Jak vybrat realitní kancelář pro prodej nemovitosti: 7 klíčových kritérií a otázek, které musíte položit

Proč? Protože kvalitní kancelář investuje. Do profesionálních fotografií - minimálně 25 snímků, ne tři rozmazané. Do videoprohlídky 3-5 minut dlouhé, s kvalitním zvukem a osvětlením. Do reklamy na Sreality.cz, Bazos.cz a Reality.idnes.cz. Do plachet v oblasti, dopisů sousedům, inzerátů v místních novinách. A do MLS systému - což je systém, kde se sdílí nabídky mezi kancelářemi. U nemovitostí nad 15 milionů Kč zvyšuje MLS pravděpodobnost prodeje o 20 %.

Co hledat na webových stránkách

První věc, kterou si prohlédněte: webové stránky kanceláře. Pokud je tam jen jedna fotka bytu, nějaký text s překlepem a neaktualizovaná nabídka z loňského roku - běžte dál. Kvalitní kanceláře aktualizují své nabídky každé 48 hodin. Všechny nemovitosti mají detailní popisy, mapy, plány, odkazy na videa. A hlavně - mají nezávislé recenze.

Hledejte recenze na Google a Seznam.cz. Ne na jejich vlastní stránce. Pokud kancelář má 4,7 hvězdičky z 600 recenzí, je to důkaz. Pokud má 3,8 z 50, je to varování. Časté chvály: „Fotky byly jako z katalogu“, „Každý týden jsem dostal přehled o zájemcích“, „Makléř vyjednal o 700 000 korun víc“. Časté stížnosti: „Nechal mě 3 týdny bez kontaktu“, „Fotky byly z mobilu“, „Přijal první nabídku, i když byla o 10 % pod trhem“.

Je to hlavní zaměstnání nebo přivýdělek?

Podle Maxima.cz až 65 % makléřů v Česku má realitní činnost jako vedlejší zaměstnání. To znamená, že nemají čas, nejsou v kontaktu s trhem, neznají novinky. Kanceláře s plně zaměstnanými makléři mají o 30 % vyšší úspěšnost prodeje. Ptejte se přímo: „Je prodej nemovitostí vaším hlavním příjmem?“ Pokud se zaměstnanci nezdržují odpovědí, nebo říkají „někdy děláme i tohle“, je to červená vlajka.

Nejlepší makléři nejsou ti, kteří prodávají všechno. Jsou ti, kteří prodávají jen to, co vědí dobře. Kvalitní kanceláře pracují exkluzivně - neberou všechny nabídky, jen ty, které mají šanci na úspěch. To znamená, že si vybírají klienty a nemovitosti podle svého profilu. To je znamení odbornosti.

5 otázek, které musíte položit při první schůzce

Nikdy neuzavírejte smlouvu bez osobní schůzky. A nejdřív položte tyto otázky:

1. Kolik nemovitostí jste prodali v posledním roce? Pokud je odpověď „asi 10-15“, je to podezřelé. Kvalitní makléř prodává 20-40 nemovitostí ročně. Pokud říká „máme tři makléře a celkem 50“, ptáte se na kancelář, ne na konkrétního makléře. Požádejte o jméno osoby, která bude vaši nemovitost prodat.
2. Můžete mi ukázat reference od tří klientů, kteří prodali v posledních šesti měsících? Zavolejte jim. Zeptejte se: „Byl makléř přístupný?“, „Získali cenu, kterou chtěli?“, „Byl prodejní plán dodržen?“
3. Jaký je váš přesný prodejní plán pro mou nemovitost? Kvalitní kancelář předloží písemný plán - jako přílohu smlouvy. Obsahuje: termíny fotografování, zveřejnění na portálech, plán reklamy, frekvence komunikace, cílová cena, strategie pro případ, že se neobjeví zájemci.
4. Jakou provizi účtujete a co přesně zahrnuje? Od roku 2024 mají kanceláře povinnost uvádět přesný rozpis. Pokud vám řeknou „3,5 %“, zeptejte se: „Zahrnuje to profesionální fotografie, video, reklamu na Sreality, dopisy sousedům, home staging?“ Pokud ne, můžete si to zakoupit zvlášť - a zaplatíte víc.
5. Co děláte, když se nemovitost neprodá za 3 měsíce? Kvalitní makléř má plán B: snížení ceny o 3 %, nový marketing, zvýšení pozornosti na sociálních sítích, případně přesun na jiný portál. Pokud říká „počkáme“, je to známka pasivity.

Proč je místní znalost klíčová

Trh v Liberci není stejný jako v Praze. V jedné čtvrti se byty prodávají za 2 měsíce, v jiné za 10. V jedné ulici mají lidé rádi balkóny, v jiné preferují garáže. Kancelář, která má v oblasti 10 let zkušeností, ví, kdo kupuje, proč, a kde hledá. Podle České asociace realitních kanceláří 68 % klientů volí kancelář s lokální specializací - protože ví, že to znamená rychlejší prodej a lepší cenu.

Nezaměřujte se jen na velké značky jako RE/MAX nebo CENTURY 21. Místní kanceláře, které fungují 15 let v Liberci, mají často lepší kontakty, větší důvěru a přesnější informace o trhu. Zkontrolujte, kolik nemovitostí prodaly v posledním roce v vašem okrese. Pokud je to 15-20, je to dobré. Pokud jen 3-5, je to příliš málo.

Co je v prodejním plánu - a proč to musí být písemné

Od ledna 2023 je zákonem povinné, aby prodejní plán byl přílohou zprostředkovatelské smlouvy. To není formálnost - je to vaše ochrana. Pokud vám makléř řekne „to je jen odhad“, neuzavírejte smlouvu. Plán musí obsahovat:

• Termín a rozsah fotografického záznamu (minimálně 25 fotek + video)
• Plán zveřejnění na největších portálech (Sreality, Bazos, Idnes, Atyp)
• Plán offline marketingu (plachty, dopisy sousedům, inzerce v místních novinách)
• Frekvence komunikace (např. každý týden přehled o zájemcích)
• Cílová cena a rozmezí (např. 7,8-8,2 mil. Kč)
• Postup při neúspěchu (po 60 dnech: snížení ceny o 3 %, nový marketing)

Bez tohoto plánu nemáte žádné právo na nárok na výsledek. Kancelář může dělat, co chce - a vy nebudete mít co říct.

Co se děje v trhu - a co se bude dít v roce 2025

Trh se mění. Od roku 2021 se počet nekvalifikovaných makléřů snížil o 25 %. Více lidí si uvědomuje, že prodej nemovitosti není „náhodná práce“. Kvalitní kanceláře už používají AI pro odhad ceny - analyzují 200 parametrů nemovitosti a výsledek je přesnější o 15 %. Do roku 2025 bude 90 % kvalitních kanceláří nabízet kompletní balíček: fotografie, video, home staging, sociální média, marketing - vše v provizi 3-5 %, minimálně 50 000 Kč.

Největší změna? Zrušení „tajných poplatků“. Pokud vám někdo řekne „provize je 3 %, ale za fotky je ještě 5 000“, je to nelegální. Od roku 2024 musí být všechny služby v ceně jasně uvedeny. Pokud se to nezdá - jděte jinam.

Co dělat, když jste už podepsali smlouvu - a je pozdě

Nejčastější chyba: lidé podepisují smlouvu, protože „je to jen jedna kancelář, nevadí“. Pak se zorientují, že makléř nezveřejnil nemovitost na Sreality, že fotky jsou z mobilu, a že se neozývá 2 týdny.

Pokud jste už podepsali, ale cítíte, že se něco nezdá - požádejte o písemný prodejní plán. Pokud ho nemají, napište e-mail s žádostí o jeho vypracování. Pokud neodpoví, přesuňte nemovitost k jiné kanceláři - to je vaše právo. Zákon umožňuje převod smlouvy, pokud je předložen písemný důvod.

Nečekáte, až se vše zhroutí. Když se vám makléř neozývá 10 dní, začněte hledat alternativu. Nejhorší je, když se nemovitost prodá za 20 % méně, než mohla. A vy se nebudete moci zeptat: „Proč jsem to neudělal správně?“