Stavíte si v hlavě, jak by vaše nemovitost vypadala, kdyby ji někdo koupil? A přitom si při prohlížení neuvědomujete, že potenciální kupci nemají tušení, jak by v ní žili. To je přesně ten bod, kde home staging změní celý příběh.
Nejde o to, aby byt vypadal jako showroom. Nejde o to, abyste utratili tisíce na nový nábytek. Jde o to, aby se zájemci cítili, že tento dům nebo byt je místo, kde by chtěli přijít domů. A to je přesně to, co dělá rozdíl mezi 156 dny na trhu a 12 dny.
Co je home staging skutečně?
Home staging je profesionální příprava nemovitosti k prodeji, která má jediný cíl: umožnit zájemci si představit, že tam žije. Nejde o převlečení domu do nějakého stylu. Nejde o to, aby byl všechno modré nebo všechno bílé. Jde o odstranění vašich stop - vašich fotek, vašich knih, vašich hraček - a nahrazení toho, co je vlastní, tím, co je všem přívětivé.
Ve světě, kde 73 % lidí začíná hledání nemovitosti online, je první dojem na fotografii rozhodující. Když na obrázku vidíte prázdný byt s poškozenou podlahou a špinavými okny, přemýšlíte: „Tohle budu muset opravit.“ Když vidíte byt s lehkým nábytkem, dobře osvětlenými místnostmi a čistými povrchy, přemýšlíte: „Tady bych mohl žít.“
Podle dat z roku 2025 se nemovitosti s home stagingem prodávají průměrně za 12 dnů. Bez stagingu to trvá 156 dnů. To je téměř 13krát rychleji. A nejen to - prodejní cena stoupá o 6 až 15 %. V Brně se jedna nemovitost prodala za 7,4 milionu korun, i když její původní odhad byl 6,5 milionu. Investice do stagingu byla 120 000 Kč. Čistý zisk? 780 000 Kč. Návratnost investice? 650 %. To není náhoda. To je strategie.
Kde začít? První kroky, které nejsou o penězích
Nechcete utratit tisíce, ale chcete výsledek? Začněte tím, co stojí jen čas a trochu úsilí.
- Odstraňte vše, co je vaše. Fotky rodiny, hračky, knihy, nádobí s jídlem, sportovní vybavení - všechno, co říká: „Tady někdo žije.“ Zájemci se nevidí ve vašem životě. Vidí se ve svém. Vyčistěte plochy, odstraňte přebytečné věci. Nechte jen to nejnutnější.
- Uklidte jako v hotelu. Nejen koupelnu a kuchyni. Ukliděte i špajzy, chodby, sklepy. Když zájemce vidí, že i tam je čistota, věří, že celý dům byl dobře udržován. Čistota není jen estetika - je to důvěra.
- Odstraňte drobné vadky. Zatékající kohoutek? Opravte. Prasklá dlaždice? Nahraďte. Zavírající se dveře? Nasměrujte je. Tyto drobnosti nejsou důležité pro vás. Ale pro zájemce ano. Každá vada vytváří otázku: „Co ještě není v pořádku?“
- Zakryjte špatné věci. Stará podlaha? Pokryjte ji levným kobercem. Špatně barvené zdi? Vymaľujte je na neutrální bílou nebo světlou šedou. Nejčastější úprava na českém trhu? Vymalování - používá ho 73 % zákazníků. A proč? Protože funguje.
Tyto kroky stojí méně než 10 000 Kč. Ale mohou zvýšit vaši cenu o 500 000 Kč. A to je jen začátek.
Co dělat s nábytkem a dekorací?
Nezařízený byt je jako prázdný kus papíru. Nikdo si na něm neumí představit život. Proto je nábytek klíčový - ale ne ten váš.
Nezatěžujte prostor svým nábytkem. Pokud je starý, špatně barvený nebo příliš velký, nechte ho pryč. Nahraďte ho neutrálním, moderním, ale ne náročným nábytkem. Jednoduché pohovky, jednoduché stoly, jednoduché lustry. Všechno v lehkých tónech: bílé, šedé, světlé dřevo.
Nezapomeňte na detaily:
- Na obývací pokoj dejte 2-3 polštáře, jednu deku - ale ne pět.
- Do kuchyně dejte několik hrnců, několik talířů - ale ne celý kuchyňský inventář.
- Do ložnice dejte čisté prostěradlo, jednu polohu - a nic víc.
Dejte prostoru dýchat. Nechte světlo vstupovat. Otevřete závěsy. Zhasněte všechny lampy - a pak je zapněte jen ty, které osvětlují hlavní body. Světlo je největší nástroj stagingu.
Dejte do bytu něco, co způsobí pocit domova: jedna větší rostlina, jedna věc na stole, která vypadá jako kniha, ale není - jen vypadá. To je ten detail, který zájemci si všimnou, aniž by věděli proč.
Profesionální fotografie - to, co rozhoduje o prodeji
90 % zájemců nikdy nemovitost nevidí v reálu. Vidí ji jen na fotce. A ta fotka musí být skvělá.
Nezapomeňte na to, že fotograf musí zachytit nejen obývací pokoj a kuchyni. Musí zachytit:
- Chodby - čisté, osvětlené, bez kabelů
- Špajzy - se zavřenými poličkami, bez nepřehlednosti
- Sklepy - čisté, suché, bez hmyzu
- Garáže - se zámkem, s věšákem, s čistou podlahou
- Koupelny - s čistým zrcadlem, bez vodních skvrn, s čerstvým ručníkem
Fotografie musí být světlé, ostré, bez stínů. Musí ukazovat prostor, ne věci. Nezajímá nás, jaký máte kávovar. Zajímá nás, jak se cítíte, když v kuchyni připravujete kávu. A to se dá ukázat jen skrze světlo, prostor a čistotu.
Nezapomeňte na panoramatické snímky. Zájemci chtějí vidět, jak se místnosti propojují. Když vidíte, že kuchyně otevírá do obýváku a ten do balkónu - cítíte volnost. A volnost je chtěná.
Co nechat být a co nevytvářet falešné dojmy
Home staging není hra na „předstírám, že je to nový dům“. Je to hra na „předstírám, že je to dům, který se o někoho staral“.
Nezakládejte krb, pokud nemáte topení. Nevkládejte do koupelny luxusní kámen, pokud je vaše koupelna malá. Nevěšte 10 obrazů na zdi, když je zde jen jedna stěna. Přehnaný staging vytváří podezření. Zájemci si řeknou: „Tohle není realita. Tohle je kouzlo.“ A kouzlo se neprodává.
Největší chyba? Přeměnit dům na šablónu. Nechávejte prostor volný. Nechávejte místo pro fantazii. Nechávejte zájemce, aby si představil svou kuchyni, svůj obývací pokoj, své knihy na police.
Home staging není o tom, aby se dům podobal nějakému vzoru. Je o tom, aby se dům stal pozadím pro život, který zájemce chce.
Virtuální staging - když nemůžete fyzicky
Nemáte čas, nemáte peníze, nemáte nábytek? Virtuální staging je vaše řešení.
Profesionální software přidá do fotografií nábytek, koberce, rostliny, osvětlení. Můžete mít jednu fotografii, která ukazuje byt bez nábytku - a druhou, která ukazuje stejný byt s moderním nábytkem. Zájemci si mohou vybrat styl: moderní, klasický, skandinávský.
Je to levnější než fyzický staging. A funguje. Více než 40 % realitních kanceláří v Česku již nabízí virtuální staging jako standardní službu. A uživatelé hlásí, že CTR inzerátu stoupá o 30-50 %.
Nejde o to, aby bylo všechno „falešné“. Jde o to, aby bylo všechno „možné“.
Proč to funguje? Psychologie za prodejem
Nejde jen o vzhled. Jde o to, jak se lidé rozhodují.
Největší chyba při prodeji je: „Nechám to, jak je.“ Ale lidé nekupují nemovitost. Kupují příběh. Příběh o tom, jak by žili. Jak by se probouzeli. Jak by se vraceli domů. Jak by hostili přátele. Jak by si dělali kávu ráno.
Home staging vytváří ten příběh. Bez slov. Bez vysvětlování. Jeden pohled na osvětlenou kuchyni s kávovarem a čerstvým chlebem - a už se cítíte doma.
Podle odbornice Petra Janštové: „Cílem home stagingu není peníze utratit, ale vydělat.“ A má pravdu. Každá koruna, kterou investujete do stagingu, se vrátí v ceně, rychlosti a klidu.
Co dělat, když máte malý rozpočet?
Nejste boháč? To nevadí. Home staging není pro ty, kdo mají peníze. Je pro ty, kdo chtějí prodat.
Začněte tímto:
- Uklidte. Všechno, co není nutné - ven.
- Vymaľujte stěny na bílou nebo světlou šedou.
- Přinesete 2-3 kusy nábytku z příbuzných nebo půjčte od přátel.
- Pořiďte si levný koberce na chodbu a do koupelny.
- Zajděte do IKEA a kupte jednu polici, jednu deku, jednu rostlinu.
- Zavolejte fotografa - ne nejlevnějšího, ale toho, co dělá fotky pro nemovitosti.
Toto vše stojí 15 000-30 000 Kč. A může zvýšit cenu o 500 000 Kč. A prodat to za 12 dnů.
Nezapomeňte: není důležité, kolik utratíte. Je důležité, co z toho dostanete.
Co se děje na trhu? Trendy 2025-2026
Home staging už není luxus. Je to standard. V roce 2020 ho používalo 25 % prodávajících. V roce 2025 už 60 %. A do roku 2026 se očekává, že ho bude používat 75 %.
Realitní kanceláře jako RE/MAX Delux, Reality Hruška nebo UlovDomov už ho nabízejí jako součást balíčku. A ne jen jako doplněk - jako klíč k úspěchu.
Trendem je kombinace fyzického a virtuálního stagingu. Například: fyzicky připravíte byt pro rodiny, virtuálně ho připravíte pro mladé páry. A pak ukážete obě verze. Tím získáte dvojnásobný zájem.
Je to jen otázka času, než bude home staging stejně běžný jako příprava jídla před hostinou. Nikdo nezavolá kuchaře, aby připravil jídlo pro sebe. Ale všichni ho zavolají, když chtějí, aby hosté řekli: „To bylo skvělé.“
Co dělat po prodeji?
Když se nemovitost prodá, někdo jiný se stane majitelem. A on bude chtít změnit všechno. To je v pořádku. Vaše práce nebyla udělat dům, který se mu bude líbit. Vaše práce byla udělat dům, který se mu bude líbit na první pohled.
A to je ta věc, která se nezapomene.
