyba v zápisu nebo chybějící faktura může stát tisíce korun. Nebojte se požádat o náhled do dokumentů. Finanční správa má přístup ke všem informacím. Vy je můžete mít také.

Co se stane, když neodevzdáte daňové přiznání?

Neodevzdání daňového přiznání je porušení zákona. Pokud jste získali zisk a neodevzdali přiznání, může vám Finanční správa vyměřit pokutu až 50 % z nezaplacené daně. Navíc se počítají úroky z prodlení. Je lepší přiznat se s náklady a získat osvobození, než se snažit schovat zisk - a pak zaplatit dvakrát.