Chceš koupit byt, ale nevíš, jestli ta nabídka za 5,5 milionu korun je opravdu fair? Nebo máš byt na prodej a nechceš ho prodávat pod hodnotou? V České republice se stává, že lidé platí příliš moc - nebo prodávají příliš málo - jen proto, že nevědí, co se skutečně prodávalo v jejich ulici. Ať už jsi kupující, prodejce nebo jen zvědavý pozorovatel, reálná prodejní cena je to, co tě opravdu zajímá. Ne nabídková cena na Sreality, ne průměr na mapě, ale skutečná částka, kterou někdo zaplatil a která se zapsala do úředních záznamů.
Proč není cena na Sreality spolehlivá?
Na realitních portálech vidíš stovky inzerátů. Některé mají krásné fotky, některé jsou přesně popsané. Ale všechny mají jednu věc společnou: to jsou nabídkové ceny. A to není to samé jako prodejní cena. Podle analýzy Hypoindex.cz z roku 2023 jsou tyto nabídky v průměru o 15-20 % vyšší než skutečné ceny, za které nemovitosti skutečně prodaly. Proč? Protože prodejci často začínají s vysokou cenou, aby měli prostor pro vyjednávání. Nebo protože si myslí, že „tak to bude stát“. Ale když se to stane skutečně, většinou to skončí o tisíce korun níž. A tyto rozdíly se dají zjistit - jen musíš přejít od inzerátů k opravdovým transakcím.
Katastr nemovitostí: jediný zdroj 100 % ověřených dat
Nejpravděpodobnější a nejspolehlivější zdroj reálných cen je Katastr nemovitostí, který spravuje Český úřad pro zeměměřictví a katastr (ČÚZK). Toto je oficiální státní databáze, do které se zapisují všechny změny vlastnictví, včetně ceny, za kterou se nemovitost prodala. Každá kupní smlouva, která byla správně zaregistrována, se zde objeví. To znamená, že pokud chceš vědět, kolik stál byt na ulici Jiráskova 45 v Praze 5 před rokem, můžeš to zjistit. Přesně. S číslem. Bez odhadů.
Ale není to tak jednoduché, jak by se mohlo zdát. K přístupu potřebuješ:
- Platnou identitu občana (s čipem a aktivovaným účtem)
- Moderní prohlížeč (Chrome, Firefox nebo Edge)
- Čtečku čipové karty
- 100 Kč (za dvojstranný list vlastnictví)
Postup je jednoduchý, ale technický: jdeš na www.cuzk.cz, vybereš „Nahlížení do katastru nemovitostí“, zadáš adresu, najdeš příslušné řízení a pak si objednáš elektronický list vlastnictví. Cena je 50 Kč za každou stranu - většina listů má dvě strany, takže to bude 100 Kč. Za pár minut ti přijde dokument, ve kterém bude uvedena přesná cena, datum transakce a jména stran. Toto je jediný způsob, jak získat data, která nejsou ovlivněná marketingem.
Co ti katastr neřekne - a proč je to důležité
Na první pohled se zdá, že máš všechno. Ale ne. Kupní smlouva obsahuje hrubou cenu - ale ne všechny podmínky. Například:
- Byl v ceně zahrnut nábytek, klimatizace nebo garáž?
- Byl kupující povinný převzít úvěr od prodejce?
- Byla smlouva uzavřena mezi příbuznými a cena byla uměle snížena?
Ing. Petr Čermák, znalec nemovitostí s 15 lety zkušeností, říká: „Katastr ti řekne, kolik se zaplatilo. Ale ne řekne, proč.“ Proto je důležité číst i kontext. Například, pokud se byt prodal za 4,8 milionu, ale má stejnou plochu jako ten, který chceš koupit za 5,5 milionu, můžeš si položit otázku: „Proč je ten druhý o 700 tisíc dražší?“ Možná má lepší výhled, možná je nověji rekonstruovaný, možná má výhodnější polohu. A to je právě to, co musíš srovnat.
Placené služby jako Valuo.cz: když chceš rychlost a přehlednost
Pokud nemáš čas nebo technické znalosti na práci s katastrem, existuje řešení: Valuo.cz. Tato služba, založená v roce 2015, spojuje inzeráty na Sreality a jiných portálech s opravdovými transakcemi z katastru. Je to jako kdyby někdo na mapu přesně zakreslil, kde se co prodalo, a spojil to s fotkami a popisy inzerátů. Výsledek? Můžeš vidět, že v ulici, kde chceš koupit, se za posledních 6 měsíců prodalo 5 bytů. Každý s cenou, datem, plochou a fotkou. A všechno to v jedné přehledné mapě.
Valuo.cz stojí 490 Kč za měsíc (základní balíček). To není zdarma, ale pro někoho, kdo chce koupit nemovitost, je to investice, která může ušetřit desítky tisíc korun. Podle jejich technického dokumentu z září 2023 se přesnost přiřazování inzerátů ke skutečným prodejům zvýšila z 78 % na 92 %. To znamená, že většina informací, které vidíš, je opravdu přesná. A když se podíváš na hodnocení na Trustpilotu, vidíš průměr 4,3/5 - většina lidí to považuje za hodnotu za peníze.
Bezplatné metody - a proč je nezaváděj
Asociace realitních kanceláří ČR nabízí zdarma cenové mapy - průměrné ceny za metr čtvereční podle obcí a regionů. To je užitečné, když chceš obecně vědět, jestli je Liberec dražší než Ústí. Ale když chceš vědět, kolik stál byt na ulici T. G. Masaryka 123 v Liberci, tak ti to neřekne. Žádná konkrétní transakce. Žádné datum. Žádný detail.
Podle průzkumu Asociace realitních kanceláří z dubna 2023 je 92 % realitních makléřů přesvědčených, že největší chybou při odhadu ceny je ignorování lokality. Rozdíl v ceně za m² mezi sousedními ulicemi může dosahovat 35 %. To znamená, že pokud se na mapě řekne, že „v Liberci je průměr 60 000 Kč za m²“, tak v jedné ulici to může být 45 000 a v jiné 70 000. Bezplatné mapy toto neukazují. A to je důvod, proč je to špatný základ pro rozhodování.
Co říkají odborníci - a co dělají profíci
Profesionálové, kteří denně pracují s trhem, nevěří jedné metodě. Martin Kožuch, majitel realitní kanceláře ERA FAIR v Pardubicích, říká: „VALUO mi vyhovuje nejvíce, jelikož mi přijde nejpřesnější. Je možné vygenerovat přehlednou cenovou analýzu, podle které prodávající porozumí za jakou cenu je jeho nemovitost prodejná.“
Podle průzkumu CENIA z roku 2022 je 68 % realitních kanceláří přesvědčených, že katastr je nejspolehlivější zdroj. Ale 24 % používá Valuo.cz nebo podobné služby. A 76 % z nich kombinuje oba zdroje - katastr pro přesnost, Valuo.cz pro přehlednost. To je klíč. Kombinace.
Praktický návod: jak získat reálnou cenu za 15 minut
Tady je konkrétní postup, jak zjistit reálnou cenu vlastní nemovitosti nebo cílového bytu:
- Přihlaš se na www.cuzk.cz pomocí své identity občana.
- Přejdi do sekce „Nahlížení do katastru nemovitostí“.
- Zadej přesnou adresu nemovitosti (např. „Praha 5, Jiráskova 45“).
- Najdi záznam, ve kterém je uvedeno „Cenový údaj“ - obvykle je to v horní části výsledků.
- Klikni na odkaz „Řízení, v rámci kterých byl k nemovitosti zapsán cenový údaj“.
- Zkopíruj číslo řízení.
- Přejdi do sekce „Cenové údaje podle řízení“.
- Vlož číslo řízení, vyber „Dostupné el. listiny“, klikni na „Cenové údaje dle řízení“ a přidej do košíku.
- Zkontroluj cenu (50 Kč za stranu - obvykle 100 Kč celkem).
- Potvrď a zaplať online.
- Stáhni dokument - v něm bude uvedena přesná cena, datum a vlastníci.
Pokud chceš rychlejší variantu: zaregistruj se na Valuo.cz, vyber prémiový plán (490 Kč/měsíc) a vyhledej adresu. Uvidíš mapu s historií prodejů, fotky, komentáře a porovnání. To ti zabere 5 minut.
Co tě může zaskočit - a jak se tomu vyhnout
Několik věcí, které ti může někdo neříct:
- 30 dní zpoždění: Transakce se do katastru zapisují do 30 dnů od uzavření smlouvy. Pokud se byt prodal v lednu, uvidíš ho až v únoru. Nečekají tedy „aktuální“ data - vždycky je to o něco starší.
- Ne všechny transakce jsou zaznamenané: Někdy se při převodu nemovitosti mezi příbuznými nezaznamenává cena. Nebo se transakce přeskočí přes společnost. To není časté, ale může se stát.
- Nezahrnují se příslušenství: Pokud byt byl prodán s klimatizací, kuchyňským nábytkem nebo garáží, tyto hodnoty nejsou v ceně zapsány. Musíš to zjistit z popisu smlouvy.
Jedna z nejčastějších rad od zkušených uživatelů: „Porovnej minimálně 5 podobných transakcí z posledních 6 měsíců.“ Jeden byt může být výjimka. Pět ti ukáže trend.
Kdo to vlastně používá?
Podle průzkumu ČSÚ z dubna 2023 ročně přístup k datům z katastru využívá přibližně 350 000 občanů. Z toho 65 % jsou běžní lidé - kupující, prodejci, dědictví. Zbytek jsou profíci: makléři, znaleci, banky. A trend je jasný: počet žádostí o data vzrostl o 37 % od roku 2019. Lidé se učí, že transparentnost je síla. A že když víš, kolik se skutečně prodalo, nemůžeš být oklamán.
Co přijde dál?
ČÚZK plánuje do konce roku 2024 novou funkci „Historie cen“, která bude automaticky zobrazovat všechny prodeje za posledních 10 let pro každou nemovitost. To bude revoluce. Zatímco dnes musíš hledat každou transakci zvlášť, brzy budeš mít celou historii v jednom kliknutí. A podle Deloitte by do roku 2025 85 % realitních kanceláří používalo kombinaci katastru a umělé inteligence - což znamená, že přesné odhady budou běžné, ne výjimka.
Závěr: nevěř jen tomu, co vidíš
Reálná cena nemovitosti není ta, kterou ti řekne makléř. Není ta, co je na Sreality. Není ani ta, co ti řekne průměr na mapě. Je to ta, kterou někdo skutečně zaplatil a která je zapsaná v úředním záznamu. Ať už to děláš přes katastr, přes Valuo.cz nebo kombinací obou, klíčem je ověřit, ne jen odhadovat. Když to uděláš, přestaneš být obětí trhu. A začneš být jeho chytrým hráčem.
Je možné získat data z katastru bez identity občana?
Ne. Přístup k údajům o prodejních cenách v katastru nemovitostí vyžaduje aktivovanou identitu občana s čipem. Bez této legitimace nemůžeš přihlásit do systému ČÚZK a získat elektronický list vlastnictví. Existují ale placené služby, jako Valuo.cz, které ti tyto údaje poskytnou bez nutnosti přihlašování.
Proč jsou ceny na Sreality většinou vyšší než skutečné prodejní ceny?
Prodejci často nastavují vyšší nabídkovou cenu, aby měli prostor pro vyjednávání. Mnozí také nevědí, jaká je skutečná tržní hodnota, a používají „odhad“ nebo „to, co si myslí, že by to mělo stát“. Podle analýz se nabídkové ceny liší od skutečných prodejních cen o 15-20 %. To znamená, že byt s nabídkou 5 milionů korun se může skutečně prodat za 4,2-4,5 milionu.
Jak často se aktualizují data v katastru?
Zákon stanovuje lhůtu 30 dnů na zápis transakce do katastru. To znamená, že když se nemovitost prodá v lednu, údaj se objeví až v únoru. Data tedy nikdy nejsou okamžitě aktuální. Pro nejnovější informace je vhodné kombinovat katastr s placenými službami, které používají rychlejší metody zpracování.
Můžu si stáhnout data z katastru zdarma?
Ne. Stáhnout elektronický list vlastnictví s cenovým údajem stojí 50 Kč za každou stranu dokumentu. Většina listů má dvě strany, takže celková cena činí 100 Kč. Toto je jediný způsob, jak získat oficiální, ověřené informace o skutečné prodejní ceně. Bezplatné alternativy, jako mapy cen, poskytují pouze průměrné hodnoty, ne konkrétní transakce.
Která služba je nejlepší pro začátečníky: katastr nebo Valuo.cz?
Pro začátečníky je jednodušší začít s Valuo.cz. Není potřeba mít identitu občana, nejsou potřeba technické znalosti a všechny informace jsou přehledně zobrazené na mapě. Katastr je přesnější, ale vyžaduje čas, technické schopnosti a platbu. Pokud chceš jen jednu nemovitost zkontrolovat, Valuo.cz je rychlejší volba. Pokud chceš pravidelně sledovat trh, investice do identity občana a znalosti katastru se vyplatí.
Můžeš použít údaje z katastru jako důkaz při vyjednávání?
Ano, údaje z katastru jsou oficiální a mají právní váhu. Pokud máš dokument, který ukazuje, že podobný byt v téže ulici byl prodán za 4,8 milionu, můžeš to použít jako silný argument při vyjednávání. Prodejci často reagují na konkrétní data výrazně lépe než na „to, co jsem slyšel“.
Je bezpečné, že se ceny transakcí veřejně zveřejňují?
Ano, zákon o katastru nemovitostí umožňuje veřejný přístup k cenovým údajům, ale ne k osobním údajům. Jména vlastníků jsou zakódována nebo částečně skrytá. Přístup je omezen jen na údaje o ceně, datu a adrese. Podle průzkumu ČSÚ má 63 % občanů obavy, ale zároveň 78 % realitních kanceláří používá tyto údaje - což ukazuje, že transparentnost je považována za výhodu.
Nezapomeň: každá nemovitost je jedinečná. Ale její cena není náhodná. Je výsledkem trhu, který můžeš pochopit - pokud víš, kde hledat pravdu.
